Inflation et prêt immobilier : pourquoi est-il intéressant d’emprunter ?

Temps de lecture estimé à environ 10 minutes.
Avatar de l'auteur "Pierre Ferreiro" Pierre Ferreiro

le 27 juillet 2022

[ mis à jour le 27 juillet 2022 ]

SOMMAIRE

L’inflation fait rage en France. Le pays connait actuellement une hausse des prix de l’énergie et de nombreux produits de consommation, liée à la crise du Covid-19 et à la guerre en Ukraine. Cela se répercute sur les taux d’intérêts immobiliers, qui grimpent eux aussi. Le contexte semble ainsi défavorable à un achat immobilier, mais c’est pourtant tout le contraire. Emprunter en période d’inflation comporte de nombreux avantages, notamment dans le cadre d’un achat dans l’ immobilier neuf à Toulouse. Nous vous expliquons pourquoi.

Inflation et prêt immobilier : des taux qui restent attractifs

Les taux d’emprunt ont augmenté de manière exponentielle au cours des derniers mois, ce qui a un effet dissuasif auprès des ménages. Cette hausse paraît impressionnante, les taux ayant été à un niveau historiquement bas quelques mois auparavant. Malgré ce que l’on pourrait penser, ils restent cependant très attractifs à l’heure actuelle, notamment dans le cadre du calcul du taux réel.

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Inflation et prêt immobilier : la conjoncture actuelle

La France et le reste de l’Europe font face à une période d’inflation importante. Celle-ci est multifactorielle. La crise du Covid-19 a, d’une part, ralenti l’activité économique mondiale, augmentant les coûts de production des entreprises et, par là même, des prix à la consommation. Elle a également causé d’importants problèmes d’approvisionnements en matières premières, ayant eux aussi un impact négatif sur les prix.

Ce problème d’approvisionnement a été ensuite renforcé par la guerre en Ukraine, qui a causé des pénuries multiples. Produits agricoles, métaux, fret... rien n’y échappe. Et surtout pas les prix de l’énergie, qui ne cessent d’augmenter, notamment avec les restrictions d’’importation d’hydrocarbures et de gaz naturel en provenance de Russie. Ces difficultés d’approvisionnement se répercutent notamment sur le secteur de l’immobilier, nombre de ces matériaux et sources d’énergie étant nécessaires à la construction de bâtiments. Les prix de l’immobilier ont ainsi naturellement augmenté.

Dans ce contexte, les politiques monétaires accommodantes mises en place durant la crise du Covid-19 ont été fortement mises à mal. Les taux de crédit immobilier pratiqués par les différents établissements bancaires ont ainsi augmenté en flèche.

Le taux moyen d’un prêt immobilier étalé sur 20 ans est ainsi passé de 0,91% en janvier 2022, à 1,45% en juillet*. Et cette hausse devrait encore se poursuivre, la Banque Centrale Européenne ayant décidé d’augmenter ses taux d’intérêts pour la première fois depuis 11 ans le 22 juillet 2022*.

Inflation et prêt immobilier : une situation qui joue en faveur des investisseurs

Malgré ce que l’on pourrait penser, la situation actuelle joue en faveur des investisseurs, notamment dans le secteur de l’immobilier. D'une part, malgré l’inflation, les taux actuels ne sont pas si élevés que ça : ils sont à peine 0,5 ou 1 point au-dessus des taux historiques les plus bas*.

D’autre part, en observant les taux d’intérêts, il arrive souvent que l’on oublie de prendre en compte le taux réel. Le taux réel représente le taux d’intérêt nominal (sans l’assurance et les frais), auquel il faut soustraire le taux d’inflation. Actuellement, avec une inflation forte, le taux réel est négatif, ce qui veut dire qu’un emprunteur pourra, en théorie, rembourser moins d’argent qu’il n’en a emprunté.

Ainsi, nous pouvons prendre l’exemple d’un taux d’intérêt à 1,50% étalé sur 20 ans, contracté pendant l’année 2022, où le taux d’inflation moyen annuel est estimé à 5,5% par l’INSEE. En effectuant cette soustraction, nous pouvons constater que le taux réel dans cette situation est de –4%.

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Inflation et prêt immobilier : les avantages à emprunter

Dans le cadre d’un achat immobilier, des avantages peuvent être observés en termes de coût des mensualités, d’indexation des loyers et de revalorisation du bien.

© TaLaNoVa - Shutterstock

Des mensualités qui restent les mêmes pendant toute la durée de l’emprunt

En France, les prêts immobiliers sont à taux fixe à 98%. Cela signifie qu’en effectuant un emprunt, un ménage détermine le coût de son crédit. Les mensualités ne pourront pas être modifiées par l’augmentation des taux de crédit. Elles resteront les mêmes pendant toute la durée du prêt. Dans le contexte actuel d’augmentation des taux, mieux vaut donc investir rapidement.

Une hausse de salaire potentielle

Pour pallier à la hausse des prix, il est très probable qu’un emprunteur bénéficie d’une hausse de salaire de la part de son employeur. Il verra ainsi son taux d’endettement diminuer mécaniquement, étant donné qu’une partie moins importante de son budget sera allouée au remboursement de son prêt.

Des loyers indexés sur l’inflation

Un autre effet positif de l’inflation vis-à-vis des investissements immobiliers peut être observé au niveau des loyers. Ils sont en effet indexés sur l’inflation, par le biais de l’Indice de Révision des Loyers (IRL), publié par l’INSEE à chaque trimestre*. Il permet (mais n’oblige pas) un propriétaire à augmenter son loyer en cours de bail. Au deuxième trimestre 2022, l’IRL avait augmenté de 3,60% par rapport à celui de l’année dernière.

C’est une véritable aubaine pour les investisseurs, qui auront le même montant de mensualités à régler, tout en percevant un loyer plus important. Cela diminuera donc mécaniquement leur effort d’épargne.

Il est nécessaire de souligner que cette année, le gouvernement a souhaité agir en faveur des locataires, en plafonnant l’augmentation des loyers à 3,5% maximum.

©FredP — Shutterstock

Un bien revalorisé avec l’inflation

C’est un autre effet de l’inflation : la hausse des prix de l’immobilier. En effet, en effectuant un achat immobilier le plus tôt possible, il y aura de fortes chances pour que la valeur de votre bien augmente fortement. Cela a notamment été le cas dans les années 1970 et 1980, au cours desquelles les prix immobiliers ont connu des augmentations impressionnantes*.

À l’heure actuelle, les prix de l’immobilier ont tendance à se stabiliser. Entre janvier et juin 2022, la hausse des prix n’a été que d’1,7%, contre 4% sur la même période en 2021*. Cela est notamment dû à une baisse de la demande, causée par une baisse du pouvoir d’achat des ménages et un durcissement des conditions d’accès au prêt.

Il faut tout de même nuancer. Les prix de l’immobilier augmentent encore fortement dans les zones rurales. C’est aussi le cas dans certaines villes, comme Toulouse*, en raison d’une baisse du nombre de logements proposés à la vente. Les investisseurs ont donc tout intérêt à acheter dans la Ville rose dès que possible pour bénéficier des meilleurs prix et effectuer une plus-value à la revente.

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Inflation et prêt immobilier : le durcissement des conditions d’accès au prêt

L’obstacle de taille qui freine de nombreux acquéreurs, c’est le durcissement des conditions d’accès au prêt. Selon les professionnels du secteur, ce phénomène serait principalement lié à une augmentation insuffisante du taux d’usure, qui entraînerait la nécessité d’investir avec un apport plus conséquent.

Inflation et prêt immobilier : la problématique du taux d’usure

Le taux d’usure est le taux maximum légal auquel les établissements de crédit sont autorisés à prêter, selon la définition du gouvernement. Il a un effet direct par rapport au Taux Annuel Effectif Global d’un prêt, connu sous le sigle TAEG, qui est la somme du taux d’emprunt et du taux de l’assurance-emprunteur. Afin de pouvoir emprunter, le TAEG doit être inférieur au taux d’usure.

Le taux d’usure est régulièrement revalorisé afin de prendre en compte les réalités du marché, et notamment la hausse des taux de crédit. Cependant, sa base de calcul fait polémique auprès des professionnels du secteur. Il est en effet calculé en prenant pour base les taux d’intérêts moyens pratiqués par les banques sur le trimestre précédent. Nombre de courtiers trouvent que la dernière hausse du taux d’usure est insuffisante face à l’augmentation exponentielle des taux d’emprunt.

Ainsi, l’écart entre le taux d’usure actuel et les taux d’intérêts s’est grandement resserré dernièrement. Cela a eu pour effet d’exclure un grand nombre de ménages de l’accès au prêt immobilier, ménages qui auraient été jugés solvables quelques mois auparavant. Ainsi, d’après la société CAFPI, spécialisée dans le courtage en crédit immobilier, un dossier de demande de prêt sur 5 serait refusé à l’heure actuelle*.

© Watchara Ritjan - Shutterstock

Inflation et prêt immobilier : les banques demandent un apport de plus en plus important

Conséquence directe de l’inflation et de la hausse des taux de crédit immobilier, les banques demandent un apport de plus en plus conséquent à leurs emprunteurs. C’est une manière, pour les établissements bancaires, de s’assurer de la solvabilité de leurs clients dans un contexte d’incertitude économique. Il n'est aujourd’hui plus possible d’emprunter sans apport, alors que l’on pouvait encore le faire quelques mois auparavant.

Les apports demandés sont, de plus, relativement conséquents. Les banques demandent ainsi, en moyenne, un apport minimal correspondant à 19,5% du montant du bien pour un achat dans l’ancien, et de 17,4% du montant du bien pour un achat dans le neuf*. Pour l’achat d’un appartement neuf d’un montant de 200 000€, il faudra ainsi sortir 34 800€ de sa propre poche, ce qui n’est pas forcément possible pour tout le monde.

La période actuelle est donc idéale pour réaliser un achat immobilier, si vous êtes en mesure de contracter un emprunt. Afin de maximiser vos chances d’obtenir un crédit, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un courtier en crédit immobilier. Cet acteur du marché immobilier vous aidera à monter votre dossier et à rechercher le crédit avec le meilleur taux possible, afin que vous puissiez investir en toute sérénité.

SOURCES
  • TV5 Monde — La BCE augmente ses taux directeurs
  • Meilleurs Taux — Notre analyse de l'évolution des taux immobiliers
  • L’Obs — Inflation et hausse des taux
  • Le Revenu — Propriétaires bailleurs
  • Le Revenu — Propriétaires bailleurs
  • BFMTV — Les prix se retournent
  • Actu Toulouse — Prix de l'immobilier à Toulouse
  • CAFPI — Taux d’usure
  • La Dépêche — Prêts immobiliers
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