Location de meublé à Toulouse : allier flexibilité et rentabilité
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Les différentes façons de faire de la location de meublé à Toulouse
- Le bail classique de location en meublé
- Investir en résidence de services
- Le bail étudiant
- La location saisonnière type AirBNB
- Les avantages à faire de la location de meublé à Toulouse
- Une fiscalité avantageuse grâce au régime LMNP
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel
- Les avantages à investir dans une résidence de services
- Les avantages à faire appel à une agence de gestion locative
- Les avantages à réaliser un investissement locatif clé en main
Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif, les options ne manquent pas, tant et si bien qu’il peut être difficile de faire un choix. Mais investir dans un appartement dans le but de faire de la location de meublé à Toulouse est une solution qui peut s’avérer particulièrement intéressante. Cette option permet notamment de collecter des loyers plus élevés et offre ainsi une rentabilité intéressante.
Mais la location meublée est également une option qui se distingue par sa flexibilité. De nombreuses possibilités sont en effet à portée des investisseurs. Louer un appartement classique, investir dans une résidence de services, faire de la location saisonnière... autant de solutions intéressantes, qui ont chacune leurs avantages. Tour d’horizon des possibles de l’investissement meublé dans l’immobilier neuf à Toulouse.
Les différentes façons de faire de la location de meublé à Toulouse
Il existe différentes façons de faire de la location de meublé à Toulouse. Que l’on souhaite effectuer un bail en meublé classique, un bail étudiant, faire de la location saisonnière ou encore investir en résidence de services, les options ne manquent pas.
Le bail classique de location en meublé
La solution la plus traditionnelle lorsque l’on veut réaliser la location d’un meublé à Toulouse ou ailleurs en France consiste à réaliser un bail meublé classique. Il se caractérise par une durée courte, d’un an au maximum, renouvelable tacitement. Le préavis pour le locataire est plus court que pour une location "vide”, d'une durée d’un mois seulement. La vacance locative est néanmoins moindre pour un meublé.
Les logements meublés tend en effet à être très recherché par plusieurs catégories de personnes, notamment les étudiants, qui ont relativement peu d’affaires, ou encore des jeunes actifs ou des jeunes couples. Les meublés séduisent également les personnes en mobilité professionnelle. Il est donc conseillé d’investir dans de petites typologies. Le studio et le T2 sont à privilégier. Le T3 peut être attractif. Mais il ne faut pas acheter plus grand.
De même pour ce type de location, il faut bien entendu fournir un logement meublé. Pour être considéré comme meublé, aux yeux de la loi, un logement doit obligatoirement posséder :
- Un lit, ou un canapé convertible;
- Des volets ou des rideaux occultants;
- Une table et des chaises;
- Un four ou, a minima, un micro-onde;
- Des plaques de cuisson (une au minimum);
- De la vaisselle et des ustensiles;
- Un réfrigérateur avec compartiment freezer ou congélateur;
- Des luminaires;
- Du matériel de ménage adapté.
Investir en résidence de services
Lorsque l’on veut se lancer dans la location d’un meublé à Toulouse, il est aussi possible d’investir dans un logement situé au sein d’une résidence de services. Il s’agit d’un type de résidences où les résidents ont accès à des services inclus dans le loyer, tels qu’un accès à une laverie ou à des espaces communs, et d’autres services à la carte, comme le ménage ou des repas en cafétéria. Il s’agit souvent des résidences sénior, des résidences étudiantes et des Ehpad.
Ici, l’investisseur va acquérir un logement individuel, généralement un studio ou un T2, qui inclut une salle de bain, des toilettes, une petite cuisine équipée et, bien entendu, des meubles. Bien souvent, il a l’opportunité d’acquérir un pack incluant le logement et les meubles, pour davantage de convenance. Cette solution présente des avantages spécifiques, notamment au niveau de la gestion locative.
Le bail étudiant
Dans le cadre de la location d’un meublé à Toulouse, un propriétaire souhaitant louer à un étudiant a la possibilité de réaliser un bail étudiant. Ce type de bail peut être intéressant lorsque l’on souhaite louer un studio ou un T2. Cette formule plaît à certains, mais pas forcément à tout le monde. Sa principale caractéristique vient d’un fait qu’il s’agit d’un bail d’une durée fixe de 9 mois, non renouvelable.
Ce type d’appartement est recherché par les étudiants qui ne veulent pas garder leur logement pendant l’été et ne veulent pas rester bloqué dans une ville particulière pour la poursuite de leur cursus. Du côté d’un propriétaire, la forte demande en logement étudiant prémunit des risques de vacance locative. De même, ce bail a l’avantage d’être plus flexible, et notamment de diversifier son activité pendant la saison touristique.
La location saisonnière type AirBNB
Avec un bail étudiant, il est notamment possible de faire de la location saisonnière sur des plateformes de type (consulter la page) pendant l’été. Mais il est aussi possible de dédier son appartement uniquement à ce type de location. Le principal avantage de cette formule est qu’elle garantit des loyers plus élevés, le prix d’une nuitée étant généralement élevé. Le loyer d’un mois de location classique est souvent bien moindre que celui d’un mois de location saisonnière.
Ces logements sont très recherchés, ce qui réduit le risque de vacance locative, mais il vaudra mieux disposer d’un appartement proche du centre pour attirer un maximum de touristes. Ce fonctionnement implique également un travail plus important en termes de gestion locative, avec visite d’entrée des locataires, visite de sortie, ménage, changement des draps et autres.
Les avantages à faire de la location de meublé à Toulouse
Il existe de nombreux avantages à faire de la location de meublé à Toulouse, notamment en termes de fiscalité, grâce au statut LMNP. De même, le fait louer un meublé permet de bénéficier d’une gestion locative simplifiée, soit en investissant dans une résidence de services, soit en faisant appel à une agence spécialisée.
Une fiscalité avantageuse grâce au régime LMNP
Le statut LMNP est la plus ancienne niche fiscale française ! Sous ce sigle, qui veut dire Loueur en Meublé Non Professionnel, se cache un dispositif de défiscalisation qui permet à tout propriétaire souhaitant investir dans un logement meublé de bénéficier d’avantages fiscaux. Ceux-ci peuvent prendre différentes formes, en fonction du régime d’imposition choisi par l’investisseur.
Plusieurs critères doivent néanmoins être observés afin de bénéficier du statut LMNP. Il faut notamment justifier que l’activité de bailleur n’est pas exercée à titre professionnel : aux yeux de la loi, cela signifie qu’il faut que les revenus locatifs générés ne dépassent pas 23 000€ par an. De même, ces revenus doivent être inférieur à 50% de l’ensemble des revenus du bailleur sur une année.
Sans oublier que le logement doit être loué à titre de résidence principale, et entièrement meublé selon la liste présente en début d’article. Sous ce statut, un propriétaire-bailleur peut choisir d’être imposé sous le régime Micro-BIC ou sous le régime réel.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est celui qui est attribué par défaut par l’administration fiscale à tous les investisseurs réalisant des locations sous le statut LMNP. Il est simple d’utilisation et relativement avantageux, car celui-ci permet de profiter d’un abattement de 50% sur ses revenus locatifs.
Le régime réel
Le propriétaire d’une location meublée bénéficiant du statut LMNP peut choisir d’être imposé au régime réel, mais il doit pour cela faire une déclaration d’activité auprès du greffe des Tribunal des Commerces. On ne le croirait pas au premier abord, mais ce régime peut s’avérer, sur le long terme, plus avantageux que le régime micro-BIC. Il nécessite cependant un certain travail, et il est conseillé de faire appel aux services d’un expert-comptable.
Le principal avantage du régime réel est qu’il permet de déduire des recettes locatives imposables l’ensemble des charges et des amortissements liés à la location. Pour vulgariser, cela veut tout simplement dire que ce régime permet de prendre en compte le vieillissement et l’usure naturelle du logement et du mobilier et de baisser ses impôts en conséquence.
Les avantages à investir dans une résidence de services
Investir dans une “chambre” en résidence étudiante ou en résidence sénior est une solution particulièrement intéressante pour toucher un loyer intéressant avec un effort moindre. Ces types de logements font l'objet d’une recherche importante, ce qui permet d’éviter au maximum tout risque de vacance locative. Ils ont également l’avantage d’être bien situés, à proximité du centre, dans un quartier calme ou un quartier universitaire.
L’autre avantage à investir dans des logements ou “chambres” en résidences de services est que cela évite à un propriétaire d’avoir à effectuer de nombreuses tâches de gestion locative. C’est l’exploitant de la résidence qui se charge de tout. De la recherche des locataires à la collecte du loyer en passant par l’entretien de l’appartement : le propriétaire n’a à se soucier de rien. Même pas de la vacance locative, car l’exploitant lui verse un loyer même si le logement est vacant.
Les avantages à faire appel à une agence de gestion locative
Une autre solution pratique pour un investisseur souhaitant gagner du temps est de faire appel à une agence de gestion locative. Une telle agence se chargera de toutes les tâches liées à la gestion de l’appartement, dont la recherche des locataires et la sélection des dossiers des candidats. Chaque visite sera également assurée par ses soins.
Une fois le logement loué, le travail de l’agence mandataire ne s’arrêtera pas là. Elle s’occupera en effet de collecter les loyers et servira de principal interlocuteur au locataire en cas de problème. Et une agence de gestion locative sera également là pour assister un propriétaire-bailleur dans l’éventualité d’un litige.
Les avantages à réaliser un investissement locatif clé en main
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