Loi Pinel plus : une bonne idée d’investissement ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Loi Pinel plus : un virage vert pour le parc immobilier neuf
- Pinel plus ou réduction fiscale rabotée ?
- La loi Pinel plus en résumé
- Les surfaces minimales Pinel plus
- Prérequis à la loi Pinel plus : Comprendre la RE2020
- Tableau des indicateurs RE2020 et de leurs seuils minimum
- Loi Pinel plus : Quels inconvénients ?
- Des solutions déjà maitrisées
- Loi Pinel plus : Quels avantages ? Les bonnes raisons d’investir
- Consommation des appartements Pinel plus VS appartement lambda
- Investir en loi Pinel plus dans un quartier prioritaire ? Oui mais bien ciblé
- Comment investir en loi Pinel plus ?
La loi Pinel plus succédera au Pinel classique le 1er janvier 2023. Mêmes bases, mêmes taux, même plafonds mais... nouvelles exigences. La loi Pinel plus en résumé, c’est un Pinel plus écolo et plus social. Mais l’investisseur s’y retrouve-t-il ? Quels sont les points positifs et négatifs de ce nouveau dispositif de défiscalisation ? Bref... faut-il investir en Pinel+ ?
Loi Pinel plus : un virage vert pour le parc immobilier neuf
- 12 décembre 2015, COP 21, l’union européenne s’engage à une diminution de 40% de ses gaz à effet de serre à l’horizon 2030.
- 8 novembre 2019, la loi Énergie Climat Paris vise la neutralité carbone en 2050.
- 6 octobre 2021, la ministre déléguée au logement Emmanuelle Wargon annonce l’avènement de la loi Pinel+. Une loi Pinel qui réserve les meilleurs taux de réduction fiscale aux logements moins énergivores et moins émetteurs de carbone.
Pinel plus ou réduction fiscale rabotée ?
Dès le 1er janvier 2023, l’investissement locatif en immobilier neuf avec le dispositif de défiscalisation Pinel verra les taux de réduction fiscales décroître. Au 31 décembre 2024, le Pinel classique (dont les règles ont été fixées en 2014) sera définitivement hors circuit.
| Durée d'engagement en loi Pinel | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| Réduction fiscale jusqu’au 31/12/2022 | 12% du prix de l’appartement neuf | 18% “ “ “ | 21% “ “ “ |
| Réduction jusqu’au 31/12/2023 | 10.5% “ “ “ | 15% “ “ “ | 17.5% “ “ “ |
| Réduction jusqu’au 31/12/2024 | 9% “ “ “ | 12% “ “ “ | 14% “ “ “ |
En tant que contribuable, votre seule option pour investir en Pinel en conservant le taux de réduction fiscale d’origine est d’opter pour le dispositif loi Pinel plus.
La loi Pinel plus contraint les investisseurs à acheter un appartement neuf labellisé RE2020 (critères 2025) et soumis à des surfaces minimum (surface habitable ET surface extérieure).
Alerte exception : En 2023 comme en 2024, les appartement neufs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 seront éligible à la loi Pinel plus s’ils sont labellisés E+C- et présentent un DPE A. Pour info, le label E+C- est la norme de transition entre RT2012 et RE2020. Il est donc moins exigeant que la RE2020.
La loi Pinel plus en résumé
La loi Pinel plus entre en vigueur au 1er janvier 2023, pour remplacer progressivement le Pinel classique. Elle permet aux contribuables d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt sur le revenu alors que le Pinel d’origine voit ses réductions fiscales décliner.
La loi Pinel plus est un dispositif de défiscalisation qui concerne l’investissement locatif en programme immobilier neuf collectif. L‘investisseur doit choisir entre immobilier durable répondant aux paliers 2025 de la RE2020 ou E+C- avec DPE A et aux surfaces minimums imposées OU investissement en quartier prioritaire.
Les règles de confort Pinel plus inspirées du rapport Girometti Leclerc exigent des surfaces habitables et des surfaces extérieures minimum :
Les surfaces minimales Pinel plus
| surface habitable minimum | surface extérieure minimum | |
|---|---|---|
| T1 | 28m² | 3m² |
| T2 | 45m² | 3m² |
| T3 | 62m² | 5m² |
| T4 | 79m² | 7m² |
| T5 | 96m² | 9m² |
Prérequis à la loi Pinel plus : Comprendre la RE2020
On ne peut pas comprendre les contraintes de la loi Pinel plus, sans un brief minimum sur la RE2020. Cette nouvelle Réglementation Environnementale contraint la construction immobilière à des performances thermiques et une réduction des émissions carbones des bâtis ET chantiers de construction
La RE2020 impose des performances minimales sur 6 indicateurs. Ces performances auront des seuils minimums en 2022. Ces seuils, qu’Emmanuelle Wargon a appelé jalons, évolueront 3 fois.
- en 2025,
- en 2028,
- en 2031.
Tableau des indicateurs RE2020 et de leurs seuils minimum
| Indicateurs RE2020 | définition | palier 2022 | palier 2025 | palier 2028 | palier 2031 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bbio | ...ou Besoin bioclimatique. Il évalue les besoins de régulation en chaleur, fraicheur et lumière du logement. Son unité est le point. | 65 points | 65 points | 65 points | 65 points |
| Cep | ... ou Consommation en énergie primaire. Il évalue la consommation d'énergie renouvelables et non renouvelables, communs et extérieurs compris. Il est exprimé kilowatt/heure d'énergie primaire = kWep | 85 kWep/m²/an | 85 kWep/m²/an | 85 kWep/m²/an | 85 kWep/m²/an |
| Cep,nr | ...ou Consommation d'énergie primaire non renouvelable. Elle inclut également l’ensemble du bâtiment et est aussi, mesurée en kWep.... | 70 kWep/m²/an. | 70 kWep/m²/an. | 70 kWep/m²/an. | 70 kWep/m²/an. |
| Ic énergie | ...ou Indice carbone énergie mesure l'émission de gazs à effet de serres des énergies consommées par les habitants d'un bâtiment durant 50 ans Il est mesuré en kg eq. CO²/m² | 560kgCo²/m² | 260 kgCo²/m² | 260 kgCo²/m² | 260 kgCo²/m² |
| Ic construction | ...ou Indice carbone construction mesure l’impact sur le changement climatique des matériaux du bâtiment ; équipements et produits de chantier inclus. | 740kgCo² | 650 kg éq. CO²/m² | 580 kgCo²/m² | 490 kgCo²/m² |
| DH | ...ou Degrés/Heure mesure le niveau d’inconfort des logements pendant l’été. La température “confortable” est estimée à 28°. Le DH calcule le nombre d’heures par an où cette température est dépassée au sein du bâtiment. | inférieur à 1250 | inférieur à 1250 | inférieur à 1250 | inférieur à 1250 |
Loi Pinel plus : Quels inconvénients ?
Plusieurs inconvénients font cortège au nouveau dispositif de défiscalisation Pinel plus. Le premier est évidemment le prix. Les programmes RE2020 éligibles à la loi Pinel plus sont nécessairement plus chers que les programmes immobilier RT2012. Néanmoins, leurs prestations sont difficilement comparables. Un appartement avec une belle surface à vivre, un espace extérieur, une isolation performante, des performances énergétiques high level et une double orientation est déjà plus cher que son comparse lambda sur le marché de la location.
Le second inconvénient de la nouvelle loi Pinel 2023, pour les investisseurs est la réduction du panel de choix d’appartements dans le parc immobilier des zones Pinel. Les programmes immobiliers RE2020 sont à ce jour nettement moins nombreux que les programmes RT2012. Cela étant, le RE2020 est entrée en vigueur au 1er janvier 2022. Toutes les constructions de collectifs y sont désormais soumises. Les constructeurs et promoteurs de programmes immobiliers neufs devant déjà s’adapter aux jalons 2022 de la RE2020 passeront selon toute logique directement aux jalons 2025 afin de rendre leurs programmes éligibles à la loi Pinel plus.
Des solutions déjà maitrisées
Plus facile à dire qu’à faire ? Pas tant que ça. Pour le respect des seuils imposés par les 6 indicateurs, la solution réside dans les système hybrides déjà bien maitrisé par les acteurs du bâtiment et dans une isolation accrue dont les constructeurs ont considérablement accru la maîtrise ces dernières années.
Ce retour d’expérience concerne un bâtiment de 24 logements collectifs à Paris (11ème), multi-certifié BBCA, effinergie+, biosourcé, … et montre que d’ores et déjà il est relativement facile de respecter les seuils carbone 2025 de la RE2020 actuelle... Les solutions hybrides – faisant intervenir deux générateurs l’un à côté de l’autre... c’est par exemple une pompe à chaleur qui va faire l’eau chaude sanitaire et la chaudière gaz va faire l’appoint et qui intervient sur le chauffage.
Ce combo nous l’utilisons déjà très régulièrement depuis de très nombreuses années, c’est une technique maîtrisée et qui peut être compatible « seuils 2025 » de la RE2020. Ce combo fonctionne par exemple sur le principe que la pompe à chaleur travaille sur l’eau chaude sanitaire et le gaz pour le chauffage, c’est une solution en capacité de respecter les seuils 2025. En parallèle, il va falloir renforcer le niveau d’isolation pour compenser un peu les émissions, donc c’est possible mais avec un renforcement de l’isolation significatif du bâti.
David Lebannier – Ingénieur énergie-environnement - BET Pouget Consultant*
Loi Pinel plus : Quels avantages ? Les bonnes raisons d’investir
Le principal avantage de la loi Pinel plus réside dans la forte attractivité des appartements neufs pour les locataires Pinel. Le risque de vacance locative est en effet considérablement amoindri dans un logement pour lequel le locataire sait sans même l’avoir visité qu’il sera confortable, lumineux et peu consommateur d’énergie ; un dernier argument massue développé ci-après.
Ce simple argument de la consommation énergétique pèse pour 10 si on considère la montée des tarifs de l’énergie. En septembre 2022, les prix de l’électricité et du gaz sont encore tenus en respect par le bouclier tarifaire de l’état. Ce dispositif est prolongé en 2023. Si l’augmentation a été jusqu’ici limitée à 25€ en moyenne par mois et par ménages chauffant au gaz, sans bouclier, elle serait de 200€. L’augmentation pour les ménages se chauffant à l’électricité est actuellement de 20€/mois. Si le bouclier tombe, la facture grimpera de 180€. Des hausses de tarifs absolument intenables pour les locataires Pinel dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources Pinel.
Consommation des appartements Pinel plus VS appartement lambda
Qu’ils soient conformes au Label RE2020 ou au label E+C-, les programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel plus présenteront des DPE A (peut-être B pour certains RE2020). Un DPE A pour un 60m², c’est une facture moyenne de 390 € par an en 2022.
Un DPE B pour une même surface équivaut à ne consommation annuelle de 90kWh/an soit une facture annuelle de 702 € en 2022.
Voici un tableau des consommations et factures moyennes d’un appartement de 60 m² selon les DPE existants dans le parc immobilier en France.
| Étiquette DPE | consommation moyenne | facture annuelle |
|---|---|---|
| A | inférieure à 50 kWh/m² | 390 € |
| B | entre 51 et 90 kWh/m² | 702 € |
| C | 91 et 150 kWh/m². | 1170 € |
| D | 151 et 230 kWh/m² | 1794 € |
| E | 231 et 330 kWh/m² | 2574 € |
| F | 331 et 450 kWh/m²/an | 3510 € |
| G | supérieure à 450 kWh/m²/an | 3900€ |
Avec un ratio de 1 à 10 entre une étiquette A et G, l’argument de la consommation énergétique maîtrisée des appartements Pinel plus n’est clairement pas secondaire. Selon une étude récente menée par FI à l’occasion de la parution du nouveau mode de calcul des DPE, 35% des logements en France affichent un DPE D, 37 % ont une étiquette comprise entre E et G. Enfin seul 5% du parc immobilier des résidences principales en France affichent une étique de DPE A ou B. Les appartements investis en Pinel plus seront des denrées rares et nécessairement très recherchées. Ce sera le cas pendant le temps de location plafonnée en loi Pinel plus mais également après ; quand la fixation du montant du loyer sera libre.
Par ailleurs, en 2021, l’État a interdit la location des passoires thermiques selon un calendrier assez court-termiste qui contraindra les propriétaires bailleurs de logement dont les étiquettes seront situées entre E et G à entreprendre des travaux coûteux s’ils souhaitent continuer à louer leur logement. Un argument de poids en faveur d’un choix d’appartement neuf Pinel plus pour votre prochain investissement locatif.
Investir en loi Pinel plus dans un quartier prioritaire ? Oui mais bien ciblé
La loi Pinel plus permet aux investisseurs de conserver les meilleurs taux du Pinel lors d’un investissement en immobilier durable certes, mais pas seulement. Ces meilleurs taux seront également conservables pour un investissement dans un QPPV ; traduction : un quartier prioritaire des politiques de la ville.
Il faut être honnête. Certains quartiers dit prioritaires ne sont guère attractifs pour les investisseurs comme pour les locataires. Mais ce n’est pas du tout le cas de tous et certains quartiers prioritaires situés au cœur des métropoles pourraient bien s’avérer être des “places to be” en devenir.
C’est le cas par exemple d’Empalot à Toulouse qui est situé face au futur Central Park toulousain, l’ile du Ramier. Parfaitement desservi par les transports en commun, le quartier fait l’objets de réaménagements majeurs de la municipalité et les barres des années 60 tombent les unes après les autres. Les prix de l’immobilier neuf à Toulouse dans le quartier Empalot restent inférieurs aux autres quartiers toulousains, une réalité qui pourrait changer relativement rapidement et qui pourraient générer des jolies plus-values à la revente aux investisseurs qui ont senti le vent tourner.
Autre exemple, le quartier de Bacalan à Bordeaux qui a fait ces dernières années l’objet de toutes les attentions de la municipalité bordelaise. Avec ces programmes immobiliers neufs novateurs, son style “docks” unique, sa cité du vin... il cote aujourd’hui selon le site meilleursagents.com à 4 228€/m².
Avec un ministre du logement, Olivier Klein particulièrement sensible au dossier des zones ANRU, cette politique de réaménagements des quartiers prioritaires a toutes les chances de perdurer.
Comment investir en loi Pinel plus ?
Hors performances énergétiques + confort ou quartier prioritaire, les étapes de l’investissement en loi Pinel plus restent les mêmes que celles du Pinel classique. À savoir :
- Un plafond de défiscalisation limité à 300 000€/an ou 5500€/m² ;
- Une défiscalisation annuelle limitée à 10 000€ ;
- Une obligation d’investissement en logements collectifs en programme immobilier neuf ;
- Un temps d’engagement de 6, 9 ou 12 ans en loi Pinel plus ;
- Un loyer Pinel plus plafonné selon la zone Pinel et l’année en cours ;
- Un locataire dont les revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources Pinel revus chaque année ;
- Une déclaration d’investissement Pinel plus obligatoire au moment de la déclaration en ligne de ses impôts sur le revenu.
Aucune déclaration du gouvernement n’ayant eu lieu au sujet des plafonds Pinel plus, ils seront selon toute probabilité les mêmes que ceux de la loi Pinel classique.
