Louer meublé ou vide... quel est le plus rentable ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
En 2022 le taux d’investisseurs en location meublée en France dépasse les 30%. À Toulouse, les annonces de studios loués meublés ont bondi de 60 % contre 5 % pour les locations nues ces deux dernières années. Covid oblige, de nombreux propriétaires ont transformé leur location saisonnière meublée en location permanente. Alors quelles différences entre les deux modes de location ? Louer vide ou meublé, quel est le plus rentable ?
Vide versus meublé, comment se porte le marché ?
La crise sanitaire a accru l’offre de logements meublés du fait d’un vaste nombre de logements à vocation touristiques transformés en location classique par les propriétaires en mal de client. En tête de liste Bordeaux affiche 91% d’annonces de meublés supplémentaires et même +134% pour les studios.
En France, le loyer moyen d’un appartement vide est de 708 €. Un appartement meublé se loue quant à lui 751 € en moyenne. Selon une étude Seloger, la balance des loyers entre nu et meublé diffère en fonction des villes observées.
À Bordeaux par exemple les loyers des appartements meublés, toute typologie confondue ont grimpé de 12 % entre 2019 et 2020. Une tendance qui ne se vérifie pas à Rennes ou ces mêmes loyers auraient baissé de 10 %, tandis qu’ils augmentaient de 3% pour les locations nues. À Toulouse, un investisseur en immobilier locatif peut espérer gagner 1.8 loyer/an en louant meublé. Ici, le loyer moyen des locations meublées est de 758 € contre 661 € en location nue.
S’il peut sembler de prime abord plus judicieux de choisir l’”option meublé” pour investir dans l’ l’immobilier neuf à Toulouse cette stratégie ne comporte pas que des avantages. Le turnover est plus important. Les étudiants, jeunes célibataires et nouveaux arrivants toulousains ont rarement vocation à s’établir durablement dans une location meublée. Les frais d’entretien, la gestion locative et le risque de vacance sont donc bien supérieurs aux logements vides.
Quels avantages pour la location meublée ?
La rentabilité brute d’un investissement locatif en appartement meublé est supérieure à celle d’un appartement loué nu. La rentabilité nette, qui tient compte de la fiscalité inhérente à chaque type de location est également à l’avantage du meublé. Votre impôt sur la recette annuelle locative sera par ailleurs moins élevé. Mis bout à bout ces critères feraient donc pencher la balance en faveur de ce choix.
Le régime Réel Simplifié permet en outre aux investisseurs en immobilier locatif meublé de considérablement réduire leur impôt via l’amortissement du bien et la déduction des charges qui accompagne la mise en location de l’appartement.
En optant pour cette option, vous pourrez amortir tous les travaux réalisés sur votre appartement. Cette fiscalité avantageuse influence positivement la rentabilité nette des locations d’appartements meublés si vous choisissez d’investir dans de l’immobilier ancien. Un argument qui pèse très lourd en cas de restauration de passoire thermique par exemple, qui à titre informatif ne seront plus louable dès 2025 pour les DPE F et G et en 2028 pour les diagnostiques énergétiques affichant l’étiquette E.
Le statut LMNP
C’est l’une des plus anciennes niches fiscales de France. Le statut LMNP peut être utilisé uniquement dans le cadre d’une (ou de plusieurs) location meublée dont les recettes n’excèdent pas 23 000 € par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus annuels globaux. La déclaration fiscale se fait au choix : sous le régime micro-bic ou réel.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de percevoir des loyers dont seule la moitié est imposable, avec le régime micro-BIC.
S’il choisit de déclarer son investissement sous le régime réel, l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs, l’ensemble des charges locatives : travaux, intérêts de son prêt, frais de notaire, taxe foncière... Il peut également amortir les équipements de l’appartement durant 5 à 10 ans. Une manœuvre qui permet de déduire entre 10% et 20% de leur coût.
Le dispositif Censi-Bouvard
Investir en meublé est également possible dans le cadre de la loi Censi-Bouvard qui permet une réduction fiscale à hauteur de 11 % hors taxe du prix d'acquisition de l’appartement ou de revient sur 9 ans. Comme pour la loi Pinel, la somme défiscalisable est limitée à 300 000 euros par an.
Ce dispositif, exclusivement réservé aux investissements en résidence de service permet de récupérer la TVA sur l’achat d’un logement neuf. Il est en outre cumulable avec le statut LMNP.
Qu’est-ce qu’un meublé ?
Les équipements présents dans un appartement pour louer en meublé sont encadrés par la loi. Aussi pour pouvoir louer en meublé, un investisseur doit équiper son logement des éléments suivants :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)
Pourquoi choisir la location la location vide ?
Le principal avantage de la location vide est une stabilité accrue par rapport au meublé. Un point essentiel qui limite la vacance locative et les tâches de gestion : moins de visites, d’états des lieux, de contraintes administratives...
En location vide, le régime réel foncier ne permet pas d'amortir la perte de valeur de l’appartement. Les travaux d'amélioration et les travaux d'entretien et de réparation sont en revanche déductibles de votre recette locative annuelle.
En location nue, les recettes locatives sont considérées comme des « revenus fonciers ». Les propriétaires peuvent choisir entre le régime du micro-foncier qui propose une déduction de 30% des recettes locatives imposables ou le régime réel, avec déduction des charges.
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si le total brut des revenus fonciers est inférieur ou égal à 15 000 €.
Les loyers des locations meublées sont soumis à la Contribution Économique Territoriale, ce qui n’est pas le cas en location nue. Son montant varie selon les villes.
Enfin en En location vide, si l’investisseur choisit le régime réel, lorsqu'il génère du déficit, il peut l'imputer sur son revenu global. Ce qui n'est pas possible en location meublée, sauf sous le statut de loueur en meublé professionnel.
Louer en location vide ne signifie pas louer un logement dénué de tout équipement. Les loueurs de petites surfaces ont tout intérêt à prévoir l’équipement de la cuisine en électroménager ainsi que celui de la salle de bain. Rien n’empêche non plus d’équiper les studios d’un clic clac ou d’un bureau attractif pour les étudiants mais qui ne fera pas pour autant passer votre logement dans la catégorie location meublée. Des conseils qui sont d’autant plus valables si vous louez au 5eme sans ascenseur.
Investir en Pinel
Choisir la location vide permet de bénéficier du dispositif Pinel. En 2022, vous pouvez encore réduire votre impôt à hauteur de 21, 18 et 12% du prix du bien selon votre temps d’engagement (6,9 ou 12 ans). Cette niche fiscale ultra avantageuse et bien connu des investisseurs chevronnés est réservée à l’achat immobilier neuf.
À partir de 2023, il faudra investir via le nouveau dispositif Pinel+ qui réserve les meilleurs taux aux investissements dans les programmes neufs “immobilier durable” ou dans les quartiers prioritaires. Les réductions fiscales permises par le dispositif Pinel seront réduites (et plus encore l’année suivante) pour disparaitre fin 2024.
Investir en Pinel marche à suivre :
- Acheter un appartement neuf dans une zone Pinel (toutes les grandes métropoles et leur périphérie immédiate sont éligibles) mais également les villes touristiques et frontalières de la Suisse depuis le 20 février 2022 (les investissements défiscalisables sont limités à deux appartement, 300 000 €/an et 5000 € du m²).
- Trouver un locataire dont les revenus sont inférieurs aux plafonds imposés en fonction des zones et de la composition du foyer.
- Louer le logement investi pour 12 ans (21% de réduction), 9 ans (18%) ou 6 ans (12%).
- Remplir la déclaration fiscale de son investissement en ligne au moment de la déclaration annuelle de revenus.
Cadre juridique des logements meublés ou nus, quelle différence ?
La loi du 6 juillet 1989 encadre les baux de location des logements meublés ou nus. Ci-dessous, un tableau comparatif des 2 types de baux :
| Appartement vide | Appartement meublé | |
|---|---|---|
| durée du bail | 3 ans ou + | 1 an ou + pour un locataire "classique" , 9 mois pour un étudiant |
| dépôt de garantie | 1 mois | 2 mois de loyer hors charge |
| préavis du locataire | 3 ou 1 mois en fonction du niveau de tension immobilière de la ville | 1 mois de loyer hors charge |
| déclaration fiscale | revenus fonciers | revenus locatifs |
| résiliation par le propriétaire | 6 mois avant échéance du bail accompagné d'un motif légal | 3 mois avant échéance du bail accompagné d'un motif légal |
