Bail étudiant : une solution avantageuse pour investir en LMNP
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Le bail étudiant : qu’est-ce que c’est ?
- Un bail réservé aux étudiants
- Un bail réservé aux logements meublés
- Pas de tacite reconduction ou de renouvellement
- Le bail étudiant : une solution riche en avantages
- La possibilité de mettre son appartement en location saisonnière
- Davantage de flexibilité pour un étudiant
- Des garanties contre les loyers impayés
- Bail étudiant : un contrat compatible avec le statut LMNP
- Compatible avec les logements en résidence étudiante et ceux en résidence “classique”
- LMNP : les avantages du régime micro-BIC
- LMNP : les avantages du régime réel
Lorsque l'on souhaite louer un logement à des étudiants, investir dans un logement neuf à Toulouse est une solution très avantageuse. Première au célèbre classement des meilleures villes étudiantes du site l’Étudiant.fr depuis déjà plusieurs années, l’attrait du cadre de la Ville Rose pour les études supérieures ne se dément pas. Et avec une très forte demande locative, une telle entreprise peut s’avérer très rentable.
Plusieurs solutions sont à portée des investisseurs qui souhaitent louer un logement à des étudiants. Il est notamment possible de réaliser un bail non meublé pour un studio acheté avec la loi Pinel ou la loi Pinel Plus, de réaliser un bail mobilité, un bail meublé classique, ou encore, un bail étudiant. Gros plan sur le bail étudiant et ses nombreux avantages, notamment dans le cadre d’un investissement en LMNP.
Le bail étudiant : qu’est-ce que c’est ?
Comme son nom l’indique, le bail étudiant est spécifique aux étudiants. Son utilisation est réservée aux logements meublés. D’une durée fixe, il a la particularité de ne pas être reconduit tacitement.
Un bail réservé aux étudiants
Le bien nommé bail étudiant est réservé aux étudiants. Il a une durée fixe, qui est de 9 mois. Cette durée est calculée en fonction d’une année universitaire classique. Généralement, ce bail débutera au début du mois de septembre pour terminer à la fin du mois de mai de l’année suivante. Cela évite aux étudiants de devoir payer un loyer en été alors qu’ils n’occupent plus leur logement.
Le bail étudiant ne peut être effectué que si le locataire est en mesure de fournir des justificatifs de sa situation universitaire, comme une attestation de préinscription, un certificat de scolarité ou bien une carte étudiante. Si le locataire a un travail à temps partiel, le propriétaire peut lui demander les justificatifs correspondants. Bien souvent, ce sont les justificatifs des ressources des garants qui seront demandés pour éviter les risques d’impayés.
Autre élément important : ce type de bail peut aussi bien être utilisé dans le cadre d’une location individuelle que d’une colocation étudiante, pour peu que le logement soit meublé.
Un bail réservé aux logements meublés
C’est une des particularités du bail étudiant : celui-ci est réservé uniquement à la location meublée. Il n’est donc pas possible d’avoir recours à ce type de contrat dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel ou en loi Pinel Plus, qui exigent de louer un logement non meublé. Il est en revanche tout à fait compatible avec le statut LMNP dit de Loueur en Meublé Non Professionnel, qui permet lui aussi de profiter d’avantages fiscaux.
Cette exigence est due au fait que les étudiants qui viennent de quitter le domicile parental n’ont généralement pas beaucoup de meubles ou d’affaires personnelles. Pour être considéré comme meublé, un logement doit comporter le “mobilier et les équipements permettant d’assurer une vie décente au locataire”.
Les équipements qui doivent obligatoirement figurer dans un meublé sont :
- Un lit (ou un clic-clac, BZ ou autre canapé/lit);
- Des volets / rideaux / stores occultants;
- Une table et des chaises;
- Des meubles de rangement;
- Un four ou un micro-onde;
- Au moins une plaque de cuisson;
- De la vaisselle et des ustensiles;
- Un réfrigérateur avec compartiment freezer, ou congélateur);
- Des luminaires;
- Du matériel de ménage adapté.
Pas de tacite reconduction ou de renouvellement
C’est l’autre particularité du bail étudiant : contrairement à un bail plus traditionnel, comme un bail meublé classique ou un bail non meublé, il ne peut pas être reconduit tacitement. Il ne peut pas non plus faire l’objet d’un renouvellement. Une fois que les 9 mois du contrat de bail se sont écoulés, l’étudiant locataire doit quitter définitivement le logement, et ne pourra pas le retrouver à la rentrée prochaine.
Cette particularité plait à certains, et déplaît à d’autres. En effet, si un propriétaire veut éviter d’avoir à rechercher un nouveau locataire tous les ans, il aura mieux fait de signer un contrat de bail meublé classique, d'une durée d’un an et renouvelable tacitement. Cependant, le bail étudiant peut s’avérer particulièrement avantageux pour ceux qui n’ont pas peur des tâches de gestion locative.
Le bail étudiant : une solution riche en avantages
Si le bail étudiant connaît un tel succès, c’est notamment parce qu’il présente plusieurs avantages. D’une part, il s’agit d’un contrat sécurisant. De l’autre, il peut s’avérer plus rentable pour un bailleur, tout en offrant une flexibilité appréciable pour les étudiants.
La possibilité de mettre son appartement en location saisonnière
C’est peut-être le plus grand avantage du bail étudiant : celui de pouvoir mettre son appartement en location saisonnière pendant l’été. Certes, un studio ne va pas constituer la location de vacances idéale pour tout un chacun. Mais dans une ville touristique comme Toulouse, où se sont rendus environ 4,5 millions de touristes en 2021, un studio bien situé ne manquera pas d’attirer ceux qui voyagent seuls ou en couples.
Étant donné que le logement est déjà meublé, il y aura très peu, voire pas de travail à faire entre le départ du locataire étudiant et le début de la saison touristique. Il faudra cependant réaliser davantage de tâches de gestion locative, et notamment élaborer un planning, assurer les départs et les arrivées des locataires, changer le linge de maison ou encore faire un peu de ménage...
Mais le jeu en vaut la chandelle. En pleine saison estivale, le prix d’une nuitée dans un studio bien situé dans la Ville Rose peut aller de 50 à 100 euros, là où le loyer d’un studio en location classique est généralement compris entre 400 et 600 euros. Dans le cas où un bailleur réussit à louer son studio 100 euros la nuitée 6 nuits par semaine de début juin à fin août, un propriétaire-bailleur peut collecter 8 200 euros au cours de l’été.
Vous devez déclarer votre activité de loueur saisonnier, sur Airbnb ou une autre plateforme similaire, même si vous ne le faites que quelques mois dans l’année. À Toulouse, il faudra notamment réaliser une déclaration auprès de la mairie. D’autres dispositifs locaux peuvent s’appliquer selon la localisation de votre logement.
Davantage de flexibilité pour un étudiant
Le bail étudiant offre davantage de flexibilité pour un étudiant. Celui-ci est mis au courant, dès la signature du contrat, de la date de son départ. Cela lui laisse le temps de réfléchir à ses projets d’étude, et à l’emplacement de sa future résidence principale. Dans certaines villes où la tension locative est forte, comme Toulouse, certains pourraient préférer garder leur logement étudiant d’une année sur l’autre. D’autres, non.
En effet, un bail étudiant peut parfaitement convenir à un étudiant souhaitant conserver une certaine mobilité, sans avoir à réaliser une résiliation de bail. Avec ce type de contrat, un étudiant n’a pas à se soucier de ce qu’il va faire de son logement s’il part pour un an en Erasmus, ou encore s’il souhaite changer de ville pour la poursuite de son cursus universitaire. Cette flexibilité plait à de nombreux profils de locataires.
Des garanties contre les loyers impayés
Louer un logement à un étudiant peut offrir davantage de sécurités à un propriétaire-bailleur qui a peur des loyers impayés. D’une part, à la signature du contrat de bail, il est rare qu’un étudiant verse un dépôt de garantie de sa propre poche : il remettra un chèque de caution émis par ses garants, généralement ses parents. Le fait d’avoir des garants, qui s’engagent à payer le loyer en cas d’impayés de la part du locataire, peut s’avérer très sécurisant.
Si un étudiant ne peut pas demander à ses parents de se porter garant, il pourra prétendre à la garantie VISALE, un dispositif de sécurisation locative gratuit. Il peut couvrir jusqu’à 36 mois de loyers impayés dans le parc locatif privé, directement versés au bailleur par Action Logement après une période de franchise. L’organisme réalisera ensuite un échéancier avec le locataire afin de rembourser cette somme.
De même, la plupart des étudiants disposent de l’APL, ou Aide Personnalisée au Logement. Un bailleur peut s’arranger avec son locataire étudiant pour mettre en place le tiers payant et toucher directement cette aide, auquel cas le locataire n’aura plus que le reste à charge à payer. Enfin il faut noter que pour un bail étudiant, obligatoirement meublé, le dépôt de garantie ou chèque de caution est de deux mois de loyer, contre un seul pour une location vide.
Bail étudiant : un contrat compatible avec le statut LMNP
Le bail étudiant est entièrement compatible avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel et ses avantages fiscaux. Que l’on souhaite investir dans un appartement classique ou dans une résidence étudiante, il permet de bénéficier d’avantages fiscaux différents qui différent selon le régime d’imposition choisi : le régime réel ou le régime Micro-BIC.
Compatible avec les logements en résidence étudiante et ceux en résidence “classique”
Le bail étudiant a l’avantage d’être compatible aussi bien avec un appartement meublé “classique” qu’une chambre en résidence étudiante. Le statut LMNP, sous lequel sont la plupart des investisseurs qui louent en meublé, permet en effet d’investir dans ces deux types de résidence.
Investir dans une chambre en résidence de services a un avantage indéniable : celui d’être exempté de toute tâche de gestion locative. Un investisseur possédant un tel logement en délègue la gestion auprès d’un exploitant. C’est lui qui s’occupera notamment de rechercher des locataires, des tâches administratives et de l’entretien du bien. C’est lui également qui versera les loyers en cas de vacance locative, notamment pendant l’été.
En revanche, dans une résidence étudiante, il ne sera pas possible de réaliser de location saisonnière pendant l’été. Cela ne sera possible que dans un appartement meublé “classique”. Ces deux solutions présentent ainsi leurs avantages et leurs inconvénients, et conviendront à différents profils d’investisseurs
LMNP : les avantages du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est celui qui est attribué par défaut aux investisseurs en LMNP par les impôts. C’est celui qui pose le moins de difficultés une fois venu le moment de la déclaration fiscale. En optant pour ce régime, un bailleur peut bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus locatifs, ce qui veut dire qu’il ne sera imposé que sur la moitié des loyers collectés pendant l’année.
LMNP : les avantages du régime réel
Le régime réel est légèrement plus avantageux, mais il est plus complexe à mettre en œuvre. Il est d’ailleurs fortement conseillé de solliciter les services d’un expert-comptable afin d’optimiser son utilisation. Pour en bénéficier, un bailleur louant en LMNP doit en faire la demande expresse lors d’une déclaration d’activité au greffe des Tribunal des Commerces.
Ce régime a l’avantage de permettre à un propriétaire de déduire de ses recettes locatives imposables l’ensemble des charges et des amortissements liés à sa location. En d’autres termes, il peut calculer tous les ans la dévalorisation de son appartement et de son mobilier afin de faire diminuer mécaniquement sa base imposable.
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