Faubourg Malepère : où en est-on de l’aménagement du nouveau grand quartier au Sud de Toulouse ?
Amélie Caralp
le 18 août 2021
[ mis à jour le 18 août 2021 ]
SOMMAIRE
Implanté au Sud-Est de Toulouse, le faubourg Malepère fait l’objet depuis 2012, date de la création de la zone à aménagement concertée, d’un plan d’aménagement visant à faire émerger un véritable quartier, constitué d’habitat, de commerces de proximité et d’équipements publics. Prévu sur une durée d’une vingtaine d’années, le chantier du quartier Malepère a été pensé pour assurer un rythme de production maitrisé, raisonnable, et adapté à l’évolution de la capacité des réseaux de transports en commun et de l’aménagement des espaces publics.
Pour l’heure, le Faubourg Malepère est encore l’un des derniers grands espaces toulousains à urbaniser. C’est donc sur 113 hectares que s’étend la ZAC de Malepère. Une véritable opportunité pour l’immobilier neuf à Toulouse, puisqu’à terme, ce seront 6500 logements qui sortiront de terre, d’ici à 2038.
Déclaré d’utilité publique en décembre 2018, le projet repose sur un partenariat public/privé. La SEM d’aménagement de Toulouse Métropole, Oppidea achète et gère environ 30% du foncier, majoritairement en cœur de quartier, pour aménager les espaces publics, créer les équipements publics et des logements. Les 70% restant sont donc laissés à des promoteurs privés pour construire des logements.
Nouvelle porte d’entrée vers le centre-ville de Toulouse
L’opération urbaine, confiée à Oppidea et au cabinet d’architectes Atelier Lions & Associés, a pour ambition de continuer l’urbanisation de ce quartier qui ne s’est jusque-là réellement développé que le long de deux axes majeurs : la route de Revel et la route de Labège. Toulouse Métropole a vu dans ce quartier, situé au sud-est de Toulouse, une possibilité de créer une nouvelle jonction entre le centre-ville de Toulouse et les zones périurbaines très porteuses de Labège, Montaudran ou Saint-Orens.
“Le sud-est de Toulouse est en effet très attractif, proche de pôles d'activités et de recherche majeurs et la demande de logements y est forte.”
Annette Laigneau, Vice-présidente de Toulouse Métropole en charge de l'urbanisme
Abritant actuellement moins de 1000 habitants, le faubourg Malepère représente une immense opportunité pour Toulouse Métropole d’attirer de nouveaux résidents aux portes de Toulouse. Disposant d’une situation privilégiée, avec un accès direct à la rocade et aux grands axes autoroutiers, à 15 minutes du centre-ville, le quartier devra à termes accueillir entre 15 000 et 20 000 habitants.
Afin de remédier à son urbanisation “désordonnée”, donnant à Malepère le visage d’une entrée de ville “hétéroclite” avec des zones naturelles, des friches agricoles, des habitats et des zones d’activités étalées, l’aménageur Oppidea souhaite redonner un “sens” au quartier, en faisant émerger une vie en son sein. Malepère sera donc restructuré, avec de l'habitat, des commerces de proximité et des équipements publics.
La qualité de vie du quartier sera également portée par une nature préservée et valorisée. Le patrimoine existant, à savoir le Parc naturel de la Marcaissonne et le bois et les berges de l’Hers, constitueront les piliers de la trame verte du quartier. Cette préservation du patrimoine naturel du site est d’ailleurs inscrite dans la charte signée entre les différents acteurs du projet.
Le dialogue et la concertation au centre du projet
Pensé sur le long terme, le projet du quartier Malepère se veut être un véritable exemple en termes de dialogue et de concertation, que ce soit entre les acteurs de la construction ou avec les habitants. Une charte partenariale a ainsi été établie entre Toulouse Métropole, Oppidea et les opérateurs privés. Plusieurs concertations citoyennes ont également été mises en place afin de proposer aux habitants d’être partie prenante des évolutions de leur quartier.
Une ZAC à maitrise foncière partielle
La charte partenariale mise en place permet en réalité de conserver une unité au sein du quartier étant donné que la maitrise foncière sera partagée entre public et privé. Partant du constat que le secteur a été développé au gré des opportunités foncières, créant un “mitage foncier” et des “opérations immobilières s’agrégeant sans cohérence sur les deux axes routiers existants”, ce document doit permettre d'assurer la cohérence du développement du quartier.
“Cette ZAC est originale dans le sens où tous les fonciers ne sont pas propriétés de l’aménageur. Il s’agit d’une maîtrise foncière partielle, il n’y a pas d’expropriation. C’est une opération partenariale, une charte a été signée avec l’ensemble des promoteurs. Elle comprend notamment la préservation du patrimoine végétal sur ce secteur. Cette charte est un cahier des charges pour les promoteurs, elle leur donne l’ambition affichée par la collectivité. Nous voulons de la qualité dans les constructions de ce projet.”
Annette Laigneau
Cette charte induit donc un véritable objectif de qualité que doivent porter tous les acteurs du projet. Afin de créer un quartier où il fait bon vivre et où l’implantation sera durable, les engagements qualitatifs seront nombreux : qualité architecturale, urbaine, paysagère, environnementale, qualité programmatique des logements, qualité d’usage des logements et résidences, qualité énergétique, qualité dans la commercialisation et communication des programmes...
Cette exigence de qualité a pour but de donner une véritable identité au quartier Malepère, qui en est pour l’instant dépourvu. Six valeurs charnières ont ainsi été définies pour unifier le développement du quartier :
- Respect de l’héritage : L’aménagement du quartier doit se faire en prenant en compte les éléments déjà existant, à savoir le bâti présent, les limites parcellaires et les espaces naturels et ensembles végétaux, à préserver autant que possible. Une grande attention sera portée aux implantations sur les parcelles afin de garantir à chaque bâtiment, bâtis et à venir, un bon ensoleillement.
- Ville et campagne : Bien que situé en ville, le quartier de Malepère a jusqu’alors conservé des airs de campagne. Un héritage naturel important qui doit à tout prix être conservé afin de pouvoir constituer l’identité d’un quartier à mi-chemin entre la ville et la campagne.
- Traitement des limites : Les limites entre domaine public et privé feront partie intégrante des exigences de qualité du nouveau quartier, étant donné qu’elles participent directement à l’ambiance du quartier. Cette limite devrait être traduite par une épaisseur paysagère permettant de créer une certaine intimité pour les habitants tout en embellissant les espaces publics.
- Villes contrastées/habitations diversifiées : Pensé comme une porte d’entrée vers le centre-ville de Toulouse depuis des communes périurbaines, la quartier Malepère doit se doter d’architectures variées et contrastées afin de s’adapter au mieux au contexte. Habitats individuels, intermédiaires et collectifs sont ainsi les bienvenus, mais un même ensemble immobilier devra privilégier le développement d’une diversité de formes. Cela afin de pouvoir répondre aux besoins des futurs habitants du quartier dont la typologie devrait être variée.
- Mutualisation et évolutivité : La construction de nouveaux bâtiments et ensemble, constitués en îlots, devra prendre en compte une nécessité de mixité des usages dans le but de mutualiser les coût liés à la construction et aux installations, et d’optimiser les emprises construites. Une forte évolutivité des bâtiments devra également être pensée pour chaque projet.
- Projet négocié : L’une des orientations phare du projet du quartier Malepère est de rendre possible les évolutions au fil de l’avancée des réflexions. L’ensemble des maitres d’ouvrage devront ainsi pouvoir échanger régulièrement sur leurs projets respectifs afin de les adapter si nécessaire pour construire un quartier partagé et partenarial.
Plusieurs phases de consultation pour intégrer les habitants au projet
Créer un quartier partagé et partenarial implique aussi de faire intervenir les principaux intéressés, à savoir les résidents, actuels et potentiels. Pour cela, plusieurs concertations ont été organisées, dont une est actuellement en cours. Ces concertations ont également pour but d’améliorer la qualité d’usage du quartier en favorisant la compréhension et l’approbation du projet par tous les acteurs.
Depuis l’ouverture de la ZAC en 2012, 200 personnes ont été reçues pour la présentation du projet, et une rencontre du Faubourg Malepère a eu lieu en 2017 afin de pouvoir échanger directement avec les habitants. Depuis le mois de mars et jusqu’à septembre 2021, une concertation est en cours, appelant les citoyens à donner leur avis concernant 3 espaces publics du quartier.
La première phase de la concertation concernant le parc de la Marcaissonne et la place centrale du quartier s’est terminée fin juin, mais celle concernant l’aménagement du bassin de l’Hers est encore en cours. Il s’agira à travers de cette concertation d’aborder des thématiques particulières comme les aménagements à mettre en place sur ces espaces, la place des modes de déplacement doux, les usages et animations...
Les logements neufs dans le quartier Malepère
Le quartier Malepère représentera une fois fini 20 hectares d’espaces naturels et sportifs, 5 000m² de commerces et 19 100m² d’équipements publics, dont le groupe scolaire Mailhos déjà livré à la rentrée 2019. Ces infrastructures seront déployées autour d’un cœur de quartier et d’une place centrale attractive avec des commerces de proximité. Mais le quartier Malepère sera aussi un véritable puits à programmes neufs, puisque plus de 300 logements neufs par an sont prévus d’ici 2038, pour un total de 6500 nouveaux logements.
Les premiers programme neufs commencent déjà à sortir de terre et les premières commercialisations ont débuté. Les résidences 252 Faubourg et Parc du Faubourg, qui seront livrées respectivement au 4ème trimestre 2022 et 2023, proposent encore quelques disponibilités. Des appartements aux belles prestations, allant du T2 au T5, éligibles loi Pinel et PTZ :
- Résidence 252 Faubourg : Appartement neuf 3 pièces à partir de 246 000€
- Résidence Parc du Faubourg : Appartement neuf 2 pièces à partir de 180 400€
- Résidence Parc du Faubourg : Appartement neuf 3 pièces à partir de 242 925€
- Résidence Parc du Faubourg : Appartement neuf 4 pièces à partir de 330 050€
- Résidence Parc du Faubourg : Appartement neuf 5 pièces à partie de 394 625€
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