Investissement LMNP à Toulouse : une fiscalité avantageuse pour un maximum de flexibilité

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le 06 avril 2023

[ mis à jour le 06 avril 2023 ]

SOMMAIRE

L’investissement immobilier est une solution particulièrement intéressante pour se constituer une source complémentaire de revenus. Et dans l’immobilier neuf, il permet également de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, grâce à de nombreux dispositifs de défiscalisation. Beaucoup connaissent notamment la loi Pinel et la loi Pinel Plus. Mais l’investissement en LMNP a lui aussi de nombreux avantages.

Dans cet article, vous apprendrez tout ce que vous devez savoir sur l'investissement en LMNP à Toulouse. En plus de vous expliquer les différents avantages fiscaux liés à ce dispositif fiscal, nous vous présenterons certains des secteurs les plus attractifs pour l'achat d’un appartement neuf à Toulouse, ainsi que nos meilleurs conseils. Vous découvrirez également tout le potentiel de ce dispositif, qui offre beaucoup de flexibilité.

Qu’est-ce que l’investissement en LMNP ?

L’investissement en LMNP possède de nombreux avantages, et permet notamment de souscrire à deux régimes fiscaux différents. Gros plan et explications.

Investissement LMNP Toulouse — une personne faisant des calculs pose sa main sur une maison miniature en bois
© TheCorgi - Shutterstock

Un statut avantageux

Le statut de LMNP, c’est-à-dire de Loueur en Meublé Non Professionnel, est l’une des plus anciennes niches fiscales françaises, dont l’existence remonte à 1949. Comme son nom l’indique, ce dispositif permet à une personne souhaitant investir dans un logement pour le mettre en location meublée de bénéficier de quelques avantages, notamment en termes de fiscalité sur les revenus locatifs.

Des critères sont néanmoins à respecter pour bénéficier du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel. Et il faut d’ailleurs prouver le caractère “non professionnel” de cette activité. Pour cela, il faut que les revenus locatifs générés par le bien immobilier ne dépassent pas 23 000€ par an. Il faut également qu’ils ne représentent pas plus de 50% du total des revenus du propriétaire sur une année.

Et, évidemment, le logement devra être loué à titre de résidence principale, entièrement meublé.

Le respect de ces critères permet à tout investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux. Ceux-ci varient selon le régime d’imposition choisi, qui peut être le régime réel ou le Micro-BIC.

Le régime micro-BIC

Le régime Micro-BIC est celui qui est attribué par défaut aux investisseurs en LMNP par l’administration fiscale. Il a l’avantage de vous permettre de bénéficier d’un abattement de 50% de vos revenus locatifs. Un investisseur souscrivant à ce régime d’imposition n’aura donc à payer des impôts que pour la moitié de ses revenus locatifs.

Le régime réel

Les investisseurs en LMNP peuvent être imposés au régime réel s’ils en font expressément la demande. Ils doivent ainsi réaliser une déclaration d’activité au greffe des Tribunal des Commerces. Ce régime peut être plus avantageux que le Micro-BIC, mais nécessite légèrement plus d’implication. Il peut en effet vous permettre de déduire de vos recettes locatives imposables l’ensemble des charges et des amortissements liés à votre location au total de vos revenus.

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Pourquoi Toulouse est-elle une ville idéale pour un investissement en LMNP ?

La Ville rose présente de nombreux avantages pour la réalisation d’un investissement locatif, notamment en LMNP. Avec une forte attractivité et un cadre qui plaît autant aux étudiants qu’aux actifs et aux séniors, Toulouse a plus d’une corde à son arc.

Investissement LMNP Toulouse — Coucher de soleil sur la Garonne et le dôme de La Grave
© PhiloPhotos - Shutterstock

Une croissance démographique constante

Toulouse se place en tant que quatrième ville de France en termes de démographie, juste après Lyon, qu’elle pourrait bien détrôner sur le podium d’ici quelques années. Toulouse abriterait en effet 498 003 habitants d’après les dernières analyses réalisées par l’INSEE, et accueille environ 24 225 habitants de moins que la Capitale des Gaules. Avec une croissance de 1,1% entre 2014 et 2020, l’attrait de la Ville rose est incontestable.

Ce phénomène devrait perdurer, l’INSEE estimant que l’aire urbaine de Toulouse pourrait accueillir 731 250 ménages supplémentaires d’ici 2030. Le taux de natalité de la Ville rose, d’environ 14,1 naissances pour 1000 habitants entre 2013 et 2019, est supérieur à la moyenne nationale sur la même période. Et avec en moyenne 38 000 nouveaux habitants par an, la population toulousaine n’a pas fini d’augmenter.

La première ville étudiante de France

Il n’y a pas de doute : Toulouse est une ville très prisée des étudiants, tant et si bien qu’elle se hisse en première place du classement des Meilleures villes étudiantes de France réalisé par l’Étudiant.fr pour la troisième année consécutive. La population estudiantine représente 11,59% de la population Toulousaine. Et autant dire que celle-ci est friande de studios meublés et de chambres en résidence étudiante.

Un véritable bassin d’emploi

Le dynamisme économique de Toulouse lui apporte une attractivité exceptionnelle auprès des actifs, notamment grâce à son secteur aéronautique et spatial. Il s’agit tout simplement de la première Métropole française pour la croissance économique, l’évolution démographique, la création d’emploi et l’investissement en R&D. Elle profite ainsi d’un rayonnement fort, aussi bien au niveau national qu’international.

Un cadre de vie apprécié des séniors

Avec son centre-ville à taille humaine, ses espaces verts et sa douceur de vivre, Toulouse offre un cadre de vie idéal pour les séniors. Les nombreux commerces de proximité, les marchés et l’ambiance générale de la Ville rose lui confèrent une ambiance de petit village, très apprécié des personnes âgées. Et les nombreux travaux de piétonnisation des grands axes de centre-ville ne font qu’améliorer son attractivité.

Une destination touristique populaire

Avec son patrimoine architectural riche, ses maisons anciennes en brique rose, sa vie culturelle animée et ses bords de Garonne invitant à la détente et au farniente, Toulouse attire les touristes. L’agence d’attractivité de Toulouse Métropole a ainsi compté 4,5 millions de touristes à Toulouse sur l’année 2021. C’est un million de moins qu’en 2019 mais 1,5 millions de plus qu’en 2020, signe d’un regain de dynamisme après la crise du Covid-19.

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L’investissement en LMNP : un maximum de flexibilité

L’investissement en LMNP à Toulouse comme ailleurs vous permet de réaliser une pléthore de projets immobiliers divers et variés. Que vous souhaitiez investir dans un appartement classique, une résidence de services ou encore réaliser une location courte durée, les possibilités sont nombreuses.

Investissement LMNP Toulouse — Un groupe d’étudiants heureux
©Prostock-studio - Shutterstock

Investir en LMNP dans un appartement “classique”

Le plus souvent, l’investissement en LMNP concerne des appartements “classiques”, mis en location pour une longue durée. Au contraire d’une location nue, le bail est plus court, d’une durée d’un an au maximum, mais peut être renouvelé facilement. Cela implique un turn-over des locataires plus important.

Le propriétaire-bailleur d’un appartement meublé peut, en revanche, demander un loyer plus élevé pour la simple et bonne raison qu’il est meublé. De même, le risque de vacance locative est plus faible, mais uniquement à condition de cibler des profils de locataires appropriés. Car, en effet, les meublés sont très populaires auprès de certains profils, et beaucoup moins auprès d’autres.

L’investissement en LMNP est donc principalement conseillé pour de petites typologies. L’achat d’un studio notamment peut s’avérer très rentable, de nombreux étudiants quittant leur foyer avec peu d’affaires personnelles, notamment lorsqu’ils partent étudier loin du concon familial. Les studios constituent ainsi les appartements privilégiés des investisseurs en LMNP.

Un deux pièces meublé pourra également être attractif pour un actif venant de débuter sa vie professionnelle, ou bien pour un actif se trouvant “entre deux villes” et ayant besoin d’un pied à terre. De même, un trois pièces meublé pourra être attractif pour un jeune couple. Mais il n’est pas conseillé d’investir dans une typologie plus grande. Les meublés attirent principalement des jeunes, et sont moins intéressants pour les familles voulant créer un foyer qui leur ressemble.

Investir en LMNP pour réaliser des locations courte durée

Si vous souhaitez investir dans un logement meublé dans le but de réaliser des locations saisonnières courte durée de type AirBNB, à destination des voyageurs ou des visiteurs de passage, sachez que cela est compatible avec le statut LMNP. Les critères énoncés en début d’article restent néanmoins à respecter. Un tel investissement peut s’avérer très rentable, mais nécessite néanmoins un grand travail de gestion locative.

Les logements en résidence étudiante

Vous pouvez réaliser un investissement LMNP dans une résidence étudiante. Les logements proposés sont généralement des studios, et les résidences proposent laverie, bibliothèque, restaurant, salle d’études et autres services ciblant les étudiants. Ces logements sont très demandés, et vous permettent de pratiquer des amortissements intéressants et de conserver le régime des plus-values des particuliers lors de la revente. De plus, vous pourrez confier la gestion de votre bien au gestionnaire de la résidence.

Les logements en résidence sénior

Il est également possible de réaliser un investissement en LMNP dans une résidence sénior. Ce type de résidence, différente d’un Ehpad, offre un cadre parfait vieillir en toute sérénité. Balnéo, salle de sport, espaces communs de détente, animations... tout est pensé pour le confort des séniors. Ces logements sont eux aussi très recherchés et donnent lieu à une importante rentabilité locative. Et là encore, vous pouvez confier la gestion de votre logement au gestionnaire de la résidence.

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Investissement en LMNP : bénéficiez de l’expertise de professionnels

Un investissement en LMNP peut s’avérer très intéressant, mais il est nécessaire de bien préparer son projet. Pour cela, il est fortement conseillé de s’entourer de professionnels qualifiés, notamment pour le choix du logement, sa gestion, ou encore sa comptabilité.

Investissement LMNP Toulouse — Une famille en rendez-vous avec un courtier immobilier
© ESB Professional - Shutterstock

Choisir son appartement auprès d’un courtier immobilier

Si vous ne savez pas sur quel type de logement ou sur quel quartier miser pour votre projet d’investissement en LMNP à Toulouse, n’hésitez pas à faire appel aux courtiers immobiliers d’IMMO9 Toulouse. Grâce à une connaissance approfondie du marché immobilier local, ils vous donneront les meilleurs conseils possibles pour élaborer un projet en adéquation avec vos ambitions et vos ressources.

Grâce à des partenariats avec les promoteurs du secteur, nos courtiers immobiliers vous présenteront une offre exhaustive de logements à vente à Toulouse, et ce, en toute indépendance. Experts en défiscalisation, ils vous orienteront afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Faites dès maintenant appel aux courtiers immobiliers d’IMMO9 Toulouse pour bénéficier d’un accompagnement totalement personnalisé.

Confier son appartement à une agence de gestion locative

Les appartements meublés bénéficient d’une forte popularité auprès des locataires. Mais la recherche de locataires viables peut parfois s’avérer assez chronophage et fastidieuse. De même, les tâches de gestion peuvent être sources de stress, et il peut donc être intéressant de faire appel à une agence de gestion locative pour profiter pleinement des fruits de son investissement, sans perdre en sérénité.

Si vous prévoyez de réaliser un investissement en LMNP dans le cadre de locations longues durées, n’hésitez pas à faire appel à notre agence IMMO9 Gestion. Notre agence s’occupera de vous trouver des locataires dans les plus brefs délais afin de vous assurer une mise en location rapide et efficace. En plus d’un contrat sans engagement de durée, IMMO9 Gestion vous offre les six premiers mois de gestion locative.

Faire appel à un expert-comptable

La fiscalité de l’investissement en LMNP peut s’avérer relativement complexe, notamment lorsque l’on choisit d’être imposé sous le régime réel. Le calcul de l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, notamment, présente de nombreuses subtilités. Déléguer cette tâche à un expert pourra vous permettre d’optimiser votre rentabilité locative.

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