Investir en loi Denormandie près de Toulouse
La loi Denormandie, introduite en 2019, vise à encourager la rénovation des logements anciens dans les centres-villes dégradés. Il s’agit d’un des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en France. Cette loi a pour objectif de préserver des quartiers historiques grâce à des incitations fiscales. Originellement destinée à disparaitre en 2023, la loi est finalement prorogée jusqu'en 2027.
Investir sous le régime Denormandie permet non seulement de contribuer à la revitalisation urbaine des centres anciens, mais aussi d’optimiser son rendement locatif et de constituer un patrimoine durable.
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie a été proposée en octobre 2018 par Julien Denormandie, alors ministre chargé de la Ville et du Logement, et est entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Son objectif principal est de revitaliser les centres-villes des villes moyennes en France en encourageant la rénovation des logements anciens et dégradés.
Ce dispositif complète la loi Pinel ancien en ciblant spécifiquement les biens vétustes nécessitant des travaux d'ampleur.
La principale exigence de la loi Denormandie est que les travaux de rénovation à mener dans un projet d’investissement locatif représentent au moins 25% de l’opération immobilière. En contrepartie, les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d’impôts pouvant atteindre 21% du coût total de l'opération.
Quels critères d’éligibilité pour un investissement en loi Denormandie ?
Pour bénéficier des avantages de la loi Denormandie, plusieurs conditions d'éligibilité doivent être respectées.

Des critères géographiques
Le logement doit être situé dans une zone éligible, spécifiquement dans une commune mentionnée dans le plan "Action Cœur de Ville" ou ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT). Les deux seules villes de Haute-Garonne concernées par ces démarches sont Revel et Saint-Gaudens.
Depuis le 9 avril 2024, le dispositif Denormandie permet d'investir dans des “copropriétés en situation de grande fragilité financière ou faisant partie d'un programme de réhabilitation de copropriétés dégradées”, y compris dans les grandes villes telles que Toulouse, Bordeaux, Nantes, et même Paris.
Une copropriété est qualifiée « en difficulté » lorsque la viabilité financière du syndicat des copropriétaires est sérieusement compromise ou lorsqu’il ne parvient plus à assurer un entretien adéquat de l’immeuble.
Des critères relatifs au logement
Seuls les biens anciens nécessitant des rénovations sont éligibles. Cela inclut les logements individuels, les appartements, ainsi que les locaux commerciaux transformés en habitations. Les biens doivent montrer des signes évidents de vétusté ou nécessiter une remise aux normes.
Un plafond de 300 000€ est imposé pour l’opération immobilière (achat du logement + travaux).
Des critères relatifs aux travaux
Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération immobilière (achat du bien, frais de notaire et montant des travaux inclus).
Ils doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) et améliorer la performance énergétique du logement, d’au moins 20% (ou 30% pour les logements individuels).
Ils doivent également comprendre au moins deux types de travaux listés ci-dessous :
- l'isolation des combles et des murs;
- le remplacement de chaudières;
- le remplacement du système de production d’eau chaude;
- l’isolation des fenêtres;
- la création de nouvelles surfaces habitables comme des balcons, terrasses ou garages.
Vous pouvez retrouver plus de détails sur la nature des travaux éligibles et le niveau de performance énergétique exigé pour le logement dans l’arrêté du 26 mars 2019.
Quelles conditions pour le choix des locataires ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie, certaines conditions doivent être respectées concernant les locataires.
Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources définis par la loi. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du bien et de la composition du foyer. Le zonage utilisé est le même que le zonage Pinel.
Les plafonds de ressources du dispositif Denormandie :
Nombre de personnes qui occupent le foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
---|---|---|---|---|---|
Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € | 31 892 € |
Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € | 42 588 € |
+ 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € | 51 215 € |
+ 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € | 61 830 € |
+ 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € | 72 735 € |
+ 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € | 81 971 € |
Par personne à charge supplémentaire | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € | + 9 142 € |
Le locataire ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire. Cette condition assure que le bien est loué à une tierce personne, garantissant ainsi une utilisation impartiale du dispositif.
Comment calculer le loyer d’un appartement loué en loi Denormandie ?

Les plafonds de loyers en 2024 pour les biens éligibles à la loi Denormandie varient selon les zones géographiques où se trouvent les biens. Là encore, il s’agit des mêmes zones que celles utilisées par la loi Pinel.
Voici les plafonds de loyer Denormandie par zone géographique :
Zone | Plafond de loyer (€/m²) |
---|---|
Zone A bis | 18,89 €/m² |
Zone A | 14,03 €/m² |
Zone B1 | 11,31 €/m² |
Zone B2 et C | 9,83 €/m² |
Méthode de calcul des plafonds de loyer
Le calcul des plafonds de loyers repose sur plusieurs éléments : la zone d’éligibilité, la surface utile du logement et un coefficient multiplicateur.
La formule de calcul est la suivante :
Plafond de loyer x Surface Utile x (0,7 + 19/Surface Utile)
À noter :
- Le coefficient ne peut pas dépasser 1,2.
- La surface utile est la somme de la surface habitable et de la moitié des surfaces annexes.
Exemples chiffrés d'un investissement en zone A
Pour un logement de 50 m² et 8m² de balcon (dont la surface utile est de 50 + (8/2) = 54m²) en zone A avec un plafond de 14,03 €/m², le calcul sera le suivant :
14,03 x 54 x (0,7 + 19/54) = 796,9 €
Pour un logement de 43m² et de 4 m² de balcon (43 + (4/2) = 45m² de Surface utile) situé en zone B1 avec un plafond de 11,31€/m², le calcul sera le suivant :
11,31 x 45 x (0,7 + 19/45) = 571,16 €
Quels sont les avantages de la loi Denormandie pour les investisseurs ?

Jusqu'à 63 000€ de réduction fiscale
La loi Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôts attractive proportionnelle à la durée de mise en location du bien rénové.
En se conformant aux critères de la loi Denormandie, les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d’impôts de :
- 12% du prix d’achat pour une mise en location de 6 ans;
- 18% du prix d’achat pour une mise en location de 9 ans;
- 21% du prix d’achat pour une mise en location de 12 ans.
Avec un plafond d’opération établi à 300 000€, le dispositif Denormandie peut permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts de 63 000€ au maximum.
Un patrimoine en cœur de ville
Investir sous le dispositif Denormandie permet de constituer un patrimoine immobilier de qualité. En rénovant des biens vétustes, les investisseurs contribuent à la revitalisation des centres-villes tout en augmentant la valeur de leur propriété. À la fin de la période de défiscalisation, les propriétaires ont la possibilité de vendre, habiter ou relouer leur bien.
Une source de revenus complémentaires
Les loyers perçus pendant la période de location constituent une source de revenus complémentaires. Ces revenus sont particulièrement utiles pour préparer sa retraite ou pour rembourser les mensualités d'un prêt immobilier. De plus, en louant à des tarifs encadrés, les propriétaires attirent une clientèle large, assurant ainsi une stabilité locative.
Quelles charges sont déductibles ?
La loi Denormandie permet de déduire plusieurs charges de ses revenus fonciers, réduisant ainsi la pression fiscale.
Les charges déductibles incluent :
- la taxe foncière;
- les frais d'entretien du logement;
- les primes d'assurance;
- les frais de gestion locative;
- les intérêts d'emprunt.
Un dispositif cumulable avec le déficit foncier
La loi Denormandie peut être combinée avec le mécanisme du déficit foncier. Ce dernier permet de déduire des charges de travaux non couvertes par les revenus locatifs (loyers). Toutefois, le déficit foncier ne s’applique pas aux 25 % de travaux obligatoires dans le cadre de la loi Denormandie, mais bien à tout éventuel excédent de dépenses.