Acheter dans le neuf : 7 raisons de centraliser sa recherche avec une agence spécialisée

Morgane Caillière

le 12 décembre 2025

[ mis à jour le 12 décembre 2025 ]

Acheter un logement neuf ne ressemble pas à une transaction dans l’ancien. La vente se fait le plus souvent en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) avec un contrat de réservation, un acte authentique, un calendrier d’appels de fonds et une livraison à contrôler point par point.

Dans ce contexte, une agence immobilière spécialisée dans le neuf intervient comme interface entre l’acquéreur, le promoteur, le notaire, la banque et, à terme, le service après-livraison.

Voici 7 raisons concrètes de s’appuyer sur cet intermédiaire qui offre un accompagnement sans aucun frais.

1) Accéder à une sélection large de programmes, sans multiplier les démarches

Le neuf fonctionne par “stocks” de lots, avec des grilles de prix, des options et des disponibilités qui changent vite. Une agence spécialisée comme IMMO9 centralise ces informations et permet de comparer plusieurs programmes sur des critères homogènes: plan, étage, orientation, annexes (parking, cave), calendrier de livraison, charges prévisionnelles, contraintes de copropriété, stationnement, etc.

Pour l’acquéreur, l’intérêt est aussi organisationnel : une seule prise de contact peut suffire pour obtenir des propositions sur plusieurs secteurs et plusieurs promoteurs, plutôt que de solliciter séparément chaque commercialisation.

Point important pour la comparaison : quand un agent commercialise un logement neuf pour le compte d’un promoteur, le prix de vente reste celui du promoteur ; l’agent ne “refait” pas une estimation à sa main.

2) Comprendre la VEFA et ses documents, avant la signature

Acheter sur plan implique des documents spécifiques et des délais à respecter. Une agence spécialisée sert de filtre et d’interprète, surtout lors des premières étapes :

• Contrat de réservation : le dépôt de garantie est plafonné (5 % si la vente intervient sous 1 an, 2 % si elle intervient entre 1 et 2 ans, et aucun dépôt si la signature intervient au-delà de 2 ans).
• Acte authentique VEFA : son contenu est encadré, avec des annexes (plans, notice descriptive, etc.) et un droit de rétractation.
• Droit de rétractation : il est fixé par le Code de la construction et de l’habitation (protection de l’acquéreur).

Concrètement, l’agence aide à repérer ce qui se joue dans les détails : surfaces, “tolérances”, matériaux, prestations incluses, travaux modificatifs acquéreur (TMA), emplacement du lot dans l’immeuble, règles de stationnement, clauses liées aux délais.

3) Anticiper le calendrier de paiement et le financement

En VEFA, le paiement est échelonné selon l’avancement du chantier. La réglementation fixe des plafonds : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant payable à la mise à disposition, avec possibilité de consignation en cas de litige sur la conformité.

Une agence spécialisée dans le neuf sait traduire cet échéancier en besoins de trésorerie et en montage bancaire :

• calendrier de déblocage des fonds,
• intérêts intercalaires,
• articulation avec apport, prêt principal, prêt employeur, ou autres financements.

Elle peut aussi orienter vers les aides à l’accession quand elles s’appliquent. Exemple : le PTZ (prêt à taux zéro) reste un sujet de vérification au cas par cas (ressources, zone, nature du bien). La loi de finances pour 2025 a prévu une extension du PTZ aux logements neufs sur l’ensemble du territoire pour les offres émises entre le 1er avril 2025 et le 31 décembre 2027.

4) Réduire certains frais et sécuriser la fiscalité liée au neuf

Passer par un spécialiste du neuf ne fait pas “baisser” automatiquement un prix, mais cela permet d’identifier les postes de coût spécifiques, et les dispositifs qui existent réellement.

Frais d’acquisition : un écart structurel neuf / ancien

Les “frais de notaire” (frais d’acquisition) sont généralement annoncés entre 2 % et 3 % dans le neuf, contre 7 % à 8 % dans l’ancien, sous conditions liées à la nature du bien et à la part taxable.

Taxe foncière : exonération temporaire possible

Les constructions nouvelles peuvent ouvrir droit à une exonération de taxe foncière pendant 2 ans après l’achèvement, dans les conditions prévues par le Code général des impôts et sous réserve des règles locales applicables.

TVA réduite à 5,5 % : un cas précis, très encadré

Pour certains logements neufs situés en zone ANRU ou en quartier prioritaire (ou dans un périmètre défini), une TVA à 5,5 % peut s’appliquer si les conditions sont remplies (localisation, plafonds, occupation).

Le rôle de l’agence spécialisée consiste à distinguer ce qui relève d’un argument commercial de ce qui relève d’un cadre légal documenté, et à lister les justificatifs nécessaires.

5) Bénéficier des protections propres au neuf : garantie financière, assurances, garanties après réception

Un achat VEFA repose sur des mécanismes de sécurisation différents de l’ancien.

Garantie financière d’achèvement

Le Code de la construction et de l’habitation encadre la garantie financière d’achèvement, apportée par des établissements habilités (banque, assurance, caution).

Assurance dommages-ouvrage

Dans certains montages de construction, l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire avant l’ouverture du chantier. Les textes précisent qui doit la souscrire selon le rôle (propriétaire, vendeur, promoteur, mandataire).

Garanties après réception

La réception déclenche des garanties connues mais souvent mal comprises :

• garantie de parfait achèvement (1 an),
• garantie de bon fonctionnement (2 ans),
• garantie décennale (10 ans).

Un point utile à rappeler, car il évite des erreurs de calendrier : la garantie décennale démarre à la réception. Un témoignage relayé par Le Monde illustre le risque quand la réception n’a pas eu lieu : « je me suis rendu compte que l’assurance (…) ne fonctionnait qu’à partir de la réception du chantier ».

Une agence spécialisée aide surtout sur le terrain pratique : comment formuler des réserves, quels justificatifs conserver, quels interlocuteurs activer.

6) Être accompagné jusqu’à la livraison, puis après la remise des clés

Le moment de la livraison concentre la plupart des tensions : écarts de finition, équipement manquant, ajustements de cloisons, menuiseries, ventilation, conformité des revêtements, etc. Une agence spécialisée structure la démarche :

• préparation de la visite de pré-livraison quand elle existe,
• check-list de contrôle,
• rédaction de réserves,
• suivi des levées de réserves.

Ce suivi devient central quand l’acquéreur vit loin, quand la remise des clés intervient au milieu d’un agenda chargé, ou quand la copropriété démarre avec des réglages (ascenseur, accès, badges, stationnement).

7) Profiter d’une lecture du marché local, au-delà de l’adresse

Dans le neuf, la localisation ne se résume pas à un quartier “réputé”. Elle dépend de trajectoires urbaines : transports, pôles d’emploi, densification, nuisances de chantier, reconfiguration de voirie, opérations de rénovation. Une agence spécialisée apporte une lecture de terrain : dynamique d’un secteur, cohérence du prix au regard des livraisons concurrentes, rythme de commercialisation, potentiel de revente, adaptation du logement à l’usage (résidence principale, investissement locatif, pied-à-terre).

Cet accompagnement évite un biais fréquent : choisir un programme uniquement sur un plan attractif, sans mesurer les contraintes du quartier à moyen terme (flux automobiles, accès, stationnement, commerces, distance aux transports, futurs chantiers).

Ce qu'IMMO9 change pour l'acheteur

Chez IMMO9, nous vous proposons des logements neufs au même prix que chez le promoteur, offres et remises incluses, avec un interlocuteur unique pour simplifier vos démarches.

Notre accompagnement vise un objectif simple : vous aider à comparer les opportunités et à avancer avec un cadre clair, du premier échange jusqu’à la remise des clés.

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