Pinel+ : quels changements pour le nouveau dispositif de défiscalisation dans l’immobilier neuf ?

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Avatar de l'auteur "Charlotte Costa" Charlotte Costa

le 18 mars 2022

[ mis à jour le 17 mai 2022 ]

SOMMAIRE

Annoncé à l’automne dernier lors de la conférence Habiter la France de Demain par Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement, la loi Pinel+ fait enfin son apparition le vendredi 18 mars 2022. Gardé bien au chaud pendant de nombreux mois dans les mains de l’exécutif, le décret de la nouvelle loi Pinel fait échos à toutes les actions mises en place par le gouvernement en faveur de la transition écologique et du logement abordable pour tous.

À Toulouse, à Rennes, à Nantes, à Bordeaux, Montpellier, Lyon ou Marseille, le marché de l’immobilier locatif est particulièrement tendu. Impuissants, les promoteurs immobiliers locaux font face à une demande qui explose et une offre qui se raréfie due au manque de foncier. Avec l’entrée en vigueur de la loi Pinel+ en 2023, l’immobilier neuf devrait prendre un virage vert et social.

Qu’est-ce que la loi Pinel+ ?

©Olya Kobruseva - Pexels

La loi Pinel+ est la suite logique du Pinel classique, le dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier neuf ou l’ancien réhabilité à neuf. Tout comme son prédécesseur, il permet de réduire le montant de ses impôts jusqu’à 63 000 € en louant un logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Que ce soit pour un investissement en loi Pinel+ à Toulouse ou partout ailleurs dans l’hexagone, le dispositif autorise 2 opérations par an. De même, l’acquéreur doit respecter un montant maximal d’achat qui est fixé à 300 000 € et de 5 500€/m². Dans le cas où le prix de vente ou au mètre carré du bien dépasse ces plafonds, la réduction d’impôt s’applique sur le maximum et le surplus n’est pas éligible à la défiscalisation.

À la différence de la loi Pinel traditionnelle, en investissant en Pinel+, il sera possible de conserver les taux pleins, à savoir :

En effet, dès le 1er janvier 2023, le nouveau dispositif Pinel+ entrera en vigueur et les taux de la loi Pinel actuelle baisseront progressivement jusqu’en 2024, date de son extinction.

Durée d'engagement 2021-2022 2023 2024
6 ans 12 % 10,5 % 9 %
9 ans 18 % 15 % 12 %
12 ans 21 % 17,5 % 14 %

Les conditions pour investir dans le nouveau dispositif Pinel+

En proposant des réductions fiscales très attractives pour les investisseurs, le Pinel+ permet non seulement de stimuler le marché de l’immobilier, mais aussi d’élargir l’offre de logements abordables en location grâce aux loyers plafonnés. Cependant, pour en profiter, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions :

Pour investir en loi Pinel+, les critères d’éligibilité relatifs au logement en lui-même sont plus stricts que pour le Pinel classique. Tous les programmes immobiliers neufs dont le permis de construire est déposé après le 1 er janvier 2022 devront être construits selon les normes de la nouvelle Règlementation Environnementale 2020 (RE2020). Plus concrètement, cela signifie que les bâtiments seront plus performants énergiquement et rejetteront moins d’émissions de gaz à effet de serre lors de la construction.

Par ailleurs, Emmanuelle Wargon, ministre du Logement s’est penchée sur la question de la qualité au sein des logements dès la sortie de la crise sanitaire. En confiant l’élaboration d’un rapport sur le sujet aux experts Laurent Girometti et François Leclercq, plusieurs propositions sont apparues évidentes pour les intégrer aux conditions d’éligibilité d’un programme Pinel plus :

Le zonage Pinel Plus

© GeoJango Maps – Unsplash

Pour identifier les besoins des territoires en matière de logement et d’habitat, on utilise le zonage A/B/C ou plus communément appelé le zonage Pinel. Cet indicateur mesure le niveau de tension à l’échelle locale en fonction des prix des logements appliqués et de la demande qui y est exercée. Selon les zones, cela ouvre droit à l’éligibilité au PTZ ou bien au dispositif Pinel.

Étant la quatrième ville de France la plus peuplée avec 486 828 habitants en 2018 selon l’Insee, Toulouse et son aire urbaine attire de plus en plus. L’augmentation démographique se ressent essentiellement sur le marché immobilier où l’offre parvient difficilement à satisfaire toute la demande.

Grâce la loi Pinel+, même les foyers aux revenus modestes peuvent se loger dans les grandes villes puisque les loyers et les conditions de ressources des locataires sont plafonnés. Ainsi, pour investir dans un appartement neuf en loi Pinel+ à Toulouse, il faudra se soumettre aux plafonds de la zone B1.

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Les plafonds de loyers Pinel+

Pour ouvrir l'accès au dispositif à un maximum de ménages, un des fondements du Pinel est le plafonnement des loyers. Régis selon les zones, à Toulouse, le montant à ne pas dépasser est 10,51 €/m².

Pour calculer le montant de son loyer Pinel+, il suffit d’appliquer cette formule : (19 / surface utile + 0,7) x loyer Pinel x surface utile. La surface utile du logement correspond à l'addition entre la surface habitable et la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m² (balcon, terrasse, jardin, loggia).

Pour un appartement de 3 pièces de 58 m² avec 8 m² de balcon et que l’on applique la formule : (19 / 62 + 0,7) x 10,51 x 62, le montant du loyer Pinel Plus mensuel est de 655, 82 €.

Les plafonds de ressources Pinel+

Pour louer son appartement via le dispositif Pinel(+), le détenteur du logement à l’obligation de choisir un locataire dont les revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources en vigueur. Lors de l’étude des potentiels occupants du logement, le propriétaire ou agence de location regardent le montant du revenu fiscal de référence qui est indiqué sur les fiches d’avis d’imposition.

Pour un investissement en loi Pinel Plus, les plafonds ressources toujours en vigueur sont ceux de l’année 2021 :

Les plafonds de ressources Pinel en zone B1 en 2022
Personne seule 31 280 €
Couple 41 772 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 50 233 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 60 643 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 71 340 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 80 399 €
Majoration à partir de la 5è personne à charge +8 969 €

Où investir en Pinel+ ?

©Andrey_popov - Shutterstock

Afin de profiter des taux pleins de défiscalisation Pinel+ (12 %, 18 % et 21 %), les investisseurs devront donc s’orienter vers des logements plus vertueux. Soit qui correspondent aux conditions du nouveau dispositif Pinel ou bien dans un programme se situant dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et qui respecte un certain niveau de qualité.

La loi Pinel+ à Nantes

Suite à l’engouement massif des investisseurs parisiens pour Bordeaux, les prix de l’immobilier très élevés dans la capitale girondine semblent avoir fait bifurquer les cibles des investisseurs locatifs vers le nord. Nantes et Rennes voient en effet les prix de l’immobilier s’envoler depuis quelques années. Ville étudiante, ville de culture et de technologie, la capitale des Pays-de Loire voit le phénomène des “nantisiens“ prendre de l’ampleur. Ces expatriés parisiens font grimper les prix et stimulent le marché immobilier neuf.

Nantes affiche un profil résolument éco-responsable et résilient avec des programmes estampillés E+ C- sur l’île de Nantes notament.

La loi Pinel+ à Rennes

Rennes, Capitale de la Bretagne et chef-lieu de l’Ille-et-Vilaine a vu son attractivité grimper en flèche ces dernières années. Centre névralgique du nord-ouest, Rennes se situe à seulement 1h30 de Paris et 45 minutes des plages de la Côte d’Émeraude. Accueillant plus de 6 000 habitants par an, celle ville à la fois traditionnelle et moderne séduit sur tous les tableaux : économie, emploi, culture, ect...

Ville de premier choix pour y effectuer un investissement immobilier, Rennes propose une large offre de programmes immobiliers neufs qui s’inscrivent dans une démarche durable et écologique. Les projets de réaménagement urbain d’Eurorennes et de l’écoquartier de la Courrouze en sont la preuve.

La loi Pinel+ à Toulouse

Choisir Toulouse pour son investissement Pinel+, c’est choisir une ville résolument moderne, tournée vers l’avenir et qui possède un large panel de qualités. Première ville étudiante de France et capitale de l’industrie aéronautique et spatiale, Toulouse rayonne autant sur le plan national qu’international. Chaque année, la Ville Rose accueille plusieurs centaines de nouveaux arrivants de divers horizons.

Pour cause, Toulouse n’est pas la 4 ème ville de France par hasard. Elle peut incontestablement compter sur son économie et ses bassins d’emplois attractifs et dynamiques. À lui tout seul, le secteur de l’aéronautique représente 70 900 emplois. Le pôle d’innovation technologique de Labège Enova (anciennement Innopole) en englobe 14 850.

Au vu de son statut de grande ville universitaire et active, la population à Toulouse est particulièrement jeune. L’âge médian de population est de 34 ans et la ville compte 31,9 % d’habitants entre 15 ans et 29 ans. Avec une telle proportion d’étudiants et de jeunes actifs, il est tout à fait cohérent que le marché de l’immobilier toulousain soit en plein essor.

Investir étape par étape avec la loi Pinel+

©Roman Samborskyi - Shutterstock

Ne s’improvise pas investisseur immobilier qui veut. Même si placer son argent dans la pierre est une valeur refuge, cela ne signifie pas pour autant qu’il n’y pas de risques. Pour réussir son investissement en loi Pinel+, voici les étapes à suivre de la recherche du financement à la mise en location de l’appartement :

  1. Faire le point sur sa situation financière
  2. Rechercher un programme immobilier éligible Pinel+ qui corresponde à son projet
  3. Signer le contrat de vente ou de réservation du logement
  4. Trouver la meilleure offre de financement
  5. Signer l’acte de vente définitif chez le notaire
  6. Réceptionner son logement
  7. Mettre son logement en location
  8. Choisir des occupants qui respectent les plafonds de ressources Pinel+ en vigueur
SOURCES
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