Logement étudiant à Toulouse : un investissement gage de rentabilité

Pierre Ferreiro

le 19 août 2022

[ mis à jour le 19 août 2022 ]

La rentrée universitaire approche à grands pas, et de nombreux étudiants sont encore en recherche d’un logement dans la Ville Rose pour la rentrée. Depuis des années, Toulouse attire des étudiants des quatre coins de la France et de l’étranger, qui constituent pas moins de 11,59% de sa population. Le classement de trois de ses établissements du supérieur au palmarès mondial de Shanghai ne devrait faire qu’accroître son rayonnement à l’international.

Toulouse est tout simplement l’une des, sinon la meilleure ville de France pour effectuer un investissement locatif à destination des étudiants. Que vous souhaitiez investir dans un appartement classique en loi Pinel ou dans une résidence étudiante, nous vous présentons les options qui s’offrent à vous pour un investissement locatif à destination des étudiants dans l’ immobilier neuf à Toulouse.

Toulouse : une ville idéale pour investir dans un logement étudiant

Toulouse séduit les étudiants, et ce n’est pas pour rien. Classée première ville étudiante de France pour la qualité de ses infrastructures, la Ville Rose est le fief de plusieurs établissements du supérieur réputés en France et à l’international. Avec un marché immobilier dynamique, elle détient toutes les clés pour une location étudiante rentable.

Toulouse, première ville étudiante de France

Pour la deuxième année consécutive, Toulouse est arrivée en tête du podium du classement des meilleures villes étudiantes de France réalisé par l’Étudiant.fr* pour l’année scolaire 2021-2022. La Ville Rose se distingue pour de nombreuses raisons, notamment en termes de cadre de vie, d’emploi, d’attractivité et de formation. Les prix de l’immobilier ne sont pas les plus bas de l'hexagone, mais restent accessibles.

Parmi les points à souligner, l’offre de transports proposée aux étudiants est très attractive. Les 3 principaux campus de la Ville sont directement desservis par le métro, qu’ils peuvent emprunter en souscrivant à un abonnement de seulement 108€ par an. Celui-ci fonctionne par ailleurs jusqu’à 3 heures du matin du jeudi soir au dimanche matin, ce qui est idéal pour les virées nocturnes des jeunes adultes.

L'offre culturelle de Toulouse est notée 10/10 par L'Étudiant, en raison de la présence de nombreux musées, salles de spectacles et établissements culturels et d’une programmation riche. Avec les nombreux établissements du secteur de Gabriel Péri, comme le Connexion et la Dynamo, et des salles renommées comme Le Bikini et le Zénith, les étudiants ont de quoi trouver leur bonheur à Toulouse.

La Ville rose présente, de plus, un marché de l’emploi dynamique, notamment au niveau de l’emploi étudiant. Les lecteurs de L’Étudiant la recommandent à 98% pour son ambiance, son dynamisme et, globalement pour la qualité de vie que l’on y trouve. Et c’est sans compter sur la qualité de ses établissements du supérieur, au rayonnement international.

Toulouse : des établissements du supérieur réputés

Si Toulouse fait partie des villes préférées des étudiants, c’est aussi, bien entendu, pour ses universités et ses grandes écoles. On y trouve environ 196 formations d’enseignement supérieur, et une offre impressionnante de 200 classes prépas et grandes écoles. Droit, lettres, santé, ingénierie, journalisme, gestion, commerce, marketing, arts... Tous les secteurs y sont représentés.

La Ville Rose s’est également démarquée cette année avec le classement de trois de ses établissements dans le prestigieux palmarès mondial de Shanghai des meilleures universités*. L’université Paul-Sabatier y est rentré dans le Top 300, l’université Toulouse 1 Capitole se range dans la tranche 301-400 et l’INSA est entre la 701e et 800e place du classement. Cette performance ne devrait pas manquer de participer à la renommée de Toulouse à l’international, et ainsi attirer de nombreux étudiants de l’étranger. Cette performance a d’ailleurs été saluée par Sylvie Retailleau, ministre de l’Enseignement supérieur et de la Recherche.

Le classement général de Shanghai 2022 illustre le rayonnement scientifique ??.

Ces résultats sont le fruit de l’investissement des chercheurs, des enseignants-chercheurs et de l’ensemble des personnels. À tous, je veux dire merci ! https://t.co/lJ8LjwNNks#ARWU

— Sylvie Retailleau (@sretailleau) August 15, 2022

Toulouse : un marché immobilier dynamique

La Ville rose bénéficie d’un marché immobilier particulièrement dynamique, caractérisé par une tension locative importante. Les logements y sont très recherchés, notamment les logements étudiants. Si le loyer moyen d’un studio était d’environ 450 € par mois en 2017*, celui-ci a augmenté à environ 469€ par mois en 2022, ce qui témoigne de la croissance de la demande pour ce type de biens à Toulouse.

Les chambres en résidence étudiante sont également très demandées. Un grand nombre d’étudiants n’entre pas dans les critères sociaux du Crous, et ne peut ainsi que se loger dans le secteur privé. Toulouse a, par ailleurs, bénéficié du “plan 40 000” initié par le gouvernement Hollande, qui prévoyait la construction de 40 000 logements étudiants en cinq ans sur l’ensemble de l’hexagone. De nombreuses résidences étudiantes ont été construites sur la Ville Rose au cours de ces dernières années, multipliant les opportunités d’investissement.

Logement étudiant à Toulouse : investir en loi Pinel

Investir en loi Pinel est une solution très intéressante pour réaliser l’achat d’un studio à Toulouse tout en réduisant ses coûts. Il s’agit du type de logement le plus recherché par les étudiants, et plusieurs programmes éligibles se trouvent dans des secteurs particulièrement attractifs.

La défiscalisation en loi Pinel

La loi Pinel est une solution très avantageuse pour réaliser l’achat d’un appartement neuf à moindre frais. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation permettant de prétendre à une réduction d’impôts pouvant s’élever à 63 000 euros. Afin d’en bénéficier, un propriétaire doit mettre son appartement neuf en location nue, c’est-à-dire sans aucun meuble, pour une période déterminée en respectant certaines conditions. En se pliant à ces règles, il peut bénéficier :

• d’une réduction d’impôts de 12% du montant de son appartement en s’engageant à le louer pendant 6 ans;
• d’une réduction d’impôts de 18% du montant de son appartement en s’engageant à le louer pendant 9 ans;
• d’une réduction d’impôts de 21% du montant de son appartement en s’engageant à le louer pendant 12 ans.

Les critères à remplir pour profiter des avantages du Pinel sont les suivants :

• Le logement loué doit obligatoirement être un appartement neuf, acheté déjà livré ou en VEFA (vente sur plan), et respectant la norme RT2012;
• Il doit être loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison ou sa date d’acquisition;
• Il doit se trouver dans une zone éligible au Pinel, ce qui est le cas de l’ensemble de la ville de Toulouse, qui est en zone B1;
• Le locataire choisi doit avoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources Pinel émis dans la zone où se trouve l’appartement;
• Le loyer pratiqué doit respecter les plafonds de loyer Pinel émis dans la zone où se trouve l’appartement (à Toulouse et en zone B1, le plafond de loyer est de 11.31€/m²);
• Un investisseur en Pinel doit se limiter à deux investissements Pinel par an au maximum, plafonnés à 300 000€ de prix d’achat et à 5 500€/m².

Vous pouvez retrouver l’ensemble des critères d’éligibilité à la loi Pinel ainsi que les plafonds de loyer et de ressources des locataires qui y sont associés dans notre article récapitulatif :

La rentrée approche à grands pas, mais ce n’est pas la seule raison pour se dépêcher d’investir en loi Pinel. En effet, à partir du 1er janvier 2023, une nouvelle mouture du dispositif, baptisée Pinel+, va faire son apparition. Elle permettra de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que le Pinel, mais les conditions à remplir seront plus strictes et plus nombreuses. En parallèle, les taux de réduction d’impôts de la loi Pinel entameront une diminution progressive, qui continuera jusqu’en 2024. Il faut donc investir avant la fin de cette année 2022 si vous souhaitez profiter des taux pleins du Pinel.

Le studio : le bien le plus recherché par les étudiants

D’après la dernière étude de LocService*, les logements les plus recherchés par les étudiants sont les studios. 55% des demandes de location des étudiants concernent en effet ce type d’appartement composé d’une seule pièce. C’est une aubaine pour les investisseurs immobiliers, étant donné que les studios sont les biens qui garantissent la plus haute rentabilité, avec un prix d’achat moindre.

Pour les étudiants non boursiers, ne pouvant prétendre à une chambre en résidence universitaire du Crous, les avantages du studio sont multiples. Les loyers pratiqués sont généralement moins élevés qu’en résidence étudiante privée. De même, il s’agit des logements étudiants les plus faciles à trouver, et leur faible superficie convient généralement à accueillir le peu de mobilier accumulé par les jeunes adultes quittant à peine le domicile familial.

Investir dans un studio : des emplacements attractifs

L’emplacement de votre appartement est définitivement le critère qui aura le plus d’impact sur votre investissement locatif en Pinel. C’est en effet ce qui influera le plus sur son attractivité auprès de vos candidats locataires. La principale règle à respecter, pour tout investissement locatif réussi, est d’investir dans un appartement situé à proximité des commerces et des transports.

En vue de louer à des étudiants, votre logement devra non seulement respecter ces critères, mais aussi se trouver à proximité du centre ou des universités. Investir dans le centre est généralement plus onéreux, mais les étudiants apprécient ce secteur pour son dynamisme et sa vie culturelle riche. Investir à proximité d’une université vous coûtera moins cher, mais vos locataires dépendront souvent du même campus : réfléchissez donc à l’établissement du supérieur qui vous plaît le plus.

Fort heureusement, nous avons des studios à vous proposer dans les quatre coins de Toulouse. Découvrez-en quelques-uns dans notre sélection ci-dessous :

Logement étudiant à Toulouse : investir en Censi-Bouvard

Une autre possibilité s’offre à vous si vous souhaitez réaliser un investir dans un logement étudiant à Toulouse : celle d’investir dans une résidence étudiante. Grâce à la défiscalisation en Censi-Bouvard, cet investissement peut s’avérer particulièrement avantageux, notamment auprès de ceux voulant éviter les tâches de gestion locative.

La résidence étudiante : une solution tout compris

La résidence étudiante est une solution d’hébergement qui peut s’avérer très attractive auprès de jeunes adultes venant à peine de quitter le cocon familial. Il s’agit d’une résidence offrant plusieurs services à ses résidents en plus de l’hébergement. Elles incluent souvent des services gratuits, tels qu’une connexion Wifi, l’accès à des salles communes pour l’étude ou le divertissement, à une laverie... et d’autres services à la carte, comme le petit-déjeuner ou la blanchisserie.

Chaque résident y dispose généralement d’une chambre individuelle dotée d’une kitchenette, d’une salle de bain privative et d’un peu de mobilier. La résidence étudiante attire un grand nombre d’étudiants disposant de plus de moyens, car elle permet de déléguer des corvées du quotidien pour se dégager davantage de temps libre. C’est également un lieu de vie agréable où ils peuvent échanger avec des personnes de leur âge, et effectuer une transition en douceur entre le cocon familial et la vie adulte.

Défiscaliser en résidence étudiante grâce au Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif permettant aux investisseurs de défiscaliser en achetant un logement situé dans une résidence de services, comme une résidence étudiante. Elle permet ainsi d’obtenir une réduction d’impôts s’élevant à 11% du prix HT du logement, sous une limite de 300 000 euros. Il est également possible de récupérer la TVA sur son investissement, après 20 ans de détention du bien.

Afin d’en profiter, il faut réaliser l’achat d’un logement neuf dans une résidence de services, et réaliser un bail commercial auprès du gestionnaire de la résidence. Celui-ci doit être d’une durée de 9 ans. Il est également nécessaire d’adhérer au régime LMNP et de déclarer son activité auprès du Tribunal de Commerce de la ville où se trouve le logement. À la fin du bail, le propriétaire du bien peut réaliser un nouveau bail commercial avec le gestionnaire, ou bien revendre son logement.

Le Censi-Bouvard : une location simplifiée

En plus des avantages fiscaux auxquels il permet de prétendre, le dispositif Censi-Bouvard a l’avantage non négligeable de simplifier la mise en location. En effet, grâce au bail passé avec le gestionnaire, le propriétaire n’a à se soucier d’aucune tâche de gestion locative. L’exploitant de la résidence se charge en effet de collecter les loyers, d’entretenir le logement et surtout, de rechercher un locataire.

Les résidences étudiantes sont souvent situées dans des secteurs stratégiques, proche des campus universitaires et des grandes écoles. Grâce à leur emplacement et aux services proposées, elles n’ont pas de difficultés à attirer leur clientèle. Et si jamais votre logement acheté en Censi-Bouvard venait à ne pas trouver preneur, pas de panique : le gestionnaire de la résidence assure le versement du loyer, même en cas de vacance locative. Adieu les problèmes de loyers impayés.

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