Pinel plus : Comment profiter du nouveau dispositif Pinel ?

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Avatar de l'auteur "Florian MARTINS" Florian MARTINS

le 17 novembre 2021

SOMMAIRE

Les professionnels de l’immobilier sont dans les starting-blocks. D’ici la fin de l’année, le nouveau dispositif Pinel sera officialisé par décret. Ce super Pinel officiellement baptisé Pinel Plus par Emmanuelle Wargon sur BFM TV doit soutenir : le développement durable, une offre qualitative sur le marché immobilier locatif, le développement des quartiers prioritaires. 3 missions ambitieuses pour un Super Pinel qui maîtrise déjà l’art du teasing.

Pourquoi un dispositif Pinel plus ?

Attendu pour le 1er janvier 2023, le nouveau dispositif Pinel, que l’on appelle loi Pinel plus ou encore Super Pinel, cohabitera avec le dispositif actuel qui disparaîtra progressivement jusqu’au 31 décembre 2024. Son principe est simple : continuer d’inciter les investisseurs locatifs à acheter dans l’immobilier neuf et profiter d'avantages fiscaux tout en les sensibilisant à une démarche écologique, notamment pour atteindre l’objectif de neutralité Carbone en 2050.

Mais au fait, c’est quoi le Pinel + ?

Tout comme son prédécesseur et premier du nom, le nouveau dispositif Pinel Plus, également appelé Super Pinel, est un placement dans le marché immobilier neuf permettant d’accéder à la propriété plus facilement et de vous constituer un patrimoine. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant du bien acquis dans la limite de 63 000€, en respectant certaines conditions que nous verrons dans la suite de cet article.

Super Pinel, Pinel plus… quelle différence ?

Pinel, Pinel plus, Super Pinel... Autant de noms qui portent à confusion et peuvent semer le trouble. Pour y voir plus clair, il faut avant tout comprendre que “nouveau dispositif Pinel”, “super Pinel” et “pinel+” sont exactement la même chose : ils se réfèrent au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel plus qui sera institué dès le 1er janvier 2023. Il cohabitera cette même année et en 2024 avec le dispositif Pinel tel que nous le connaissons aujourd’hui, avant de lui succéder définitivement le 1er janvier 2025.

Si à première vue la seule différence ne se réfère qu’à une histoire de succession de nom, il y a derrière une volonté marquée d’amélioration et de redirection de l’investissement immobilier des particuliers vers des logements plus verts, plus économiques et plus confortables. Les règles de ce nouveaux dispositif Pinel sont basées sur le rapport Girometti-Leclercq et son référentiel du logement de qualité*.

Le Pinel plus permet en effet de conserver les taux de réduction d’impôt proposés par le Pinel actuel en répondant à de nouvelles conditions, à la fois basées sur les performances énergétiques, sur la qualité du logement lui-même et sur sa localisation dans les zones prioritaires des villes éligibles Pinel ou zones ANRU. A défaut, une diminution progressive des taux en 2023 et 2024 sera opérée et la réduction d’impôt, octroyée par celui qu’il conviendra alors d’appeler l’ancien Pinel, disparaitra en 2025.

Quels sont les avantages du “Pinel+” ?

Les programmes qui seront éligibles de par leur qualité de conception ou leur emplacement dans les nouvelles zones Pinel de France permettront de profiter des avantages suivants avec le dispositif Pinel plus :

La loi Pinel plus permettra une défiscalisation déterminée selon votre durée d’engagement et le montant du bien. Les logements éligibles à ce Super Pinel conserveront les avantages et conditions du Pinel actuel :

Durée d'engagement locative 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction d'impôts jusqu'en 2022 12% 18% 21%
Réduction d'impôts en 2023 10.5% 15% 17.5%
Réduction d'impôts en 2024 9% 12% 14%

Pour continuer à profiter du taux plein, soit un maximum de 21% de réduction d’impôt sur 12 ans, il faudra répondre aux critères du “Pinel+”.

Si pour certains le rêve d’accéder à la propriété est compromis par le montant de l’apport, c’est moins le cas avec la loi Pinel plus. En effet, le dispositif peut vous permettre de devenir propriétaire de votre appartement neuf non meublé sans apport. Pourquoi ? Parce que Les banques voient d’un bon œil la rentabilité de l’investissement locatif. Elles ont tendance à faire preuve de plus de souplesse dans les conditions d’emprunt.

Quoi de mieux pour anticiper sa retraite ou s’assurer d’un complément de revenus que d’investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel+ ? En effet, en zone tendue, une (trop) grande demande de logements à louer caractérise le marché immobilier. Ce qui laisse peu de place au risque de vacance locative. Conséquence, votre achat immobilier neuf est rentabilisé et vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier. Passée la durée d’engagement de mise en location, vous êtes libre de jouir de votre bien comme vous le souhaitez : continuer la location, le vendre, y habiter, le léguer, ...

Les nouvelles normes d’éligibilité à la loi Pinel+ intègrent le respect de la RE2020 et un référentiel qualité d’usage dont les détails sont explicités ci-dessous. L’objectif ? Rendre l’appartement neuf moins énergivore et cohérent avec le besoin de confort et d’espace de vie. Deux arguments supplémentaires à proposer aux futurs locataires qui verront leurs factures réduites. Côté investisseur, c’est l’assurance de se soustraire aux travaux de rénovation.

Ile-de-France, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes... c’est un fait, la tension locative (ou déséquilibre entre l’offre et la demande de logement à louer) sévit dans toutes les grandes métropoles de France. C’est pour y pallier que la loi Pinel plus encourage l’investissement immobilier locatif des particuliers. En plus de pouvoir louer à un étudiant, à un couple d'actifs ou encore à une personne retraitée – ce qui participe à la solidarité intergénérationnelle pour se loger – il est également possible de louer à un membre de sa famille, ascendants ou descendants, à condition qu’il ne soit pas rattaché au même foyer fiscal.

Contactez un expert en investissement Pinel
©ITTIGallery - Shutterstock

Quelles sont les conditions d'éligibilité au Pinel plus ?

Pour être éligible au dispositif “Pinel+” et profiter du taux plein jusqu’à 21%, il sera nécessaire de répondre à de nouveaux critères, soit investir dans un logement plus vert et plus qualitatif, soit dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville.

L’héritage du dispositif Pinel (1er sept. 2014 - 31 déc. 2024)

Le dispositif Pinel plus, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2023, cohabitera jusqu’au 31 décembre 2024 avec le Pinel actuel. Les conditions seront donc les mêmes, notamment un maximum de 2 investissements réalisés par an dans la limite de 300 000€ cumulés et de 5 500€/m². Rappel des conditions d’éligibilité :

L’investissement locatif en loi Pinel plus doit être effectué obligatoirement dans un programme immobilier neuf collectif, c’est-à-dire un appartement neuf (les maisons neuves ne sont plus éligibles) ou en état futur d’achèvement (VEFA). Ce dernier doit-être loué non meublé et servir de résidence principale.

Pour être compatible avec un investissement Pinel, l’investisseur doit s’engager à louer son bien 6, 9 ou 12 ans. A savoir qu’il peut très bien s’engager pour 6 ans, et renouveler pour 3 ans supplémentaires dans la limite de deux fois jusqu’à atteindre 12 ans. En revanche, il ne peut pas réduire la durée souscrite initialement. Par ailleurs, il dispose de 12 mois maximum après livraison pour louer son bien immobilier.

Sont généralement concernées les grandes villes et les communes périphériques aux 20 kilomètres environnants. Contactez votre conseiller expert en immobilier pour plus de détails sur la zone dans laquelle s’intègre votre projet immobilier.

Zone Localité
Zone A IdF 77, 78, 91, 92, 94, 95, Ain, Alpes-Maritimes,, Bouches-du-Rhône,, Corse du Sud, Hérault,, Nord, Oise, Rhône, Haute-Savoie, Var
Zone A bis Paris et sa banlieue, 78, 92, 93, 94, 95
Zone B1 Ain, Aisne, Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône, Calvados, Charente-Maritime, Côte d'Or, Eure, Eure-et-Loir, Corse du Sud, Gard, Haute-Garonne, Gironde,, Hérault, Ille-et-Vilaine, Indre-et-Loire, Isère, Landes, Loire-Atlantique, Loiret,, Marne, Meurthe-et-Moselle, Morbihan, Moselle, Nord, Oise, Pas-de-Calais,, Puy-de-Dôme, Pyrénées Atlantiques, Bas-Rhin, Haut-Rhin, Rhône, Savoie,, Haute-Savoie, Seine-Maritime, Seine-et-Marne, Yvelines, Somme, Var, , Vaucluse, Vendée, Haute-Vienne, Essonne, Val d'Oise, Outremer
  • Respecter les plafonds Pinel pour les ressources des locataires...
  • Composition du foyer fiscal Zone A Zone A bis Zone B1
    Personne seule 38 377€ 38 377€ 31 280€
    Couple 57 357€ 57 357€ 41 772€
    +1 personne à charge 75 188€ 68 946€ 50 233€
    +2 personnes à charge 89 769€ 82 586€ 60 643€
    +3 personnes à charge 106 807€ 97 766€ 71 340€
    +4 personnes à charge 120 186€ 110 017€ 80 399€
    par personne supplémentaire + 13 390€ + 12 258€ + 8 969€
  • ...et les plafonds de loyer Pinel
  • Zone Plafond de loyer mensuel au m² en 2021
    Zone A 13,04€ (12.95€ en 2020)
    Zone A bis 17,55€ (17,43€ en 2020)
    Zone B1 10,51€ (10,44€ en 2020)

    Nouveau dispositif Pinel : Les professionnels de l’immobilier mis à contribution

    ©Piyapong Wongkam - Shutterstock

    D’autres conditions ont émergé pour profiter de la loi Pinel plus , soutenues par Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique et chargée du Logement, qui souhaite sensibiliser les professionnels des secteurs du logement et de la construction au sujet de l’écologie et de la performance énergétique.

    RE2020 : des logements neufs au confort thermique plus exigeant

    Aujourd’hui, la RT2012 régit les normes en matière de performances énergétiques admises par le dispositif Pinel. Mise en place pour tous les programmes immobiliers neufs le 1er janvier 2013, elle limite à 50 kWhEP/m²/an la consommation d’énergie primaire des ménages.

    Avec la RE2020 adoptée pour le 1er janvier 2022, le ministère de la transition écologique avance 3 objectifs :

    “Objectif n° 1 : Des bâtiments qui consomment moins et utilisent des énergies moins carbonées. Objectif n° 2 : Ménager une transition progressive vers des constructions bas-carbone, misant sur la diversité des modes constructifs et la mixité des matériaux. Objectif n° 3 : Des bâtiments plus agréables en cas de forte chaleur.”

    Ainsi, le nouveau seuil fixé est de 12 kWhep/m²/an avec une disparition progressive du chauffage au gaz (14 kg CO2/m² pour 2024, 6.5 kg pour 2025). Une meilleure isolation, une construction issue de matériaux biosourcés, le recours à la chaleur renouvelable et un indicateur de mesure degré.heure (DH) sont d’autres arguments proposés par la RE2020 pour accompagner les professionnels de la construction et du logement à tendre vers l’objectif de 30% de réduction des émissions du secteur immobilier.

    Un référentiel qualité d’usage pour le confort des logements

    En plus de la RE2020, la qualité d’usage du logement est un critère déterminant que les constructeurs devront prendre en compte pour garantir l’éligibilité de leurs logements à la loi Pinel+. Pour cela, E.Wargon a fait appel à François Leclerc, architecte-urbaniste, et Laurent Girometti, directeur général d’EpaMarne EpaFrance. Les résultats de cette expertise* ont été présentés le 8 septembre 2021 à l’occasion d’une table ronde “Habiter la France de demain”.

    Tout d’abord, le référentiel définit les surfaces minimales selon le type d'appartement avec une surface conseillée pour le couple séjour/cuisine :

    Les chambres seront elles aussi soumises à une surface minimale recommandée : a minima une chambre de 10.5m² et une de 12m². L’objectif est d’optimiser les espaces et rangements.

    D’autres paramètres sont étudiés : actuellement standardisée à 2.5 m, la hauteur des plafonds devra être au minimum de 20 cm de plus, soit 2.7 m, pour s’adapter notamment à la taille des personnes et améliorer la ventilation. Les constructeurs auront cependant une certaine liberté de cohérence pour que ce critère n’engendre pas une perte de constructibilité.

    La luminosité naturelle est favorisée, obligeant les logements à présenter une double orientation. Pour les studios et T2, cette obligation se transforme en recommandation, facilitant par la même occasion l’architecture et les chantiers, à seule condition qu’ils proposent une bonne ventilation naturelle.

    Enfin, les logements éligibles au nouveau dispositif Pinel plus devront disposer d’un espace extérieur, qu’il soit privatif (terrasse, jardin, etc.) ou partagé (toit, espace vert commun, etc.).

    Liste des quartiers prioritaires des 10 plus grandes villes de France

    Une autre possibilité pour continuer à bénéficier du taux de réduction d’impôt plein après 2023 et être éligible à la loi Pinel plus est d’investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Voici la liste des quartiers prioritaires des 10 grandes métropoles éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel :

    Ville Quartier
    Toulouse Pradettes, Grand-Mirail, Arènes, Bourbaki, Empalot, Izards, La Vache, Cépière, Beauregard, Saint-Exupéry, Soupetard, Rangueil, Négreneys, La Gloire
    Bordeaux Bacalan, Benauge, Henri Sellier, Léo Lagrange, Carle Vernet, Terres Neuves, Grand Parc, Le Lac, Saint-Michel
    Nantes Bellevue, Bottière Pin Sec, Bout des Landes, Bout des Pavés, Chêne des Anglais, La Boissière, La Halvêque, La Petite Sensive, Le Breil, Le Clos Toreau, Le Ranzay, Les Dervallières, Malakoff, Port Boyer
    Rennes Cleunay, Le Blosne, Les Clôteaux, Champs Manceaux, Maurepas, Villejean
    Montpellier Aiguelongue, Celleneuve, Cévennes, Figuerolles, Gély, Lemasson, Mosson, Pas du Loup, Val de Croze, Petit Bard Pergola, Pompignane, Près d'Arènes, Vert-Bois
    Paris Algérie, Bédier - Boutroux, Blémont, Chaufourniers, Compans - Pelleport, Danube - Solidarité - Marseillaise, Didot - Porte de Vanves, Goutte d'Or, Grand Belleville 10 - 11 - 20ème, Jeanne d'Arc - Clisson, Kellermann - Paul Bourget, La Chapelle - Evangile, Les Portes du Vingtième, Michelet - Alphonse Karr - Rue de Nantes, Oudiné - Chevaleret, Porte de la Chapelle - Charles Hermite, Porte de St-Ouen - Porte Pouchet, Porte Montmartre - Porte des Poissonniers - Moskova, Stalingrad Riquet, Villa d'Este
    Lyon Moncey, Soeurs Janin, Cités sociales Gerland, Etats-Unis, Langlet Santy, Mermoz, Moulin à vent, Le Vergoin, Loucehru - Gorge du loup, Duchère
    Lille Nouveau Mons, Les Sarts, Dombrowski, Secteur Nord, Secteur Nord Est, Secteur Ouest, Secteur Sud
    Strasbourg Ampère, Cité de l'Ill, Cronenbourg, Elsau, Hautepierre, Hohberg, Koenigshoffen-Est, Laiterie, Molkenbronn, Murhof, Neuhof, Meinau, Port du Rhin, Spach
    Marseille La Sauvagère, Château Saint-Loup, La Capelette, Benza, Saint-Thys, La Rouguière, Valbarelle - Néréïdes - Bosquet, Air Belle, Caillols, La Moularde, Le Petit Séminaire, Malpassé - Corot, Balustres - Cerisaie, Frais Vallon - Le Clos - La Rose, La Marie, Les Olives, Bon Secours - Les Rosiers - Marine Bleue, Grand Saint - Barthélemy - Saint-Jérôme, Le Castellas - Les Mococouliers - Saint-Joseph, La Visitation - Brassens, La Simiane - La Paternelle, La Castellane - La Bricarde - Plan d'Aou - St-Antoine, Consolat - Ruisseau Mirabeau, La Cabucelle, La Viste, La Calade - Campagne Lévèque, Les Aygalades, Kalliste - La Granière - La Solidarité, La Savine, Les Tilleuls - La Maurelette, Saint-Henri, Saint-André, Centre ville Canet Arnavaux Jean Jaurès, La Cravache - Le Trioulet, La Cayolle, La Soude - Bengale, La Gavotte - Peyret

    Comment remplir sa déclaration fiscale après un investissement en loi Pinel ?

    Comment réaliser sa déclaration fiscale après un investissement dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel ? Nos conseils en 5 étapes :

    1. Rassembler tous les documents nécessaires afin de les classer et de les organiser : permis de construire, déclaration d’achèvement des travaux (VEFA), acte de vente daté signé, la lettre d’engagement de location, l’avis d’imposition du locataire, la copie du bail...
    2. Remplir la déclaration 2044-EB concernant l’engagement de location sur une période de 6, 9 ou 12 ans. La déclaration, comme celles qui vont succéder, est accessible depuis le site du gouvernement dans la rubrique “investissements locatifs”. Attention, ce document n’est à compléter que lors de la première déclaration.
    3. Compléter ensuite la déclaration 2044-SPECIALE, relatif aux revenus et au bilan foncier. C’est ici que l’on déclare les loyers perçus, les charges et taxes. Cette dernière est à remplir tous les ans.
    4. Enfin, il s’agira de compléter le formulaire 2042-RICI permettant de déclarer les revenus perçus par les membres du foyer fiscal et la réduction d’impôt due à l’investissement locatif réalisé.
    5. Ne pas oublier de copier, conserver et classer l’ensemble des documents. Ils pourront toujours servir, à titre d’exemple pour l’année suivante, en cas de contrôle, etc.

    * source : réferentiel du logement de qualité Girometti-Leclercq ecologie.gouv.fr

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