Pinel plus (+) 2023 : Comment profiter du nouveau dispositif Pinel ?

Florian MARTINS

le 17 novembre 2021

[ mis à jour le 07 septembre 2022 ]

Le nouveau dispositif loi Pinel plus est paru au journal officiel le vendredi 18 mars 2022. Cette loi Pinel 2023 officiellement baptisée Pinel plus par Emmanuelle Wargon doit soutenir : le développement durable, une offre qualitative sur le marché immobilier locatif, le développement des quartiers prioritaires. 3 missions ambitieuses pour un Super Pinel vert, ambitieux et exigeant.

Pourquoi un dispositif Pinel plus(+) ?

Attendu pour le 1^er janvier 2023, le nouveau dispositif Pinel, appelé loi Pinel plus autrement orthographié loi Pinel+, cohabitera avec le dispositif actuel qui disparaîtra progressivement jusqu’au 31 décembre 2024. Son principe est simple : continuer d’inciter les investisseurs locatifs à acheter dans l’immobilier neuf et profiter d'avantages fiscaux tout en les sensibilisant à une démarche écologique, pour atteindre l’objectif de neutralité Carbone en 2050.

Mais au fait, c’est quoi le Pinel + ?

Tout comme son prédécesseur et premier du nom, le nouveau dispositif Pinel Plus, précédemment appelé Super Pinel, est un placement dans le marché immobilier neuf permettant d’accéder à la propriété plus facilement et de vous constituer un patrimoine. Vous investissez dans un appartement neuf à Toulouse, Paris, Marseille, Nice ou dans n'importe quelle zone tendue éligible Pinel plus(+) et vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant du bien acquis dans la limite de 63 000€, en respectant certaines conditions que nous verrons dans la suite de cet article.

Pinel 2023, Pinel plus… quelle différence ?

Pinel 2023, Pinel plus, Super Pinel... Autant de noms qui portent à confusion et peuvent semer le trouble. Pour y voir plus clair, il faut avant tout comprendre que “nouveau dispositif Pinel”, “Pinel 2023” et “pinel+” sont exactement la même chose : ils se réfèrent au dispositif de défiscalisation immobilière Pinel plus(+) qui sera institué dès le 1^er janvier 2023. Il cohabitera cette même année et en 2024 avec le dispositif Pinel tel que nous le connaissons aujourd’hui, avant de lui succéder définitivement le 1^er janvier 2025.

Si à première vue la seule différence ne se réfère qu’à une histoire de succession de nom, il y a derrière une volonté marquée d’amélioration et de redirection de l’investissement locatif des particuliers vers des logements plus verts, plus économiques et plus confortables. Les règles de ce nouveaux dispositif Pinel+ sont basées sur le rapport Girometti-Leclercq et son référentiel du logement de qualité*.

La loi Pinel plus(+) permet en effet de conserver les taux de réduction d’impôt proposés par la loi Pinel actuelle en répondant à de nouvelles conditions, à la fois basées sur les performances énergétiques, sur la qualité du logement lui-même et sur sa localisation dans les zones prioritaires des villes éligibles Pinel ou zones ANRU. A défaut, une diminution progressive des taux en 2023 et 2024 sera opérée et la réduction d’impôt, octroyée par celui qu’il conviendra alors d’appeler l’ancien Pinel, disparaitra en 2025.

Quels sont les avantages du “Pinel+” ?

Les programmes qui seront éligibles de par leur qualité de conception ou leur emplacement dans les nouvelles zones Pinel de France permettront de profiter des avantages suivants avec le dispositif Pinel + :

• 1.Bénéficier d’une réduction d’impôt

La loi Pinel plus permettra une défiscalisation déterminée selon votre durée d’engagement et le montant du bien. Les logements éligibles au dispositif "Pinel+" conserveront les avantages et conditions de la loi Pinel actuelle :

Pour continuer à profiter du taux plein, soit un maximum de 21% de réduction d’impôt sur 12 ans, il faudra répondre aux critères du “Pinel+”.

• 2.Accéder plus facilement à la propriété

Si pour certains le rêve d’accéder à la propriété est compromis par le montant de l’apport, c’est moins le cas avec la loi Pinel plus. En effet, le dispositif peut vous permettre de devenir propriétaire de votre appartement neuf non meublé sans apport. Pourquoi ? Parce que Les banques voient d’un bon œil la rentabilité de l’investissement locatif. Elles ont tendance à faire preuve de plus de souplesse dans les conditions d’emprunt.

• 3.Préparer le futur

Quoi de mieux pour anticiper sa retraite ou s’assurer d’un complément de revenus que d’investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel+ ? En effet, en zone tendue, une (trop) grande demande de logements à louer caractérise le marché immobilier. Ce qui laisse peu de place au risque de vacance locative. Conséquence, votre achat immobilier neuf est rentabilisé et vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier. Passée la durée d’engagement de mise en location, vous êtes libre de jouir de votre bien comme vous le souhaitez : continuer la location, le vendre, y habiter, le léguer, ...

• 4.Un logement confortable et respectueux des normes

Les nouvelles normes d’éligibilité à la loi Pinel+ intègrent le respect de la RE2020 et un référentiel qualité d’usage dont les détails sont explicités ci-dessous. L’objectif ? Rendre l’appartement neuf moins énergivore et cohérent avec le besoin de confort et d’espace de vie. Deux arguments supplémentaires à proposer aux futurs locataires qui verront leurs factures réduites. Côté investisseur, c’est l’assurance de se soustraire aux travaux de rénovation.

• 5.Un investissement qui contribue à la santé du marché locatif

Ile-de-France, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes... c’est un fait, la tension locative (ou déséquilibre entre l’offre et la demande de logement à louer) sévit dans toutes les grandes métropoles de France. C’est pour y pallier que la loi Pinel plus(+) encourage l’investissement immobilier locatif des particuliers. En plus de pouvoir louer à un étudiant, à un couple d'actifs ou encore à une personne retraitée – ce qui participe à la solidarité intergénérationnelle pour se loger – il est également possible de louer à un membre de sa famille, ascendants ou descendants, à condition qu’il ne soit pas rattaché au même foyer fiscal.

©ITTIGallery - Shutterstock

Quelles sont les conditions d'éligibilité au Pinel plus ?

Pour être éligible au dispositif “Pinel+” et profiter du taux plein jusqu’à 21%, il sera nécessaire de répondre à de nouveaux critères, soit investir dans un logement plus vert et plus qualitatif, soit dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville.

L’héritage du dispositif Pinel (1^er sept. 2014 - 31 déc. 2024)

Le dispositif Pinel plus, qui entrera en vigueur le 1^er janvier 2023, cohabitera jusqu’au 31 décembre 2024 avec le Pinel actuel. Les conditions seront donc les mêmes, notamment un maximum de 2 investissements réalisés par an dans la limite de 300 000€ cumulés et de 5 500€/m². Rappel des conditions d’éligibilité :

• Investir dans un programme immobilier bien précis

L’investissement locatif en loi Pinel plus doit être effectué obligatoirement dans un programme immobilier neuf collectif, c’est-à-dire un appartement neuf (les maisons neuves ne sont plus éligibles) ou en état futur d’achèvement (VEFA). Ce dernier doit-être loué non meublé et servir de résidence principale.

• Respecter la durée d’engagement Pinel+

Pour être compatible avec un investissement Pinel, l’investisseur doit s’engager à louer son bien 6, 9 ou 12 ans. A savoir qu’il peut très bien s’engager pour 6 ans, et renouveler pour 3 ans supplémentaires dans la limite de deux fois jusqu’à atteindre 12 ans. En revanche, il ne peut pas réduire la durée souscrite initialement. Par ailleurs, il dispose de 12 mois maximum après livraison pour louer son bien immobilier.

• Acheter son appartement neuf dans une des zones Pinel A, A bis et B1

Sont généralement concernées les grandes villes et les communes périphériques aux 20 kilomètres environnants. Contactez votre conseiller expert en immobilier Pinel+ pour plus de détails sur la zone dans laquelle s’intègre votre projet immobilier.

Nouveau dispositif Pinel+ : Les professionnels de l’immobilier mis à contribution

©Piyapong Wongkam - Shutterstock

D’autres conditions ont émergé pour profiter de la loi Pinel plus , soutenues par Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique et chargée du Logement, qui souhaite sensibiliser les professionnels des secteurs du logement et de la construction au sujet de l’écologie et de la performance énergétique.

RE2020 : des logements neufs au confort thermique plus exigeant

Aujourd’hui, la RT2012 régit les normes en matière de performances énergétiques admises par le dispositif Pinel. Mise en place pour tous les programmes immobiliers neufs le 1^er janvier 2013, elle limite à 50 kWhEP/m²/an la consommation d’énergie primaire des ménages.

Avec la RE2020 adoptée pour le 1^er janvier 2022, le ministère de la transition écologique avance 3 objectifs :

“Objectif n° 1 : Des bâtiments qui consomment moins et utilisent des énergies moins carbonées. Objectif n° 2 : Ménager une transition progressive vers des constructions bas-carbone, misant sur la diversité des modes constructifs et la mixité des matériaux. Objectif n° 3 : Des bâtiments plus agréables en cas de forte chaleur.”

Ainsi, le nouveau seuil fixé est de 12 kWhep/m²/an avec une disparition progressive du chauffage au gaz (14 kg CO₂/m² pour 2024, 6.5 kg pour 2025). Une meilleure isolation, une construction issue de matériaux biosourcés, le recours à la chaleur renouvelable et un indicateur de mesure degré.heure (DH) sont d’autres arguments proposés par la RE2020 pour accompagner les professionnels de la construction et du logement à tendre vers l’objectif de 30% de réduction des émissions du secteur immobilier.

Un référentiel qualité d’usage pour le confort des logements

En plus de la RE2020, la qualité d’usage du logement est un critère déterminant que les constructeurs devront prendre en compte pour garantir l’éligibilité de leurs logements à la loi Pinel+. Pour cela, E.Wargon a fait appel à François Leclerc, architecte-urbaniste, et Laurent Girometti, directeur général d’EpaMarne EpaFrance. Les résultats de cette expertise* ont été présentés le 8 septembre 2021 à l’occasion d’une table ronde “Habiter la France de demain”.

Tout d’abord, le référentiel définit les surfaces minimales selon le type d'appartement avec une surface conseillée pour le couple séjour/cuisine :

• T1 : 28m²
• T2 : 45m²
• T3 : 62m²
• T4 : 79m²
• T5 : 96m²

Les chambres seront elles aussi soumises à une surface minimale recommandée : a minima une chambre de 10.5m² et une de 12m². L’objectif est d’optimiser les espaces et rangements.

D’autres paramètres sont évoqués : actuellement standardisée à 2.5 m, la hauteur des plafonds devra être au minimum de 20 cm de plus, soit 2.7 m, pour s’adapter notamment à la taille des personnes et améliorer la ventilation. Les constructeurs auront cependant une certaine liberté de cohérence pour que ce critère n’engendre pas une perte de constructibilité.

La luminosité naturelle est favorisée, obligeant les logements éligibles Pinel(+) à présenter une double orientation. Pour les studios et T2, cette obligation se transforme en recommandation, facilitant par la même occasion l’architecture et les chantiers, à seule condition qu’ils proposent une bonne ventilation naturelle.

Enfin, les logements éligibles au nouveau dispositif Pinel plus devront disposer d’un espace extérieur privatif (terrasse, jardin, etc.)

Liste des quartiers prioritaires des 10 plus grandes villes de France

Une autre possibilité pour continuer à bénéficier du taux de réduction d’impôt plein après 2023 et être éligible à la loi Pinel plus est d’investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Voici la liste des quartiers prioritaires des 10 grandes métropoles éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel+ :

Comment remplir sa déclaration fiscale après un investissement en loi Pinel+ ?

Comment réaliser sa déclaration fiscale après un investissement dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel+ ? Nos conseils en 5 étapes :

1. Rassembler tous les documents nécessaires afin de les classer et de les organiser : permis de construire, déclaration d’achèvement des travaux (VEFA), acte de vente daté signé, la lettre d’engagement de location, l’avis d’imposition du locataire, la copie du bail...
2. Remplir la déclaration 2044-EB concernant l’engagement de location sur une période de 6, 9 ou 12 ans. La déclaration, comme celles qui vont succéder, est accessible depuis le site du gouvernement dans la rubrique “investissements locatifs”. Attention, ce document n’est à compléter que lors de la première déclaration.
3. Compléter ensuite la déclaration 2044-SPECIALE, relatif aux revenus et au bilan foncier. C’est ici que l’on déclare les loyers perçus, les charges et taxes. Cette dernière est à remplir tous les ans.
4. Enfin, il s’agira de compléter le formulaire 2042-RICI permettant de déclarer les revenus perçus par les membres du foyer fiscal et la réduction d’impôt due à l’investissement locatif réalisé.
5. Ne pas oublier de copier, conserver et classer l’ensemble des documents. Ils pourront toujours servir, à titre d’exemple pour l’année suivante, en cas de contrôle, etc.

* source : Décret loi Pinel+ du Journal Officiel sur legifrance.gouv

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