Investissement locatif : en moyenne, quel est le loyer d’un appartement à Toulouse en 2022 ?

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le 09 février 2023

[ mis à jour le 09 février 2023 ]

SOMMAIRE

L’Observatoire local des loyers de l’agglomération Toulousaine a publié sa carte des loyers pratiqués à Toulouse en 2022 à la fin du mois de janvier 2023. Contre toute attente, ces derniers sont restés relativement stables par rapport à l’année 2021 et ont connu une très faible augmentation. Et c’est bien entendu dans l’hypercentre Toulousain que se concentrent les loyers les plus élevés.

De même, un écart notable est à relever entre les loyers de la ville de Toulouse intra-muros et ceux de la périphérie. Cependant, certains secteurs présentent des loyers très abordables, dont des quartiers récents ou en cours de construction regroupant de nombreux appartements neufs à Toulouse. Population étudiante, ménages aisés... Voici une brève analyse de la carte des loyers des appartements à Toulouse en 2022.

Loyer d’un appartement à Toulouse en 2022 : données générales

Les résultats des analyses de l’Observatoire local des loyers révèlent une faible augmentation des loyers, des écarts importants entre la ville et la périphérie et une forte tension locative sur certains biens.

©Yuryev Pavel - Shutterstock

Les loyers médians

Sur l’ensemble de la ville de Toulouse et de sa proche périphérie, nous pouvons constater que le loyer médian a connu une très faible augmentation par rapport à l’année précédente. Il est en effet de 11,6€/m² en 2022, contre 11,5€/m² en 2021. C'est un constat relativement optimiste au vu du contexte inflationniste actuel qui a débuté l’année passée, avec cette hausse contenue qui participe à protéger le pouvoir d’achat des toulousains.

Les loyers médians calculés dans chaque secteur de l’agglomération ont permis de la découper en plusieurs zones, 8 au total. La zone 1, la plus chère, concerne l’hypercentre et une partie de la côte Pavée. Le reste de Toulouse Intra-Muros est composé des zones 2 à 5. Les zones 6 à 8 se trouvent dans la périphérie. Voici les loyers médians appliqués dans chaque zone :

Des écarts de prix entre la ville de Toulouse et la périphérie

Comme l’on peut s’y attendre, il est possible d’observer des écarts de prix entre les loyers pratiqués dans la ville de Toulouse et la périphérie. Ainsi, le loyer médian pratiqué dans le centre-ville est d’environ 12,4€/m², tandis qu’il est d’environ 10,6€/m² dans la périphérie de Toulouse. Cela s’explique, bien entendu, par le fait que l’offre immobilière présente dans le centre-ville est limitée, et soumise à une demande forte.

Tout n’est pas si simple cependant, car bien souvent, les logements situés dans la périphérie sont d’une surface plus importante. Des chambres pour les enfants, un bureau en plus... La présence de pièces supplémentaires a bien entendu un impact sur le loyer. Avec 17m² d’écart entre la ville et la périphérie, la quittance mensuelle médiane est estimée à 617€ par mois en périphérie, et à 560€ par mois à Toulouse, selon l’Agence d’Urbanisme et d’Aménagement de Toulouse Métropole.

Des tensions sur le marché de la location

Toulouse est une ville qui connaît des tensions importantes sur le marché de la location, ce qui justifie notamment son éligibilité à la loi Pinel et à la loi Pinel Plus. En raison d’une forte demande pour un certain type de bien, celui-ci voit son loyer augmenter de façon exponentielle. Et à Toulouse, première ville étudiante de France, le type d’appartement le plus recherché est, bien entendu, le studio.

Ainsi, alors que le loyer médian pour un studio situé dans le centre était d’environ 425€ par mois hors charges en 2021, celui-ci était de 467€ par mois hors charges en 2022. Cette variabilité des prix est notamment dû à la forte mobilité associée à ce type de logement, généralement loué par les étudiants, qui restent généralement peu de temps. En réponse, ces derniers ont tendance à s’éloigner du centre.

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Loyers des appartements à Toulouse en 2022 : les secteurs qui se démarquent le plus

Plusieurs quartiers se démarquent de l’analyse effectuée par l’Observatoire des loyers. Brève présentation des quartiers les plus chers, des quartiers les moins chers, et de ceux qui présentent le plus de potentiel pour les années à venir.

© valeriiaarnaud – Shutterstock

Les quartiers les plus chers de Toulouse

Les ménages les plus fortunés de Toulouse se plaisent particulièrement dans l’hyper-centre, où les loyers sont les plus élevés. Si des loyers élevés sont pratiqués dans l’ensemble du secteur, certains quartiers sortent du lot. C’est notamment le cas des Carmes, qui séduit par son aspect patrimonial et bourgeois-bohème du quartier Saint-Étienne avec ses bâtiments haussmanniens et ses espaces verts, et des bords de Garonne, où l’on trouve les prix les plus élevés de Toulouse.

Le secteur de la Côte Pavée, historiquement bourgeois, est lui aussi très prisé des ménages les plus aisés. Avec ses anciennes maisons toulousaines typiques et ses villas de charme, le quartier a amplement mérité son surnom de “petit Neuilly” Toulousain. Calme, résidentielle, proche du centre et particulièrement apprécié des familles, il n’y a rien de surprenant à ce que ce secteur recherché fasse partie des plus chers de la Ville rose.

Les quartiers les moins chers de Toulouse

À l’intérieur de l’agglomération de Toulouse, plusieurs quartiers présentent des loyers très abordables. C’est notamment le cas des quartiers situés en lisière de la ville et qui sont proches du périphérique. Parmi eux, on relèvera notamment les quartiers de Borderouge et de Barrière de Paris, riches en infrastructures, en commerces et en espaces verts, mais aussi en programmes immobiliers neufs éligibles loi Pinel.

Plus à l’Est, les investisseurs apprécieront le secteur de la Roseraie, des Argoulets et de Soupetard, dans lesquels les loyers sont légèrement plus élevés mais qui jouissent d’une grande popularité auprès des familles. C’est cependant au Sud-Ouest de Toulouse que l’on trouve les loyers les plus bas de Toulouse, notamment dans les secteurs du Grand Mirail et d’Empalot. Les loyers devraient néanmoins augmenter à Empalot en raison de sa requalification.

De nouveaux quartiers à investir

Sur la carte des loyers, deux quartiers de Toulouse ressortent pour leurs faibles loyers : celui de Montaudran, et celui de Guillaumet, qui sont tous les deux des nouveaux quartiers. Le quartier de Montaudran déjà bien développé, est fortement marqué par l’Histoire de l’aéronautique. Regroupant de nombreuses entreprises, on y trouve de nombreux programmes neufs. Il est particulièrement avisé d’y investir, car les prix y restent abordables et car il sera bientôt desservi par la ligne C du métro.

Le quartier de Guillaumet, près de Jolimont, affiche également les loyers parmi les plus faibles de la ville. Et ce quartier a toutes les chances de faire partie des plus recherchés une fois qu’il sera livré, aux alentours de l’année 2025. Proche de l’hyper-centre, du futur quartier d’affaires du Grand Matabiau et situé à deux pas de la station Roseraie de la ligne A du métro, il dispose de toutes les clés pour un investissement rentable.

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Loyers des appartements à Toulouse en 2022 : les logements étudiants

Depuis plusieurs années, Toulouse est la première ville étudiante de France, mais la tension locative est si forte qu’ils peinent de plus en plus à se loger en studio dans le centre. Voici les parades trouvées par la population estudiantine.

©Semmick Photo — Shutterstock

Toulouse, première ville étudiante de France

Cela fait maintenant plusieurs années que Toulouse se hisse en tête du classement des meilleures villes étudiantes de France réalisé par l’Étudiant.fr. Il faut dire que la Ville rose a un caractère résolument étudiant, notamment grâce à sa vie culturelle riche, ou son offre de transports en commun de qualité, avec métro et téléphérique urbain, à un tarif étudiant à un des prix les plus bas de l’hexagone.

Avec environ 196 formations de l’enseignement supérieur et pas moins de 200 classes préparatoires et grandes écoles spécialisées dans chaque secteur professionnel, l’offre de formations est très impressionnante. La popularité de Toulouse dans le monde étudiant s’étend d’ailleurs à l’international, celle-ci venant à peine de rentrer dans le palmarès mondial de Shanghai des meilleures universités. Mais elle est également victime de son succès.

Un exode étudiant depuis l’hypercentre

En raison d’une forte demande, les prix de l’immobilier deviennent de plus en plus élevés dans l’hypercentre, tant et si bien que la recherche d’un logement étudiant devient de plus en plus ardue. Avec un budget d’environ 500 par mois et les hausses de prix causées par l’inflation, trouver un appartement adéquat dans le secteur est devenu quasiment mission impossible. Pour cette raison, les jeunes s’éloignent.

Les étudiants choisissant de vivre seuls en studio ont néanmoins tendance à ne pas trop s’éloigner, et restent dans des quartiers relativement centraux, tels que Compans-Caffarelli ou encore les Ponts-Jumeaux. D’autres choisissent de se rapprocher de leurs campus, comme avec des étudiants de l’Université Paul Sabatier partant vivre à Rangueil ou Ramonville, tandis que certains étudiants de l’Université Jean-Jaurès investissent les Arènes ou Lardenne.

Le regain de popularité de la colocation

Une autre solution qui gagne du terrain auprès des étudiants et des jeunes adultes est celle de la colocation. Cette solution est en effet particulièrement avantageuse pour un étudiant disposant d’un budget réduit mais voulant rester dans le centre, le prix des chambres en colocation étant inférieur de 30% au loyer d’un studio. Un étudiant peut ainsi s’assurer un certain confort de vie tout en disposant d’un emplacement de choix.

Il faut aussi noter que la colocation est un système qui comporte de nombreux avantages pour un propriétaire. Elle permet en effet d’obtenir une rentabilité élevée, de réduire le risque d’impayés et même de limiter le risque de vacance locative. Cette solution a également l’avantage de permettre de s’exonérer d’une tâche très chronophage : la recherche d’un locataire, qui est assurée par les autres colocataires.

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