SCPI Pinel : Comment ça marche ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- SCPI Pinel : quels avantages ?
- Les avantages de l’investissement en loi Pinel
- SCPI Pinel : quelques inconvénients ?
- 1. Un produit rare
- 2. - de risque = - de bénéfices
- 3. Un pouvoir de décision TRES limité
- 4. Un versement de dividendes... tardif
- SCPI Pinel versus SCPI de rendement
- SCPI de rendement c’est quoi ?
- Les SCPI fiscales
Une SCPI Pinel est une Société Civile de Placement Immobilier qui permet d’investir en immobilier neuf sans vous préoccuper des tâches chronophages de gestion locative. Avec un ticket d’entrée tournant autour des 500 €, la société permet de défiscaliser en limitant les risques. Suivez le guide à la découverte des avantages et inconvénients de la LCPI Pinel.
SCPI Pinel : quels avantages ?
L’un des principaux avantages de l’investissement en SCPI Pinel comparativement à un investissement en loi Pinel à Toulouse, Rennes, Paris (ou partout ailleurs en zone tendue), sans intermédiaire, est que vous pouvez investir sans apport personnel. 500€ peuvent suffire pour investir, ce qui rend, de fait, l’investissement en CSPI Pinel accessible à tous les contribuables. À l’heure où les taux d’emprunt s’envolent au même titre que les prix de l’immobilier dans les grandes métropoles, l’avantage est plutôt appréciable.
Cet investissement locatif permet entre autres de :
- vous constituer un patrimoine financier ;
- débuter en investissement immobilier en limitant les risques ;
- Vous constituer un complément de retraite ;
- vous éviter les loyers impayés et vacances locatives.
L’un des avantages de la SCPI Pinel est également de mettre vos héritiers à l’abri en cas de décès. L’investissement en loi Pinel via une SCPI évite en effet via l’assurance décès, la transmission de dettes à votre famille.
Les avantages de l’investissement en loi Pinel
Le dispositif Pinel ou loi Pinel est réservé aux contribuables imposés en France, souhaitant réduire leur impôt sur le revenu. L’état a mis en place cette niche fiscale en 2014 à la suite des lois Robien, Borloo, Scellier et Duflot afin de soutenir le secteur de la construction de logement neuf dans les zones dites tendues. Les zones tendues sont principalement les métropoles et leurs proches périmètres ou la demande de logement est plus importante que l’offre.
Investir en loi Pinel hors SCPI implique :
- d’acheter un appartement neuf dans un collectif en zone tendue ;
- de le louer à un loyer plafonné en fonction de la zone concernée (Zone Abis, A, B1 en 2022)
- … à un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds imposés par la loi Pinel
- ...durant une période de 6, 9 ou 12 ans.
Votre engagement au sein de ce dispositif vous permet de réduire votre impôt sur le revenu. Le pourcentage de réduction fiscal accordé dépend de votre période d’engagement en loi Pinel.
- 6 ans : 12% du prix du logement neuf
- 9 ans : 18%...
- 12 ans : 21%...
La réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € d’investissement par an et par foyer fiscal et à 5500 €/m². Il est possible d’acheter un logement plus cher mais l’excédent ne sera pas pris en compte au moment du calcul de la réduction fiscale.
SCPI Pinel : quelques inconvénients ?
1. Un produit rare
Le premier des inconvénients de l’investissement en SCPI Pinel est sans doute la rareté de ce type de placement sur le marché. Une large majorité d’investisseur lui préfère l’investissement en loi Pinel en direct et en solo. Si les risques sont limités avec ce type de véhicule de placement financier, les bénéfices le sont également.
2. - de risque = - de bénéfices
Le second inconvénients est la limitation des rendements. Si l’investissement en SCPI Pinel limite les risques, il limite également les intérêts. Le rendement des SCPI Pinel est à situer autour de 2.5% en moyenne. Le rendement d’un investissement en Pinel direct oscille plutôt entre 3 et 6% selon les villes et les biens ciblés.
Les frais de gestion financière et de gestion locative sont à déduire. Ils sont généralement de l’ordre de 8 à 12%. La loi Pinel implique en outre un plafonnement des loyers durant la période d’engagement qui limite les recettes locatives comparativement à un investissement en immobilier locatif classique. La SCPI reste cependant, la SCPI Fiscale la plus rentable.
3. Un pouvoir de décision TRES limité
Vous n’avez pas de pouvoir décisionnel, lors d’un investissement en SCPI Pinel, pour ce qui concerne le choix des logements investis. Vous n’avez pas non plus votre mot à dire concernant les modalités de revente ou même la date de revente des biens. Le gestionnaire de fond à tout pouvoir, et ce, quelle que soit votre opinion quant à la pertinence de ses choix.
4. Un versement de dividendes... tardif
Comme dans toute SCPI fiscale, en SCPI Pinel, les dividendes issus des loyers ne sont versés qu’au bout de plusieurs années. (L’avantage fiscal est en revanche, immédiat). La durée de vie d’une SCPI étant en outre le plus souvent supérieure à 12 ans. Des années de détentions des parts sans réduction fiscale sont à anticiper.
SCPI Pinel versus SCPI de rendement
Les SCPI sont un type de placement dit “dynamique”. Traduction : elles sont plus risquées qu’une assurance vie ou un livret d’épargne. Elles doivent néanmoins permettre un rendement nettement au-dessus de leurs comparses dit placements “prudents” ou encore “équilibrés”.
Les SCPI peuvent être :
- de rendement,
- de plus-value,
- fiscales.
SCPI de rendement c’est quoi ?
Les SCPI de rendement à l’image de :
- Epargne Pierre ,
- Sofidy Europe Invest
- Pfo2
- Primovie
- Pierval Santé
...promettent des rendements oscillants entre 4 et 5%. Les tickets d’entrée sont par ailleurs très abordables puisque les parts les moins chères sont commercialisées autour de 200€. Contrairement aux SCPI fiscales comme la SCPI Pinel, les SCPI de rendement investissent dans des bureaux, entrepôts ou locaux commerciaux.
Le risque ? Si la crise covid n’a pas atteint l’investissement en immobilier résidentiel, l'immobilier professionnel a lui souffert de la généralisation du télétravail. Les incertitudes qui pèsent sur le secteur pourraient bien rendre l'investissement hasardeux.
Les SCPI fiscales
Les SCPI de rendement sont des véhicules de placement souples et évolutifs. Les SCPI fiscales sont vouées à un rendement moindre mais permettent des réductions d’impôts immédiates ou échelonnées dans le temps.
SCPI Malraux, SCPI Pinel ou encore SCPI Monuments Historiques, chaque dispositif de défiscalisation immobilière peut faire l’objet d’une Société Civile de Pla. La SCPI Pinel est quant à elle, une SCPI à Capital fixe. Traduction : Vous pouvez investir uniquement durant la période de vente des parts de la société. La SCPI Pinel est ensuite fermée à la souscription et son capital de même que l’identité de ses investisseurs demeureront fixes jusqu’à la liquidation de la société.
La SCPI Pinel également appelée “pierre papier” est contrôlée par l’autorité des marchés financiers. Elle permet d’acheter des parts de biens immobiliers résidentiels et de bénéficier de la réduction fiscale Pinel au prorata des parts détenues.
À contrario des SIIC Sociétés d’investissement immobilier cotées, la SCPI Pinel n’est pas cotée en bourse. Apparues au début des années 60 mais réservées à des investisseurs particulièrement aisés, les SCPI se démocratisent au milieu des années 80. En 2014 au moment de l’apparition du dispositif de défiscalisation en immobilier neuf Pinel, les SCPI Pinel font leur apparition et permettent à un large public de contribuables de bénéficier des rendements et de la défiscalisation inhérente à la loi Pinel sans endosser les prérogatives des propriétaires.
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