Logements vacants : une taxe unique dès 2027, qui est concerné et combien ça coûte ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Quels changements pour les propriétaires
- Trois millions de logements vides
- Trois millions de logements vides
- Simplification d’un régime à deux vitesses
- Les communes au centre du dispositif
- Zones tendues : près de 3 700 communes concernées
- Des taux inchangés par rapport à la TLV récente
- Exonérations et vacance « involontaire »
- Déclaration d’occupation et calendrier d’application
- Harmonisation et réduction des effets d’aubaine
- Ce qu’il faut retenir
La fiscalité des biens immobiliers inoccupés évolue avec la loi de finances pour 2026. Adopté définitivement le 2 février par le recours à l’article 49.3, le texte instaure une taxe unique sur la vacance.
Ce nouveau mécanisme remplace les deux dispositifs actuels (TLV et THLV) par un mécanisme commun : une taxation obligatoire dans les 3 697 communes en zone tendue et facultative pour les collectivités dans le reste du parc.
Quels changements pour les propriétaires
Si la fusion administrative est actée, l’impact sur l’avis d’imposition diffère selon les territoires. Pour les propriétaires de biens situés en zone tendue, la réforme est neutre : le barème national de 17 % (première année) et 34 % (années suivantes) s’applique déjà depuis 2023. Le montant à régler restera donc identique.
La donne change pour les logements vacants situés hors des zones tendues. Jusqu’à présent, ces biens étaient soumis à la THLV, calculée sur les taux communaux de la taxe d’habitation, variables d’une mairie à l’autre.
Le passage au taux unique de 17 % supprime cette spécificité locale. Mécaniquement, les propriétaires situés dans des communes où la fiscalité était inférieure à ce seuil subiront une hausse. À l’inverse, ceux assujettis jusqu’ici à des taux locaux supérieurs à 17 % bénéficieront d’une baisse de leur imposition.
Trois millions de logements vides
Au 1er janvier 2025, l’Insee recense près de 3 millions de logements vacants, soit 7,7 % du parc immobilier national. Si ce volume a bondi de 56 % depuis 1982, la courbe marque une stabilisation sur la période récente.
Au sein de ce stock, plus de 1,3 million de biens restent inoccupés depuis au moins deux ans. Cette vacance structurelle persiste dans un contexte de forte tension sociale : la Fondation pour le logement des défavorisés évalue à 350 000 le nombre de personnes sans domicile en 2025.
Simplification d’un régime à deux vitesses
Réclamée par les élus pour clore le chapitre d'une fiscalité jugée complexe, la fusion a été entérinée par le Sénat le 2 décembre 2025. Porté par le centriste Hervé Maurey, l'amendement harmonise les règles sur l'ensemble du territoire.
Une mesure de cohérence défendue par le ministre David Amiel : l'exécutif voit dans cet impôt unique un « outil efficace de lutte contre la vacance », débarrassé des écarts injustifiés entre les zones.
Les communes au centre du dispositif
Jusqu’à présent, la TLV était perçue par l’État et son produit versé à l’Agence nationale de l’habitat (Anah), selon la doctrine fiscale en vigueur. Avec le nouveau cadre, le produit de la taxe unique est destiné à être affecté au budget des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), afin de leur donner davantage de marges de manœuvre dans leur politique de l’habitat.
Le principe est le suivant :
- dans les zones tendues, la taxe unique est obligatoire ;
- dans les autres territoires, elle reste facultative, après délibération du conseil municipal ou de l’EPCI compétent.
Zones tendues : près de 3 700 communes concernées
La taxe s’applique d’office dans les zones caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Depuis l’extension du périmètre fixé en 2023, 3 697 communes relèvent de ce zonage, contre 1 140 dans l’ancien périmètre.
Des taux inchangés par rapport à la TLV récente
Les taux restent alignés sur ceux appliqués à la TLV depuis 2023 : la taxe est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien, avec un taux de :
- 17 % la première année d’imposition,
- 34 % à partir de la deuxième année.
Exemple : pour un logement dont la valeur locative cadastrale annuelle est estimée à 9 600 euros, la taxe atteint 1 632 euros la première année (9 600 × 17 %), puis 3 264 euros à partir de la deuxième année (9 600 × 34 %).
Exonérations et vacance « involontaire »
La taxe unique conserve les motifs d’exonération issus des règles antérieures. Sont notamment exclus :
- les logements nécessitant des travaux importants pour être habitables (en pratique, lorsque le montant des travaux nécessaires dépasse 25 % de la valeur du logement, selon l’appréciation de l’administration) ;
- les biens mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, selon justificatifs ;
- les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année.
Le principe de vacance indépendante de la volonté du propriétaire demeure également, couvrant des situations telles que certaines procédures ou contraintes juridiques, sous réserve de l’examen des circonstances et des pièces produites.
Déclaration d’occupation et calendrier d’application
La mise en œuvre s’appuie sur la déclaration d’occupation des biens immobiliers via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI). Les propriétaires doivent renseigner la situation d’occupation de leurs logements et mettre à jour ces informations en cas de changement.
Selon le texte adopté, la réforme s’applique à compter des impositions établies au titre de l’année 2027.
Harmonisation et réduction des effets d’aubaine
L’exposé de l’amendement souligne que la coexistence de plusieurs régimes pouvait encourager des arbitrages déclaratifs entre « logement vacant » et « résidence secondaire » selon le taux le plus favorable. L’harmonisation vise à limiter ces effets et à renforcer la lisibilité de la fiscalité locale sur la vacance.
La mobilisation du parc vacant est présentée comme un levier pour répondre à la tension sur le logement sans accroître le rythme de construction, dans un contexte de lutte contre l’artificialisation des sols.
L’Insee rappelle que la vacance varie selon les territoires et se révèle plus élevée hors des grands pôles urbains, sans exclure les métropoles. À Paris, l’Atelier parisien d’urbanisme observe « de nombreux logements anciens, petits, et sans éléments de confort » parmi les logements durablement vacants.
Ce qu’il faut retenir
- Une taxe unique remplace la TLV (zones tendues) et la THLV (hors zones tendues sur décision locale).
- Le produit est destiné à être affecté au budget des communes ou EPCI.
- Taux : 17 % la première année, 34 % ensuite.
- 3 697 communes sont en zone tendue.
- En 2025, près de 3 millions de logements sont vacants (7,7 % du parc).
Commentaires à propos de cet article :
Ajouter un commentaire