Loi Pinel : 5 conseils d’expert pour investir efficacement

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Avatar de l'auteur "Morgane Caillière" Morgane Caillière

le 23 mars 2022

[ mis à jour le 17 mai 2022 ]

SOMMAIRE

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation phare de l’investissement locatif en immobilier neuf. Selon une étude 2021 menée par Opinion Way, 66% des Français connaissent cette niche fiscale qui permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’un bien. 36% des sondés déclarent en outre que la crise sanitaire a accru leur intérêt pour l’investissement immobilier.

Mais si le dispositif loi Pinel est à l’origine de nombre d'opérations rentables, investir en Pinel n’est pas dénué de risques. Un emplacement mal ciblé, un profil inadapté... peuvent vous mener au-devant de sévères déconvenues. Voici 5 conseils pour investir en loi Pinel efficacement.

Conseil n°1 : Analysez le marché immobilier

La loi Pinel est réservée à l’investissement locatif en zone immobilière dite “tendue”. À l’exception des commune frontalières de la Suisse et de quelques hauts lieux touristiques comme Le Touquet ou les Saintes-Maries-de-la-Mer ajoutés aux zones éligibles Pinel en 2022, il s'agit des grandes métropoles Françaises tel que : Toulouse, Bordeaux, Lyon, Montpellier, Rennes, Nantes ou encore une très large portion de l’Ile de France.

Mais chaque métropole affiche un profil particulier. Certaines villes ont déjà une offre conséquente en logements étudiants quand d’autres à l’image de Rennes affichent un profil particulièrement adapté à ce type d’investissement.

Le marché immobilier neuf à Toulouse, Lille, Strasbourg, Bordeaux, Nantes ou dans toutes les grandes villes de France affiche une hausse constante des prix au m² depuis plus de 10 ans avec quelques accélérations vertigineuses ces deux dernières années. Une tendance due en partie à l’intérêt grandissant des parisiens pour les métropoles de province mais également à la hausse des tarifs des matières premières. Le constat est particulièrement vrai pour Bordeaux, Nantes ou encore Rennes qui a vu ses prix au m² flamber de 9.8 % entre 2020 et 2021.

À chaque ville son profil

Analysez les tendances de chaque ville. Une stagnation des prix semble se profiler actuellement sur Bordeaux. L’investissement dans l’immobilier locatif des parisiens pourrait connaitre un déplacement vers les villes du Nord-Ouest en 2022 et 2023.

Certaines villes comme Rennes affichent une santé économique particulièrement enviable. Le taux de chômage rennais de 6,3% en 2021 est bien inférieur à la moyennes nationale (7,4% au 4eme trimestre 2021). D’autres comme Montpellier, sont particulièrement adaptées à l’investissement locatif en loi Pinel dans des logements étudiants.

Analysez également le profil de la population pour chaque ville et quartier. L’INSEE fournit régulièrement des statistiques édifiantes sur les populations des grandes villes. Des statistiques sont également en ligne sur le site kelquartier.fr mais les résultats ne semblent pas toujours fiables pour les petites communes. Autre élément majeur influençant la pertinence d’un investissement immobilier en loi Pinel à Toulouse, Marseille, Strasbourg, Lyon ou dans n’importe quelle métropole “bankable”, l’évolution démographique de la ville, qui a un impact direct sur l’évolution du besoin en logement de la population.

Les villes périphériques, éligibles à l’investissement immobilier locatif en loi Pinel peuvent à priori apparaitre moins attractives mais affichent en majorité des tarifs très inférieurs aux centres-villes. Un critère essentiel si comme tout investisseur averti, vous anticipez la revente et une éventuelle plus-value.

Conseil n°2 : Ciblez l’emplacement de votre investissement Pinel

©Jirsak - Shutterstock

S’il est un conseil à retenir pour investir en loi Pinel c’est bien le choix de l’emplacement du programme immobilier.

Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse.

Franklin Roosevelt

Le choix de l’emplacement dans le cas d’un investissement locatif en Pinel, Censi-Bouvard ou autre dispositif de défiscalisation inhérent à l’immobilier locatif, dépend de votre stratégie. Stratégie qui peut logiquement découler du budget alloué à votre investissement Pinel et donc potentiellement de votre capacité d’emprunt.

Après avoir déterminé le profil de la population d’une ville, analysez la population des quartiers et villes périphériques. Certaines règles s’appliquent partout.

Les 5 règles incontournables de l’emplacement parfait

Pour un investissement en immobilier locatif loi Pinel, certains conseils sont valables quelle que soit la stratégie adoptée. Ainsi les experts préconisent de toujours sélectionner le programme immobilier neuf à vocation locative... :

...proche des transports publics et des grands axes de circulation,

Nécessité absolue pour les étudiants, besoin actuel ou à venir pour les familles avec enfants, la proximité des transports est un critère important pour un investissement immobilier locatif en loi Pinel. Ciblez les programmes immobiliers neuf situé à minima près d’un arrêt de bus. Contrôlez la fréquence des passages et le service d’un transport scolaire si les collèges et lycées ne sont pas joignables à pied. Prenez garde aux formules imprécises. À 5 minutes de marche signifie 500m ; à 5 minutes de route, 6 km.

Investir en loi Pinel sur le tracé d’un métro ou tramway prévu dans les années à venir peut également être pertinent. Considérez alors la prise de valeur de l’immobilier à proximité de ce type de transport rapide. Si votre cible est le parisien expatrié profitant du télétravail pour vivre à deux heures en TGV de Paris (Nantes, Rennes, Bordeaux, Lille, Strasbourg) prévoyez un accès facile et rapide vers la gare.

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...proche des commerces & des services publics,

Lors d’un investissement locatif en loi Pinel, évitez les programmes perdus aux confins des bordures de métropoles pour lesquels la voiture est nécessaire pour aller acheter une baguette. Cette recommandation sera d’autant plus vraie si vous ciblez un logement étudiant.

Les familles (investissements dans les typologies 3, 4 ou 5 pièces) apprécieront la présence de crèches publiques à proximité ainsi que de grands espaces commerciaux hypermarché et galerie accessibles rapidement en voiture. Les personnes âgées seront sensibles à la présence de marchés de plein air, de la Poste, d’un salon de coiffure et de petits commerces de proximité.

©Sharon Wildie - Shutterstock

...proche des centres d’intérêt du locataire cible,

Évidemment, investir en Pinel dans l’hypercentre d’une ville garantit la proximité des centres d’intérêt de tout un chacun. Si votre stratégie d’investissement ou votre budget cible un bien immobilier en dehors de l’hypercentre, la présence de lieux de loisirs, sport, parcs et espaces verts est toujours un atout. Étudiants comme familles apprécieront la présence de salles de sports, piscines, et complexes sportifs.

Les jeunes séniors et couples sans enfants (T2, T3) pourront être sensible à la présence de lieux de culture : théâtre, salle de concert et spectacle, bibliothèque. Les familles avec enfant seront séduites par la proximité de parcs avec jeux ou squares, de ludothèques, école de musique et de danse etc.

...proche des bassins d’emploi,

Si vous projetez d’investir en loi Pinel dans une ville que vous ne connaissez pas ou peu, les sites des métropoles peuvent présenter des cartes des principaux bassins d’emplois des métropoles. Si ce n’est pas le cas, vous trouverez facilement sur la toile des listes des plus grands employeurs de chaque ville.

La proximité des grands bassins d’emploi est probablement la recommandation la plus importante de notre liste de conseils pour investir en loi Pinel. Pour résumer, si votre cible de locataire n’est pas un étudiant, vous devez investir soit à proximité immédiate des zones industrielles et zones d’activité, soit dans les petites communes environnantes desservies par une autoroute, un TER ou une nationale.

...proche des écoles.

La proximité des écoles et universités s’impose lors d’un investissement en loi Pinel dans un studio ou T1. Si ce n’est pas le cas, une ligne de bus à haut niveau de service à moins de 15 minutes d’un quartier étudiant peut convenir. Le mieux reste encore la proximité immédiate d’une ligne de métro permettant à la fois de rejoindre en moins de 10 minutes les établissements d’études supérieurs ET le centre-ville, ses bars et animations diverses.

Pour les typologies ciblant les familles (T4, T5), les écoles maternelles et élémentaires doivent se situer :idéalement à moins de 10 minutes de marche, ou encore moins de 10 minutes de route, sur le chemin du bassin d’emploi.

©Vitali Michkou - Shutterstock

Conseil n°3 : Choisissez votre promoteur immobilier

3 qualités essentielles définissent un bon promoteur lors d’un investissement en immobilier locatif avec la loi Pinel : son expérience, ses valeurs, sa solidité financière.

Vous avez le choix entre un promoteur local, plus susceptible de maîtriser le marché et ses spécificités sur le bout des doigts. Terrain, météorologie, contraintes administratives spécifiques, traditions architecturales, politiques urbaines... chaque région ou ville présente des particularités.

Si vous choisissez un grand Groupe à l’image de Vinci, Bouygues, Kaufmann & Broad, Carrere ou encore Nexity, vous profiterez de l’avantage non négligeable d’une santé financière à (presque) toute épreuve. Aucun (ou presque) risque de voir le chantier bloqué faute de moyen ou encore le projet abandonné en cours de route.

Choisir son promoteur immobilier en 4 étapes

  1. Renseignez-vous sur les réalisations passées du constructeur immobilier. En région de préférence (les mêmes sous-traitants sont susceptibles d’être employés sur votre programme) ou même au national pour juger du sérieux, du respect des dates de livraison et du maintien de la qualité des programmes immobiliers dans le temps.
  2. Prenez le temps de consulter le site du promoteur qui liste les prix, labels et engagements de celui-ci. NF, Trophées de la construction, Pyramides d’Argent, “Engagé RSE”... certains promoteurs ont réellement à cœur de multiplier les garanties de qualité.
  3. Auscultez à la loupe les clauses suspensives, les matériaux utilisés, les délais de livraison, les éventuelles indemnités ou dédommagements prévus en cas de manquement ou de retard.
  4. Consultez les avis Google en ligne, ils vous donneront un aperçu concret des retours client après les livraisons de leurs appartements neufs.

Conseil n°4 : Peaufinez votre dossier bancaire avant d'investir en Pinel

À moins d’une revente immobilière, ou d’un héritage, il est fort probable que vous ayez à contracter un prêt bancaire pour investir en immobilier locatif avec le dispositif Pinel. Si l’emprunt sans apport est encore possible en théorie (et par ailleurs plus accessible dans le cas d’un investissement locatif que dans le cas de l’acquisition d’une résidence principale), dans la réalité, votre dossier d’emprunt a tout intérêt à être rondement ficelé.

Votre banquier ne regardera pas seulement votre niveau de revenu, il s’intéressera également de près à votre capacité à épargner. Autant dire que si vous êtes à découvert à chaque fin de mois où pulvérisez votre budget au moment des soldes (des vacances d’été, de la saison de ski, des ferias de Bayonne...), les chances d’obtenir un emprunt sans apport seront fortement amenuisés.

Aussi, si vous souhaitez obtenir un prêt sans apport, pensez à “soigner votre profil” plusieurs mois pour ne pas dire un an à l’avance.

Est-il utile de préciser que votre dossier doit être complet : bulletin de salaire, titre de séjour, avis d’imposition, Kbis, justificatifs de revenus issus du patrimoine, estimation de valeur locative (indispensable même dans le cas d’un investissement Pinel où le loyer est plafonné en fonction de la zone Pinel du bien).

Conseil n°5 : Faites-vous accompagner par un expert en Loi Pinel

Connaissez-vous le métier de courtier en immobilier neuf ? Ces professionnels de la promotion immobilière en région offrent un service d’accompagnement totalement gratuit. Ils vous proposent de consulter l’ensemble de la promotion immobilière d’un secteur, accessible à prix direct promoteur.

Ces experts de la loi Pinel travaillent en partenariat avec l’ensemble de la promotion immobilière nationale et locale, ce qui garantit leur neutralité vis-à-vis des différents constructeurs. Leur mission ? Accompagner votre investissement locatif en loi Pinel de la sélection du bien en accord avec vos besoins jusqu’à la constitution de votre dossier bancaire, levée de réserve, la sélection d’un locataire éligible Pinel.

N’hésitez pas à faire appel au conseil des spécialistes en loi Pinel Immo9 avant de vous lancer dans un investissement immobilier.

La loi Pinel+

À titre informatif, dès le 1er janvier 2023, la loi Pinel verra ses taux de réduction fiscale abaissés. Pour continuer à bénéficier des meilleurs taux proposés par le dispositif, il faudra investir en loi Pinel plus.

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