Les 10 changements qui vont transformer l’immobilier en 2025
Sophie Castella
SOMMAIRE
- Les passoires thermiques hors-jeu : les nouvelles obligations des propriétaires
- Ajustements réglementaires autour du DPE
- Les copropriétés face aux nouvelles exigences
- Vers une intensification des audits énergétiques
- Une transformation nécessaire mais contraignante
- Encadrement renforcé pour les meublés touristiques
- Un registre national pour la transparence
- Plafonnement ajustable des durées de location
- Sanctions financières renforcées
- Dernière ligne droite pour les copropriétés de petite taille face à la loi Climat et Résilience
- Un cadre légal pour préserver le patrimoine immobilier
- Un ultime calendrier pour les petites copropriétés
- Une avancée mais des défis logistiques
- Clap de fin pour le dispositif Pinel
- Une fin actée sans prolongation
- Urbanisme : des règles remaniées et de nouveaux formulaires pour 2025
- Quatre nouveaux Cerfa
L’année 2025 sera un tournant majeur pour l’immobilier en France. Nouvelles règlementations, fin des passoires thermiques, encadrement renforcé des meublés de tourisme… Dans l’attente de nouvelles directives prévues avec le budget 2025, la Fédération Nationale de l’Immobilier rappelle les principaux changements qui transformeront l’immobilier pour l’année 2025.
Les passoires thermiques hors-jeu : les nouvelles obligations des propriétaires
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) seront considérés comme indécents et ne pourront plus être proposés à la location. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résiliences de 2022, vise à accélérer la transition énergétique en encourageant les rénovations. Cependant, cette obligation pourrait retirer des dizaines de milliers de logements du marché locatif, en particulier ceux dont les travaux de rénovation sont jugés inaccessibles financièrement par leurs propriétaires.
Pour les DROM-COM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte), l’échéance est décalée au 1er janvier 2028, laissant un sursis pour la mise en conformité. Cette exclusion des passoires thermiques s’étendra ensuite aux logements classés F en 2028, puis à ceux classés E en 2034.
Ajustements réglementaires autour du DPE
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont désormais caducs depuis le 1er janvier 2025, même s’ils restaient jusque-là valables pour une durée transitoire. En pratique, seuls les DPE effectués après cette date pourront être annexés aux contrats de bail. Cela obligera de nombreux propriétaires à renouveler ces diagnostics, contribuant à renforcer la fiabilité des données sur la performance énergétique des logements.
Les nouveaux baux d’habitation, qu’ils soient meublés ou nus, devront désormais préciser le niveau de performance énergétique du logement. Cette information, matérialisée par une lettre allant de A (bâtiment très performant) à G (logement énergivore), devient obligatoire pour assurer une meilleure transparence auprès des locataires.
Les copropriétés face aux nouvelles exigences
Cette année, les syndicats de copropriétés de 50 à 200 lots devront obligatoirement réaliser un DPE collectif, une mesure qui s’appliquait déjà depuis 2024 aux copropriétés de plus de 200 lots. Ce diagnostic, obligatoire pour les immeubles construits avant 2013, vise à évaluer la performance énergétique globale des bâtiments. Il doit être renouvelé tous les dix ans, sauf si le bâtiment est classé A, B ou C, indiquant une performance énergétique satisfaisante.
Vers une intensification des audits énergétiques
L’année 2025 marque également une nouvelle étape avec l’introduction de l’audit énergétique obligatoire pour les biens classés E au DPE lors de leur mise en vente. Cette mesure, déjà en vigueur pour les logements classés F et G, vise à fournir aux acheteurs un état détaillé des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien. Elle renforce la pression sur les propriétaires, tout en sensibilisant les acquéreurs à l’importance des rénovations.
Une transformation nécessaire mais contraignante
Ces évolutions réglementaires témoignent de la volonté des pouvoirs publics de lutter contre les logements énergivores, responsables de 18 % des émissions de gaz à effet de serre en France. Si les ambitions écologiques sont claires, les impacts sur le parc locatif inquiètent. La mise en conformité des passoires thermiques représente un défi économique majeur, notamment pour les propriétaires bailleurs aux revenus modestes.
Encadrement renforcé pour les meublés touristiques
Le secteur des meublés touristiques est désormais soumis à une régulation accrue, visant à renforcer la transparence et à encadrer davantage les pratiques. Une réforme du Code du tourisme, entrée en vigueur le 1er janvier, impose de nouvelles obligations et sanctions aux propriétaires.
Un registre national pour la transparence
Désormais, tous les propriétaires de meublés de tourisme devront enregistrer leur activité sur un registre national dédié. Cette mesure vise à mieux surveiller les activités de location de courte durée, à prévenir les abus, et à offrir une vision plus claire du marché à la fois pour les pouvoirs publics et les collectivités locales.
Plafonnement ajustable des durées de location
Les communes disposent désormais d’une plus grande liberté pour réguler les durées maximales de location des résidences principales. Si le plafond national reste fixé à 120 jours par an, les municipalités peuvent, après une délibération motivée, abaisser cette limite à 90 jours. Cette possibilité, inscrite dans l’article L324-1-1 du Code du tourisme, entend offrir aux collectivités une meilleure maîtrise de l’impact des locations de courte durée sur le marché immobilier local.
Sanctions financières renforcées
Pour dissuader les dépassements de ces nouvelles règles, le montant des amendes a été revu à la hausse. Les propriétaires contrevenants s’exposent désormais à une sanction de 15 000 €, contre 10 000 € auparavant. Cette augmentation vise à lutter plus efficacement contre les pratiques abusives, notamment dans les zones tendues où l’accès au logement pour les résidents permanents est déjà un défi.
Dernière ligne droite pour les copropriétés de petite taille face à la loi Climat et Résilience
Les copropriétés de moins de 50 lots principaux sont dans l’obligation, d’ici au 1er janvier 2025, d’adopter un Plan pluriannuel de travaux (PPT). Cette exigence, inscrite dans la loi Climat et Résilience, marque une étape clé dans la transition écologique du parc immobilier français.
Un cadre légal pour préserver le patrimoine immobilier
Le PPT est un outil stratégique visant à planifier, sur une période de dix ans, les travaux nécessaires à la préservation et à l’entretien des bâtiments. Il répond à deux objectifs majeurs : garantir la durabilité des copropriétés et améliorer leur performance énergétique. Ce document élaboré à partir d’un diagnostic technique global, détaille les travaux à réaliser, leur priorité et les échéances associées.
Un ultime calendrier pour les petites copropriétés
Après avoir progressivement intégré les copropriétés de plus grande taille, la loi impose désormais cette démarche aux syndicats regroupant moins de 50 lots principaux à usage résidentiel, commercial ou professionnel. Cette dernière échéance clôt un processus initié pour structurer les travaux dans toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille.
Une avancée mais des défis logistiques
Si le PPT promet une meilleure organisation et anticipation des travaux, il représente également un défi, notamment pour les petites copropriétés souvent dépourvues de moyens suffisants. Les syndics doivent mobiliser des experts pour établir le plan, ce qui peut générer des coûts non négligeables pour des copropriétaires parfois réticents.
Clap de fin pour le dispositif Pinel
La réduction d’impôt offerte dans l'immobilier neuf par le dispositif Pinel est officiellement arrivée à son terme le 31 décembre 2024. Si certains amendements avaient été envisagés pour prolonger son bénéfice sous certaines conditions, notamment pour les contrats de réservation signés avant la fin de l’année et finalisés par cet acte authentique avant le 31 mars 2025, ces propositions n’ont pas été adoptées dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025.
Une fin actée sans prolongation
Le blocage de l’adoption du projet de loi de finances a scellé le sort du Pinel. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de souscrire à un investissement locatif en bénéficiant de ce dispositif fiscal. Cette situation marque un tournant pour les investisseurs immobiliers, qui devront se tourner vers d’autres mécanismes comme le LMNP pour optimiser fiscalement leurs placements.
Urbanisme : des règles remaniées et de nouveaux formulaires pour 2025
À partir du 1er janvier 2025, les procédures d’autorisations d’urbanisme en France seront soumises à une réforme visant à uniformiser et simplifier les démarches administratives. Ce changement s’accompagne de l’introduction de nouveaux formulaires Cerfa adaptés à différentes situations, dans le cadre d’une volonté de modernisation des outils administratifs.
Quatre nouveaux Cerfa
- Modifications ou régularisations : toute modification ou régularisation d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable encore valide devra désormais passer par le formulaire Cerfa n° 16700. Ce nouveau document vise à centraliser les informations nécessaires pour garantir un suivi simplifié des projets en cours.
- Transferts de permis : les transferts de permis, qu’il s’agisse d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable, devront être réalisés via le Cerfa n° 16701. L’objectif est d’offrir un cadre clair et standardisé pour ces opérations souvent complexes.
- Déclaration préalable de travaux : les déclarations préalables de travaux devront, quant à elles, s’effectuer au moyen du Cerfa n° 16702. Ce formulaire répond aux besoins spécifiques de petites interventions nécessitant une validation administrative sans pour autant relever d’un permis de construire.
- Déclaration préalable pour les projets d’aménagement : pour les projets d’aménagement, comme un lotissement ou une division foncière, le Cerfa n° 16703 sera désormais obligatoire. Ce formulaire est conçu pour refléter les particularités techniques de ces projets, en tenant compte des spécificités des PLU (Plans locaux d’urbanisme).
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