LMNP en résidence étudiante à Toulouse : Les clés d’un investissement réussi

Guillaume L.

le 22 juillet 2022

[ mis à jour le 22 juillet 2022 ]

Vous cherchez à diversifier votre patrimoine et à percevoir des revenus complémentaires. Pour ce faire, vous songez à acquérir un bien immobilier en Haute-Garonne. Pourquoi ne pas opter pour un investissement en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse ? IMMO9, votre expert de l’immobilier neuf à Toulouse, vous présente les atouts de ce placement.

Quels sont les avantages du LMNP ?

En tant que bailleur, choisir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’avère particulièrement intéressant pour votre investissement dans une résidence étudiante à Toulouse.

Profiter d’un régime fiscal avantageux

Imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), les loyers tirés de votre investissement en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse peuvent être taxés au :

• Régime micro-BIC
• Régime réel simplifié

Applicable de plein droit, le régime micro-BIC consiste à pratiquer un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Ainsi, vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu uniquement pour la moitié de vos profits.

Si le montant de vos charges excède 50 % de vos loyers, optez pour le régime réel simplifié. De cette façon, vous pourrez déduire l’intégralité des dépenses liées au bien immobilier. Par exemple :

• Amortissements
• Charges de copropriété
• Intérêts d’emprunt
• Honoraires d’agence

Amortir le bien et le mobilier

Comme évoqué précédemment, choisir le régime réel simplifié pour votre investissement LMNP en résidence étudiante à Toulouse vous autorise à pratiquer des amortissements. Cette possibilité constitue un véritable avantage comparé à la location nue.

Ainsi, l’administration fiscale préconise de recourir aux durées d’amortissement suivantes :

• 20 à 40 ans pour le logement et les frais d’acquisition, soit 2,5 à 5 % du prix d’achat
• 5 à 7 années pour le mobilier et les équipements mis à disposition du locataire

Notez que la valeur du terrain sur lequel se situe la résidence n’est pas amortissable.

Conserver le régime des plus-values des particuliers

Si vous optez pour le LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse, ce statut vous permet de conserver le régime des plus-values des particuliers lors de la revente de votre bien immobilier.

Ainsi, vous bénéficiez d’un abattement de 6 % par année de détention entre la 5e et la 21e année puis de 4 % pour la 22e année. Par conséquent, le gain sur votre opération immobilière est exonéré d’impôt sur le revenu si vous êtes propriétaire depuis plus de 22 ans.

De même, vous n’avez pas à vous acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % dès lors que vous avez possédé le bien immobilier pendant une durée supérieure ou égale à 30 ans.

Notez que la plus-value se calcule entre le prix de vente et le coût d’acquisition du logement. Par conséquent, les sommes amorties durant la détention doivent impérativement être réintégrées.

Pourquoi choisir une résidence étudiante à Toulouse pour son investissement en LMNP ?

Plus de 25 % de la population toulousaine est étudiante, soit plus de 130 000 habitants de la ville rose. De plus, la préfecture de Haute-Garonne arrive de nouveau en tête des villes étudiantes selon le classement établi par le magazine L’Étudiant en 2021.

Il faut dire que l’Université de Toulouse, créée en 1229, et la capitale de l’Occitanie ne manquent pas d’atouts pour séduire les étudiants :

• Écoles de renommée mondiale, à l’image de l’ISAE-SUPAERO qui est le plus grand établissement d’enseignement supérieur dans l’ingénierie aérospatiale
• Réseau de transports en commun très efficace qui facilite les déplacements dans la ville rose
• Multiples espaces verts pour se détendre ou pratiquer une activité sportive
• Nombreux événements culturels comme le festival Garorock, le Salon Toulouse Vintage ou le WEACT (Week-End de l’Art Contemporain de Toulouse)

Or, la majorité de ces universitaires doivent trouver un logement le temps de leurs études ce qui entraine une forte tension locative dans les secteurs à proximité des facultés et des grandes écoles. Ainsi, investir en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse vous apporte de solides garanties :

• Faible vacance locative
• Choix entre plusieurs candidats
• Rentabilité attractive

Quel quartier pour investir en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse ?

Pour que votre investissement en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse vous offre le rendement attendu, l’immeuble doit se situer dans un quartier prisé par les étudiants. Zoom sur les secteurs les plus intéressants.

Rangueil

Si vous souhaitez investir en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse, le quartier Rangueil est sans conteste le secteur à privilégier. En effet, cette partie de la préfecture de Haute-Garonne rassemble de nombreuses écoles et universités, telles que :

• Université Toulouse III
• IUT Paul Sabatier
• INSA
• Faculté de Pharmacie
• Faculté de Médecine

De plus, les étudiants apprécient les commerces de proximité de la rue Émile Guy et de la route de Narbonne ainsi que le passage de la ligne B du métro qui permet de rejoindre le Canal du Midi et la place du Capitole en quelques minutes.

Patte d’Oie

Situé à proximité du centre-ville et du quartier très prisé de Saint-Cyprien, le quartier de la Patte d’Oie séduit les étudiants en quête d’une zone bien desservie par les transports en commun. En effet, la ligne A du métro leur permet de rejoindre rapidement les grands pôles universitaires :

• Capitole
• Mirail

De plus, ce secteur demeure l’un des rares où il est encore possible de trouver des logements neufs si proches du cœur de la métropole toulousaine. Par conséquent, saisissez l’opportunité d’investir en LMNP dans une résidence étudiante dans ce quartier de Toulouse.

Saint-Michel

Avec les nombreux commerces et restaurants qui jalonnent la Grande Rue Saint-Michel, ce quartier de la ville rose attire les étudiants en quête d’un lieu de vie animé. De plus, ce secteur dispose de l’ensemble des infrastructures indispensables au quotidien. Par exemple :

• Polyclinique du Parc en cas de problèmes de santé
• Équipements sportifs de qualité comme la piscine Roger Pradié

De plus, cette partie de la cité toulousaine est parfaitement desservie par les transports en commun avec plusieurs lignes de bus et les deux arrêts de la ligne B du métro : Palais de Justice et Saint-Michel Marcel Langer.

Assurément, le quartier Saint-Michel demeure une valeur sûre pour votre projet d’investissement en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse.

Borderouge

Située au nord de la cité toulousaine, cette ancienne zone maraichère a su se transformer en un quartier résidentiel en préservant ses espaces verts et sa qualité de vie. En témoigne le parc de la Maourine avec son étang naturel et ses multiples jardins thématiques, tels que :

• Jardins du Muséum
• Potagers du Monde

De plus, le quartier Borderouge est le terminus de la ligne B du métro qui dessert notamment la Faculté de Pharmacie et l’IUT Paul Sabatier. Par conséquent, il constitue une belle opportunité pour investir en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse.

Cumuler la défiscalisation Censi-Bouvard avec le statut LMNP

Sous réserve d’acquérir un bien situé dans une résidence de services, investir en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse vous permet de tirer profit des avantages de la loi Censi-Bouvard.

Récupérer la TVA

Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de récupérer la TVA versée lors de l’acquisition du logement en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse. Ainsi, vous diminuez votre prix d’achat de 20 %.

Le délai de traitement par le centre des impôts compétent est de 3 à 6 mois. Par conséquent, nous vous recommandons d’effectuer votre demande de remboursement dès la perception des premiers loyers.

Attention, toute revente du logement avant la 20e année entraine un remboursement du trop-perçu qui s’élève à 1/20ème par année manquante.

Profiter d’une réduction d’impôt

Cumuler LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse avec la loi Censi-Bouvard vous donne accès à un abattement fiscal qui correspond à 11 % du coût d’acquisition HT du bien immobilier, dans la limite de 300 000 euros par an.

Cette réduction d’impôt s’étale pendant la durée minimale de mise en location, à savoir 9 ans. Ainsi, l’achat d’un studio au prix de 200 000 euros vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal de 2 444,44 euros par an pendant 9 années (200 000 x 11 %/9).

Sécuriser la perception de ses loyers

Lorsque vous choisissez une résidence de services pour investir en LMNP dans une résidence étudiante à Toulouse, vous signez un bail commercial avec l’exploitant. Ainsi, c’est ce dernier qui a l’obligation de vous verser le loyer convenu, que le logement soit occupé ou non.

Par conséquent, vous connaissez la rentabilité de votre placement dès l’acquisition du logement et vous vous évitez le stress généré par une éventuelle vacance locative ou un locataire mauvais payeur.

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