Loi Censi-Bouvard à Toulouse : Comment investir et défiscaliser en résidence de services ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- La loi Censi Bouvard c’est quoi ?
- Loi Censi-Bouvard Toulouse : les conditions
- Le dispositif Censi Bouvard à Toulouse, cumulé au statut LMNP
- Les 2 régimes fiscaux du statut LMNP
- Le régime Micro-BIC
- Le régime réel
- Résidences de services : définition
- Les résidences seniors
- Pourquoi et où investir en résidence sénior à Toulouse ?
- Loi Censi Bouvard en résidence sénior à Toulouse : quels critères ?
- Loi Censi Bouvard à Toulouse : Les résidences étudiantes avec services
- Où investir en résidence étudiante à Toulouse ?
- Un large choix de secteurs
33 000€ de réduction d’impôt possibles sur un investissement locatif en plus de la récupération de la TVA... C’est ce que propose la loi Censi-Bouvard à Toulouse en 2022. Une niche fiscale qui cumule les avantages sur un marché porteur.
La loi est réservée aux investisseurs en appartement meublé au sein de résidence de services. L’un des dispositifs les plus sûrs du marché puisque les loyers sont garantis par le gestionnaire professionnel.
La loi Censi Bouvard c’est quoi ?
Vous souhaitez défiscaliser via un investissement locatif en immobilier neuf à Toulouse? La loi Censi-Bouvard offre un sérieux nombre d’avantages. Réduire son impôt de 11% du prix d’achat de l’appartement, récupérer la TVA, se débarrasser de tout risque de vacance locative, de loyer impayé, de problème de turnover, de gestion, de travaux... Pour investir à Toulouse, Censi-Bouvard est LA niche fiscale de la sérénité par excellence.
La réduction d'impôt proposée par la loi Censi-Bouvard à Toulouse correspond à 11 % du prix d'achat hors taxe de votre appartement voué à la location. Si le montant de la réduction d'impôt excède le montant global dû, le solde peut être reporté durant les 6 années suivantes.
La somme défiscalisable est plafonnée à 300 000 euros par an. Le dispositif est intéressant dans le cas d’investissement locatif dans un programme immobilier neuf à Toulouse ou d’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Si un investissement en loi Censi-Bouvard est également possible dans un logement ancien ayant profité d’importants travaux de réhabilitation, cette dernière option ne permet toutefois pas la récupération de la TVA.
La réduction d’impôt permise par la loi Censi-Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.
2022 dernière année pour profiter de la loi Censi Bouvard :
La loi Censi-Bouvard arrivait à échéance au 31 décembre 2021, l’amendement n°II-3101 adopté le 10 novembre 2021 a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022.
À la différence d’autres niches fiscales en faveur de l’investissement locatif comme la loi Pinel, la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage, ni plafond de ressources du locataire, ni plafond de loyer. Outre la réduction d’impôt et la récupération de la TVA, le statut LMNP permet aux propriétaires de logements Censi-Bouvard de déclarer les revenus locatifs au régime micro-BIC en bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 % du montant.
Loi Censi-Bouvard Toulouse : les conditions
Pour bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard à Toulouse, vous devez :
- Être résidant et contribuable en France,
- Acheter un appartement neuf ou en VEFA ou un appartement de plus de 15 ans ayant profité de travaux de rénovation permettant de satisfaire aux critères de performances indiquées dans l'article 31 du code général des impôts.
- Percevoir des recettes locatives inferieures à 23 000 €/an ou à 50% de vos revenus. Au-delà vous devenez Loueur Meublé professionnel et ne pouvez plus prétendre investir en Censi-Bouvard à Toulouse.
- Déclarer ses recettes locatives dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l'engagement en loi Censi Bouvard.
- Louer l’appartement durant les 12 mois suivant la livraison ou l’achat durant une période minimum de 9 ans à compter de la prise d'effet du bail initial, à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence de services. En loi Censi-Bouvard, le bail locatif est un bail commercial.
- Acheter avant le 31 décembre 2022
RAPPEL
La récupération de la TVA n’est possible que dans le cas d’un achat d’appartement neuf. Elle intervient le plus souvent dans les 3 à 6 mois suivant la mise en location de votre appartement meublé au sein de la résidence de services.
Le dispositif Censi Bouvard à Toulouse, cumulé au statut LMNP
Les avantages du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) sont cumulables avec le dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard à Toulouse. Seul l’amortissement de votre investissement locatif est exclu. Il est en revanche possible dans le cas ou votre investissement dépasse la somme plafond de 300 000 €, uniquement sur l’excédent.
En cumulant un investissement en loi Censi-Bouvard avec le statut LMNP, vous pouvez :
- Récupérer la TVA sur le prix d’achat de l’appartement meublé, soit 20 % du prix TTC.
- Amortir les équipements et meubles dont le prix dépasse 598 €.
Les 2 régimes fiscaux du statut LMNP
Le statut LMNP, imposé lors d’un investissement en loi Censi-Bouvard vous laisse le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux) et le régime réel.
Pour rappel, des recettes locatives supérieures à 72 600 € annuels ou représentant une somme supérieure à la moitié de vos revenus vous placent de fait en situation de loueur meublé professionnel (LMP) et ne permettent pas de défiscalisation via la loi Censi-Bouvard. Le régime réel est imposé dans ce cas.
Le régime Micro-BIC
Le régime Micro-Bic vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50%. Ce régime convient particulièrement à un investissement en immobilier neuf. Il vous permet de n’être imposé que sur une seule moitié de vos recettes locatives.
Le régime réel
Le régime réel permet de déduire de ses revenus imposables les charges relatives à la location de l’appartement meublé à Toulouse. Ces charges comprennent : les intérêts de votre prêt, les travaux, les meubles et équipements. Il est particulièrement intéressant lors d’un investissement en immobilier ancien nécessitant de gros travaux de réhabilitation.
Résidences de services : définition
Investir en loi Censi Bouvard à Toulouse implique l’achat d’un appartement voué à la location en résidence de services. Une résidence de services est légalement définie comme telle lorsqu’ en plus de l’hébergement, le gestionnaire professionnel assure à minima 3 services parmi les 4 suivants : petit déjeuner, entretien ménager, fourniture de linge de maison et accueil.
Les 4 principaux types de résidences de services sont : la résidence étudiante, la résidence sénior, la résidence de tourisme et la résidence d’affaire. Depuis 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à la défiscalisation en loi Censi-Bouvard.
Nous développerons principalement ici le cas des résidences séniors et étudiantes, qui sont les plus fréquentes à Toulouse. Des profils de résidence qui bénéficient d’une conjoncture ultra favorable du fait de l’arrivée sur le marché sénior des “boomers” et de l’arrivée sur les bancs de la fac des “mini boomers” de l’an 2000.
Les résidences seniors
Entre 2015 et 2035, les enfants du baby-boom entrent dans le 3èmeâge.
Depuis 8 ans en France, le nombre de résidences de services réservées aux séniors valides a doublé. Une tendance partie pour connaitre une croissance exponentielle, poussée certes par une démographie favorable mais également par les nouveaux modes d’habitations qui ont gagné en popularité suite aux deux confinements. Autre critère déterminant, la population des boomers est en meilleure santé que les générations précédentes. L’âge moyen d’entrée en EHPAD est en effet passé de 80,2 ans à 85,6 ans entre 2001 et 2021.
Selon une étude Xerfi-Precepta*, 170 résidences gérées pour personnes âgées valides ont été livrées, principalement dans les grandes métropoles de France entre fin 2019 et fin 2021. En 2023, le territoire national devrait compter 1 147 résidences de services seniors.
Entre le vieillissement de la population, le développement rapide de l'offre ou encore le profil particulièrement solvable de la cible locataire, les entreprises spécialisées comme Les Jardins d’Arcadie, Les Villages d’Or, Les Sénioriales, ou encore Cogedim club Ovelia, se développent au pas de course.
Même le Groupe La Poste dont ce n’est clairement pas le cœur de métier prévoit de créer et exploiter des résidences de services séniors au sein de son patrimoine immobilier.
*Groupe Xerfi-Precepta, cabinet d’analyse, éditeur indépendant d’études économiques sectorielles.
Pourquoi et où investir en résidence sénior à Toulouse ?
À Toulouse en 2022, environ 15% de la population a plus de 60 ans. En Haute-Garonne, c’est environ 15% de la population qui affiche un âge situé entre 60 et 74 ans. Toulouse fait partie du réseau des «Villes amies des aînés », une certification de l’Organisation Mondiale de la Santé.
La municipalité, sensible au confort de ses concitoyens les plus âgés a emporté la 3e place du Prix européen pour l’innovation sociale et la mobilité des seniors en 2019. Un guide pratique a été édité à leur intention de même qu’une carte MonToulouse Senior qui offre des tarifs préférentiels sur de nombreuses activités. Les clubs du 3ème âge ne sont pas en reste avec 11 établissements recensés rien que pour la zone Toulouse-centre.
Côté transport, des tarifs séniors sont en place dans les transports publics, de même qu’une navette gratuite qui sillonne le centre de 9h à 19h du lundi au samedi.
De nombreuses études affirment le changement de profil de la “jeunior” génération, plus active et citadine que la précédente. Les confinements ont eux, accru le besoin de liens sociaux chez les jeunes retraités. La résidence sénior répond à ses besoins en plus de garantir une sécurité appréciable pour un profil de locataire qui, plus que tout autre, exige un logement inspirant quiétude et sérénité.
LP Promotion dans le faubourg Bonnefoy, Green City à Balma, Pichet Immobilier à Belberaud, Nexity à Muret, Cogedim à Toulouse hyper-centre, Saint-Agne à Lalande, Vinci à Colomiers ou encore Nexity à Croix-Daurade, le nombre de promoteur qui investit dans des résidences de services pour séniors se multiplie.
Loi Censi Bouvard en résidence sénior à Toulouse : quels critères ?
Choisir efficacement une résidence de services pour investir en Censi Bouvard à Toulouse les critères à prendre en compte sont les suivant :
- L’emplacement : la proximité des commerces, des transports en commun, des lieux de culture, des parcs et jardins, des services publics et lieux de culte.
- La sécurité : Un service d’accueil doit être assuré quotidiennement de même que la présence d’un animateur. La sécurisation de la résidence via visiophone est système Vigik est à vérifier mais quasiment systématique. Le plus apprécié est la présence de caméra de vidéosurveillance dans les couloirs de la résidence.
- Les services : vérifier la cohérence entre services gratuits et services payants au sein de la résidence, de même que la pertinence des tarifs.
- Les espaces verts : Les espaces verts au sein de la résidence doivent être sécurisés munis d’espace de détente confortables et adaptés. Les coins d’ombre doivent également être prévus.
- Les logements : Chaque logement doit être adapté à la perte d’autonomie du résident : douche sans palier, barre d’appuis près des WC, siège dans la douche, prises électriques et toilettes surélevées.
Loi Censi Bouvard à Toulouse : Les résidences étudiantes avec services
2,8 millions d’étudiants en France sont recensés pour l’année scolaire 2021/2022. Le nombre de logements réservés à leur usage permet d’accueillir moins d’un étudiant sur 7.
L’académie de Toulouse comptabilise plus de 138 674 étudiants. Une population qui représente 11.59% de la population de l’unité urbaine toulousaine.
La première ville étudiante de France selon le classement 2021 du magazine l’Étudiant a vu sa population étudiante augmenter de 24,70% en 10 ans.*. Mieux, avec l’arrivée dans le cycle supérieur des baby boomers de l’an 2000, la ville rose a accueilli 7000 étudiants supplémentaires ces deux dernières années.
Particularité de la ville rose, l’accueil d’étudiants étrangers (10.43%) ou provenant des académies environnantes. Les élèves d’origine toulousaine quant à eux s’exportent rarement.
Selon une étude sur le la Direction Départementale des Territoires, à Toulouse, 1 étudiant sur 2 loue son 1er appartement dans l’immobilier privé.
L’académie toulousaine recense 43 résidences étudiantes dans le parc privé. Ensemble, elles totalisent un peu moins de 7000 places. 17 résidences étudiantes sont actuellement en projet dans l’agglomération.
Où investir en résidence étudiante à Toulouse ?
Si intuitivement l’investissement parfait avec la loi Censi-Bouvard à Toulouse semble être situé près des grandes universités, la réalité du marché est plus complexe.
Dans les faits, la prise en compte des logements CROUS et HLM est impérative. Pourquoi ? Moins le secteur compte de résidences universitaires publiques, plus les étudiants sont contraints de faire appel au parc immobilier privé.
Ainsi, à Toulouse, les quartiers étudiants les plus riches en résidences publiques universitaires sont les quartiers Paul Sabatier, Compan-Caffarelli et Labège qui ensemble recensent moins de 60 % de locataires dans le parc immobilier privé.
Petite nuance sur Compans-Caffarelli qui en dépit de la présence des résidence du CROUS et des résidences, privées certes, mais appartenant aux écoles, peut être un emplacement de choix pour investir en loi Censi-Bouvard à Toulouse. Pourquoi ? L’offre en résidence étudiante à Compans, ne loge que 50% des étudiants du secteur et la très réputée TBS (Toulouse Business School) projette d’accueillir 1500 étudiants supplémentaires d’ici 2026.
Un large choix de secteurs
Pour investir en Censi-Bouvard à Toulouse, en résidence de services étudiante, le centre-ville est toujours une bonne idée. Les étudiants d’où qu’ils soient, sont toujours attirés par les animations du centre-ville les bars, fêtes, restaurants, et la facilité de rejoindre n’importe quel secteur de la ville dû à l’important réseau de transport en commun.
Les secteurs situés entre Saint-Cyprien, Patte d’Oie Purpan et Arène sont de même très demandés du fait de leur connexion au centre via le métro et le tram. De la présence du CHU (17% de la population est étudiante à Purpan). Les quartiers de Rangueil et de Saint-Michel ont également bonne presse auprès des étudiants.
Saint Michel bénéficie d’une proximité immédiate avec la faculté de science, l’école de médecine et de pharmacie de Toulouse ainsi que d’une réputation historique de quartier festif, dans le milieu étudiant.
Saint-Agne qui héberge essentiellement des étudiants de la Fac de droit, de l’université Paul Sabatier et du CHU présente également un profil attractif pour les étudiants. Plutôt bien connecté à l’hypercentre le quartier offre surtout l’avantage d’un prix d’achat au m² très inférieur à celui de Compans ou de l’hyper-centre. (3 868 €/m² à Saint-Agne en moyenne contre 4 688 € à Compans.
Pour les contribuables intéressés par un investissement en loi censi-Bouvard à Toulouse mais restreints par un budget limité, les communes de première couronne comme Labège (où un habitant sur 4 est étudiant), Colomiers, Aucamville, l’Union, Balma, Quint Fonsegrive ou encore Auzeville-Tolozane sont également très bien connectées à Toulouse-centre et présentent des opportunités d’investissement tout à fait rentables.
