Sienna, nouvelle adresse confidentielle au cœur du quartier Saint-Cyprien

Sophie Castella

le 16 juillet 2025

[ mis à jour le 16 juillet 2025 ]

Au détour des rues de Saint-Cyprien, la résidence Sienna s’apprête à glisser une touche de neuf dans un parc toulousain où chaque mètre carré libre se fait désirer. Derrière sa façade mêlant briques et lignes contemporaines, ce petit ensemble de quatorze logements veut marier l’esprit des immeubles rive gauche à la performance énergétique d’un bâtiment RE 2020.

À cinq minutes du marché couvert, Sienna promet balcons filants, vues sur la Garonne et stationnement en sous-sol, un triple luxe dans ce quartier resserré. Aperçu d’un projet « boutique » dont la livraison est prévue pour le 3ème trimestre 2027 qui vise autant les amateurs d’art de vivre que les investisseurs avertis.

Un emplacement de choix à Toulouse

Installée 6 allée Charles-de-Fitte, Sienna prend racine dans le cœur battant du duo Saint-Cyprien / Fer-à-Cheval, rive gauche de la Garonne. L’adresse conjugue le charme d’un quartier-village (marché couvert, terrasses sous les platanes, écoles de proximité) et la respiration d’un vaste poumon vert : la Prairie des Filtres, accessible en quelques minutes à pied, tout comme les berges aménagées du fleuve.

Vivre à Sienna, c’est d’abord choisir la douceur de la rive gauche : à 8 minutes de marche, l’allée Charles-de-Fitte débouche sur le marché couvert de Saint-Cyprien, ses étals quotidiens et le marché aux livres du lundi, de quoi remplir son panier sans quitter le quartier. Trois minutes plus tard, la Prairie des Filtres étend son matelas de verdure au bord de la Garonne ; au détour d’une ruelle, le Jardin Raymond-VI et le musée des Abattoirs offrent un rendez-vous avec l’art ou la sieste à l’ombre des tilleuls.

Le quotidien se passe volontiers de voiture : deux lignes de tram à 150 m, le métro A à 500 m et les bus 45, 66, 362 complètent un maillage qui mène en dix-huit minutes à pied jusqu’au Capitole, ou en quelques stations seulement vers le pôle hospitalier Purpan et les universités.

Les parents trouvent crèches, écoles primaires et collège dans un rayon de quelques pâtés de maisons, si bien que la journée s’organise à pied ou à vélo, un esprit « village » rare à deux pas de l’hypercentre.

Discrétion, charme toulousain et confort moderne

Sienna compte uniquement 14 appartements neufs, du 2 au 5 pièces, afin de préserver une atmosphère quasi familiale et sereine au cœur du tissu urbain. Chaque logement profite d’un extérieur privatif (balcon, terrasse ou loggia) ouvrant sur les toits de Saint-Cyprien ou vers le jardin intérieur.

Des lignes inspirées de l'architecture locale

La silhouette épouse les codes de la rive gauche : façades en briques rouges, percées de larges baies vitrées aux menuiseries aluminium anthracite. Les loggias filantes prolongent les séjours et laissent entrer une lumière généreuse, signature revendiquée du projet qui vise « l’équilibre entre discrétion, confort et art de vivre toulousain ».

Prestations haut de gamme

À l’intérieur, chaque détail trahit une ambition de standing : les baies vitrées en aluminium, doublées de volets roulants motorisés, garantissent isolation et silence ; sous les pas, un parquet stratifié réchauffe les pièces de vie, tandis qu’un voile de peinture blanche lisse, uniformise murs et plafonds.

La porte palière, équipée d’une serrure trois points et d’un micro-viseur, veille à la sérénité des occupants. Le confort thermique repose sur une pompe à chaleur qui distribue chauffage et eau chaude relayée, aux étages supérieurs, par le dispositif RIBO / T.ONE pour un équilibre constant.

Dès le deux-pièces, la cuisine est livrée entièrement équipée ; côté salle d’eau, le grès émaillé tapisse sols et parois, soulignant une salle d’eau aussi pratique qu’élégante.

Des appartements confidentiels, pensés comme des pièces uniques

Avec seulement quatorze logements, du 2 au 5 pièces, Sienna joue la carte de la rareté : chaque palier dessert peu d’appartements pour garantir une atmosphère feutrée.

Tous disposent d’un extérieur privatif : balcon filant, terrasse plein ciel ou jardinet à rez-de-chaussée afin de prolonger le séjour vers la lumière du Sud-Ouest ; les hauteurs généreuses et les larges baies en aluminium laissent entrer le soleil tout au long de la journée.

Prix des logements

Voici les prix affichés pour les appartements de la résidence Sienna :

Acheter son appartement avec le PTZ

Les primo-accédants ont la possibilité de financer leur appartement neuf avec le prêt à taux zéro. Ce prêt sans intérêt peut financer jusqu'à 50 % d'une acquisition dans le neuf. Il doit être complété par un crédit classique.

Le montant du PTZ est déterminé par plusieurs critères :

• le prix d'achat du bien,
• la zone dans laquelle il se trouve,
• la nature du bien (neuf, ancien avec travaux, appartement ou maison),
• et le nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Exemple d'achat avec le PTZ

Fanny et Jean souhaitent acheter leur premier appartement et ont jeté leur dévolu sur un 3 pièces de la résidence Sienna affiché à 340 000 €. Étant donné que leurs revenus s'élèvent à 38 000 €, le couple se place en tranche 2, leur permettant d'emprunter 90 000 € avec le PTZ, soit 40 % du plafond maximum autorisé par le dispositif.

Pour financer le reste de leur bien, ils devront faire un prêt de 250 000 euros. Grâce au différé de remboursement, ils ne commenceront à rembourser leur PTZ seulement d'ici 5 à 10 ans.

Investir en LMNP

Vous comptez réaliser un investissement locatif? Le statut LMNP vous permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse :

• Au régime réel simplifié, vous pouvez amortir chaque année la valeur du logement, des meubles, des intérêts d'emprunt, des charges... Cet « amortissement » se déduit des loyers imposables et, bien souvent, efface totalement la base taxable pendant dix à quinze ans.
• Si vous préférez la simplicité, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés (71 % pour les meublés de tourisme classés).

Pour pouvoir prétendre au statut LMNP, certaines conditions sont à respectées :

• Le logement doit être loué meublé : l'équipement doit permettre au locataire de vivre normalement (literie complète, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, table, chaises, etc.).
• Le bien doit constituer la résidence principale du locataire (location longue durée) ; la location saisonnière implique des règles supplémentaires.
• Les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou inférieures à 50 % des revenus d'activités du foyer fiscal.
• Déclarer l’activité dans les 15 jours suivant la première mise en location via le formulaire P0i auprès du greffe (obtention du SIRET).
• Choisir son régime d’imposition : micro-BIC (abattement 50 %) ou réel simplifié (déductions + amortissements).
• Choisir un bail meublé d’un an renouvelable (ou 9 mois si locataire étudiant).

Exemple d'investissement en LMNP

Paul a choisi d'investir en LMNP dans un bien acheté à 245 000 € dans la résidence Sienna. Il dépensera 8 000 euros pour le mobilier (équipement inclus) et seulement 6 000 euros de frais d'acquisition (environ 2,5 %). L'enveloppe totale s'élève à 259 000 €. L'investisseur apporte 30 000 € et finance le solde, soit 229 000 € sur 20 ans.

Mis en location meublée à 780 € par mois, l'appartement génère 9 360 € de loyers la première année. Au régime réel, il déduit 1 600 € de charges courantes et 6 300 € d'intérêt d'emprunt ; il impute aussi l'amortissement annuel (environ 9 000 € pour le bâti et le mobilier). Résultat : le bénéfice est nul, donc aucun impôt ni prélèvement social à payer tant que l'amortissement couvre les loyers.

F.A.Q

Combien d’appartements la résidence propose-t-elle ?

Sienna est volontairement limitée à 14 logements seulement, du T2 au T5, afin de conserver une ambiance confidentielle et un palier peu densifié.

Où se situe exactement le programme ?

L’adresse est le 6 allée Charles-de-Fitte, côté Saint-Cyprien / Fer-à-Cheval : 8 minutes à pied du marché couvert, trois minutes de la Prairie des Filtres et 150 m du tram T1-T2.

Quelle est la date de livraison prévisionnelle ?

Le chantier prévoit une livraison unique au 3ᵉ trimestre 2027.

Peut-on investir en LMNP ?

Absolument : la petite taille de la résidence et la demande locative forte de Saint-Cyprien se prêtent au statut LMNP. Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier peut neutraliser l’impôt sur les loyers pendant dix ans ou plus.

La résidence sera-t-elle certifiée ou labellisée ?

Sienna vise la conformité RE 2020 pour la performance énergétique ; aucune autre labellisation (NF Habitat, HQE, etc.) n’est annoncée à ce stade.

Combien de temps un logement est considéré comme neuf ?

Sophie Castella

le 10-07-2025

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