Pinel plus à Toulouse : Programmes immobiliers en vente & conseils d'experts

Morgane Caillière

le 09 avril 2024

[ mis à jour le 19 juin 2024 ]

En 2024, Toulouse frôle les 40 programmes immobiliers éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel Plus. Vous souhaitez défiscaliser jusqu’à 63 000€ dans un investissement locatif ? Comprendre les différences entre la loi Pinel et la loi Pinel plus ? Voici nos programmes éligibles et toutes les infos de nos experts pour réussir son investissement en loi Pinel plus à Toulouse.

Tous les programmes éligibles Pinel plus à Toulouse

Pourquoi investir en Pinel plus à Toulouse ? Voici 4 bonnes raisons

1. C’est la dernière année du dispositif Pinel.
2. La défiscalisation plafonnée à 14% en Pinel classique passe à 21% en Pinel plus.
3. Contrairement aux années précédentes ou le choix de programme était limité, en 2024, 39 programmes éligibles Pinel plus sont en vente (en VEFA ou déjà livrés) dans la Métropole toulousaine.
4. Le passage de Toulouse en zone A a boosté la rentabilité locative. Avec la révision du zonage Pinel en octobre 2023, Toulouse a été classée en zone A, faisant passer le loyer maximum d’un 40m² de 531€ à 659€.

Les conditions 2024 du Pinel plus

Depuis le 1er janvier 2023, la Loi Pinel Plus a pris effet à Toulouse comme dans toute la France, introduisant de nouveaux taux de réduction d'impôt attractifs pour les investisseurs en immobilier neuf.

... en commun avec le Pinel classique

Pour investir en Pinel plus à Toulouse comme dans toute zone tendue, il faut dans un premier temps respecter les conditions du dispositif Pinel classique. À savoir :

• Acheter un appartement neuf ;
• S'engager à louer le louer non meublé, pour une période de 6, 9, ou 12 ans, à un loyer plafonné (14.03€/m² actuellement) ;
• Choisir un locataire dont les revenus sont égaux ou inférieurs aux plafonds de ressources imposés et révisés chaque année ;
• Louer l’appartement dans les 30 mois suivant la signature de l’acte de vente ;
• Profiter de la défiscalisation calculée pour un plafond maximum de 300 000€ ou 5500€/m².

...spécifiques au Pinel plus

Si vous souhaiter profiter des réductions fiscales du Pinel plus à Toulouse, 2 options s’offrent à vous :

• Acheter et louer un appartement neuf dans un QPV (quartier prioritaire des politiques de la ville)
• Acheter et louer un appartement neuf labellisé RE2020, affichant un DPE A et respectant les espaces et dimensions imposées par le dispositif (précisées dans le tableau plus bas).

La boite à outils Pinel plus

1.Les loyers Pinel & Pinel plus 2024

Les plafonds de loyer Pinel plus sont identiques à ceux des loyers Pinel. Ces loyers sont révisés chaque année comme ce fut le cas en mars pour 2024. Voici le tableau des plafonds de loyer Pinel pour cette année.

Attention, la seule ville de Toulouse “intra-muros” est passée en zone A en 2023. Si vous avez opté pour un investissement en périphérie (Balma, Blagnac, Colomiers...), le loyer et les plafonds de ressource à prendre en compte sont ceux de la zone B1.

2.Les plafonds de ressources locataire Pinel & Pinel plus 2024

Avant de louer un appartement en Pinel ou en Pinel plus veillez à ce que les revenus (N-2) de votre locataire ne dépasse pas les plafonds suivants :

4. Les surfaces obligatoires des appartements Pinel plus

Pourquoi investir en Pinel plus à Toulouse ?

Une solidité économique rare

Ce qui distingue clairement Toulouse des autres métropoles, c’est évidemment la présence d’Airbus. En 2023, le mastodonte de l’aéronautique annonçait une commande record de 8000 avions pour l'année. Pour honorer cette dernière, 3500 embauches sont prévues dont 80% à Toulouse Métropole. En février 2024, la sphère aéronautique représentée par Safran, Daher, Airbus, Aeronautics Services, Laroche, Satys Aerospace, Sogelcair, Sonovision ou encore Latécoère, lance une vaste campagne de recrutement avec 3000 postes à pourvoir.

Une ville étudiante encensée par la critique

Si la Cité des Violettes a laissé à Rennes sa place de leader au classement des meilleurs villes étudiantes de France en 2023, elle n’en demeure pas moins la seule ville de France à avoir été en tête du classement 5 années consécutives. Avec 141 000 étudiants en 2023, les effectifs étudiants de l’académie sont en croissance depuis plus de 10 ans. Et pour cause, à la rentrée 2023, l'académie compte 110 établissements d'enseignement supérieur, offrant une diversité de 196 formations différentes dans l'unité urbaine, dont 22 établissements proposent des préparations aux grandes écoles.

Du côté de la vie étudiante, la capitale d'Occitanie foisonne d'activités avec plus de 90 associations étudiantes domiciliées à l'université Toulouse 1 Capitole.

L’émulation culturelle y est riche, avec des cinémas dédiés au cinéma d'auteur comme l’ABC, l'American Cosmographe ou Utopia Borderouge, ainsi que des festivals de musique tels que le Printemps Étudiant, le Rio Loco ou le Rose Festival. De plus, la ville dispose d'un service de transport de nuit efficace, de 835 hectares de parcs et jardins publics, et compte 147 bars répertoriés sur Google.

Une démographie en hausse constante

Avec une croissance démographique remarquable, Toulouse se hisse sur le podium des villes où la population augmente le plus rapidement dans l'Hexagone. En 2023, le Païs de Nougaro franchit une étape historique en rejoignant le club très sélect des villes françaises de plus de 500 000 habitants. Une nouvelle à marquer d'une pierre blanche pour la Ville rose, qui confirme ainsi sa réputation de cité en plein essor.

En cinq ans seulement, de 2018 à 2023, la ville a accueilli 20 000 nouveaux habitants, soit une progression impressionnante de 4%. Un succès attribué à son dynamisme économique, son ambiance culturelle unique et les investissements massifs dans les infrastructures et le logement.

L'investissement locatif à Toulouse sous la Loi Pinel Plus représente une opportunité riche, surtout en cette période transitoire avant la réduction programmée des avantages fiscaux. Les programmes immobiliers répondant aux normes de la Loi Plus offrent non seulement un avantage fiscal immédiat mais aussi une promesse de durabilité et de confort accru pour un investissement pérenne et rentable à long terme.

Quel quartier toulousain choisir pour un investissement en 2024 ?

©Altitude Drone - Shutterstock

Pour commencer, tous les quartiers toulousains ne sont pas encore pourvus en programmes immobiliers éligible Pinel plus. 39 programmes immobiliers neufs sont actuellement éligibles (hors zone prioritaires) au sein de la Métropole Toulousaine. Parmi eux 24 sont situés intra muros et 15 sont dans des communes périphériques (en zone B1).

Les 12 quartiers directement éligibles Pinel plus à Toulouse

Pour les investisseurs intéressés par un investissement en QPV (autrement nommés zone ANRU), aucun besoin que l’appartement réponde à des critères supérieurs à ceux du Pinel classique. Les quartiers concernés sont les suivants :

• Mirail Université
• Reynerie
• Bellefontaine
• Bagatelle, La Faourette, Papus, Tabar, Bordelongue
• Les Pradettes
• Arènes
• Cépière-Beauregard
• Trois Cocus - La Vache
• Bourbaki
• Négreneys
• La Gloire
• Soupetard
• Empalot
• Bréguet-Lecrivain
• Les Maraîchers

Les quartiers prometteurs intramuros

La règle absolue pour réussir un investissement locatif en Pinel plus, classique ou même en LMNP est le choix d’un bon emplacement. Votre appartement doit être situé dans un quartier attractif pour votre cible. Dans l’idéal, il doit être proche :

• Des gros employeurs (ou des universités et établissements du supérieur pour les studios),
• Des commodités (commerces, pôle médical, services...),
• Des transports publics (le must est la proximité immédiate du métro),
• Des écoles et crèches (pour les grandes typologies),
• Des espaces verts et parcs.

Bien sûr un investissement en centre-ville garantit un risque de vacance locative réduit au minimum. Les prix du m² de l’hypercentre toulousain ne permettent toutefois pas la meilleure rentabilité locative. Voici donc 3 quartiers qui devraient selon toute probabilité tirer leur épingle du jeu dans les années à venir selon la conjoncture économique et urbanistique.

Montaudran

Situé au sud-est de Toulouse, en bordure de la commune de Labège, le quartier Montaudran connaît actuellement une métamorphose urbaine avec des projets majeurs tels que la ZAC Saint-Exupéry, la ZAC Toulouse Montaudran Aerospace, et l'établissement du campus de l'innovation. Deux stations de la future troisième ligne de métro desserviront le quartier d'ici 2028.

Parmi les points forts du quartier, on compte la présence du Centre National d'Études Spatiales, de l'École Nationale de l'Aviation Civile, de la station de métro Faculté de Pharmacie, de l'Institut National des Sciences Appliquées, et d'Airbus Defense and Space.

Le nouveau quartier de Montaudran se nomme “Toulouse Aérospace”. Il comprend la création de 190 000 m² de bureaux et d'activités tertiaires, 80 000 m² de logements, 50 000 m² dédiés à la recherche et à l'enseignement supérieur, 20 000 m² de commerces et services, ainsi que 15 000 m² d'équipements publics.

Saint-Martin du Touch

Non seulement une belle partie des employés Airbus (26 000 employés à Toulouse) sont à Saint-Martin du Touch : Airbus Opérations SAS, les usines Louis Breguet, Clément Ader... Mais en plus la ZAC des Ramassiers, à cheval entre Saint-Martin du Touch et Colomiers, comptabilise en tout 30 000 emplois.

Vous n’êtes pas convaincu ? Une station de métro “Saint Martin du Touch” est prévue sur la troisième ligne de métro toulousaine en 2028. Les investisseurs en loi Pinel plus peuvent choisir sans problème de favoriser les typologies familiales dans ce secteur qui attire autant les jeunes employés que les familles. La zone est bien achalandée en écoles, crèches et même espaces verts avec le jardin des Platanes et la Coulée verte du Touch.

Roseraie/Jolimont

Situé à l'Est de Toulouse, le quartier de Jolimont est en pleine évolution, notamment avec le développement de l'écoquartier Guillaumet sur le site de l'ancien CEAT. Ce projet urbain innovant, riche en nouveaux programmes immobiliers et en commerces, a toutes les chances de devenir l'un des secteurs les plus attractifs de Toulouse.

Très prisé pour sa localisation idéale et son cadre de vie agréable. Perché sur les hauteurs de la ville, ce quartier résidentiel se distingue par la présence de nombreux espaces verts offrant des panoramas exceptionnels sur la cité rose, notamment le célèbre Parc de l'Observatoire. Doté d'un mélange harmonieux de nouvelles résidences et de charmantes maisons toulousaines traditionnelles, Jolimont offre un environnement de vie paisible et très recherché.

Le secteur de Jolimont/ La Roseraie bénéficie d'un emplacement stratégique au sein de l'agglomération, étant situé juste derrière la gare Matabiau, à proximité immédiate du centre-ville. La présence d'une station de métro de la ligne A assure une accessibilité optimale aux habitants.

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