PPL CHOC : ce que le Sénat veut changer sur le logement en 2026
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Une loi de programmation inédite pour le logement
- SRU : les logements intermédiaires dans le calcul des quotas
- RLS et FNAP : redonner des marges aux bailleurs sociaux
- Crédit, squat, vente HLM : les mesures pour le parc privé
- Rénovation et foncier : 6 millions de m² de bureaux à convertir
- Sénat vs gouvernement : deux visions, un même constat de crise
- Concrètement, qu'est-ce que ça change ?
- Un texte transmis à l'Assemblée : quelles suites ?
- Sources et références officielles
230 voix pour, 102 contre. Le 20 janvier 2026, le Sénat a adopté la proposition de loi « CHOC » (Conforter l'Habitat, l'Offre de logements et la Construction), portée par Dominique Estrosi Sassone et Mathieu Darnaud. Le texte fixe un cap : 400 000 logements neufs par an d'ici 2030, dont 120 000 sociaux. Il propose aussi une réforme de la loi SRU, un allègement des finances des bailleurs HLM et un renforcement du rôle des maires. Le texte a été transmis à l'Assemblée nationale, où son avenir reste incertain.
400 000 : c'est le nombre de logements neufs que le Sénat veut voir sortir de terre chaque année d'ici 2030, dont au moins 120 000 logements sociaux et 15 000 logements étudiants. L'objectif couvre aussi 800 000 rénovations énergétiques d'ampleur et 50 000 logements adaptés au vieillissement par an.
Une loi de programmation inédite pour le logement
Moins de 380 000 logements autorisés à la construction entre décembre 2024 et novembre 2025, contre une moyenne de 420 000 sur les cinq années précédentes. C'est dans ce contexte de production au plus bas que la sénatrice des Alpes-Maritimes Dominique Estrosi Sassone, présidente de la commission des Affaires économiques, a déposé avec Mathieu Darnaud (Ardèche) la proposition de loi n° 171.
Le texte ne se contente pas de fixer des cibles. Il inscrit dans le code de la construction une programmation pluriannuelle, un outil réclamé depuis des années par la Fédération des Promoteurs Immobiliers et le mouvement HLM. L'idée : sortir des budgets votés au coup par coup pour donner aux acteurs de la construction une visibilité à cinq ans.
L'article 1er de la PPL détaille les objectifs : 400 000 logements construits par an (dont 120 000 sociaux), 800 000 rénovations d'ampleur par an et 50 000 logements adaptés au vieillissement ou au handicap via le programme MaPrimeAdapt'. Un sous-objectif de 15 000 logements étudiants par an a été ajouté en séance par amendement. Des cibles que Maire-Info qualifie de « très ambitieuses » au regard des moins de 380 000 autorisations délivrées en 2025.
Dans les métropoles régionales, cette programmation est attendue par les promoteurs comme par les élus. À Toulouse, la tension entre objectifs de construction et rareté du foncier illustre bien le besoin de visibilité à long terme pour les acteurs du logement.
Chiffre clé : Selon la rapporteure Amel Gacquerre (Union centriste), la RLS aura représenté « une ponction totale de 13 milliards d'euros sur le logement social » entre 2018 et son extinction prévue en 2031. Le gouvernement, lui, défend la RLS comme un levier d'économies budgétaires.
SRU : les logements intermédiaires dans le calcul des quotas
C'est le volet le plus clivant du texte. L'article 3 de la PPL autorise les communes en déficit de logements sociaux à comptabiliser une partie de leurs logements intermédiaires (loyers plafonnés, supérieurs au social) dans le rattrapage de leurs quotas SRU. L'objectif affiché : favoriser la mixité sociale sans asphyxier les budgets communaux, en répondant aux besoins de la classe moyenne « trop riche pour le social, trop pauvre pour le marché libre ».
Le texte supprime aussi des sanctions jugées contre-productives : reprise du droit de préemption par le préfet, plafonnement des pénalités, conventions imposées contre l'avis du maire. À la place, le Sénat mise sur la contractualisation entre l'élu local et l'État. L'article 4 va plus loin en donnant aux maires un droit de véto motivé sur les attributions de logements sociaux.
La gauche sénatoriale a combattu ces mesures article par article. Yannick Jadot (Écologiste) a accusé la majorité de « mettre la démocratie à la rue » en fragilisant les obligations de mixité sociale . Marianne Margaté (groupe CRCE) a dénoncé un texte excluant, selon elle, les plus pauvres. Le Rassemblement national a voté pour, tout en jugeant le texte insuffisant.
RLS et FNAP : redonner des marges aux bailleurs sociaux
La Réduction de Loyer de Solidarité (RLS), instaurée par la loi de finances pour 2018, oblige les bailleurs sociaux à baisser les loyers de leurs locataires les plus modestes. En contrepartie, l'État réduit les APL de ces mêmes locataires dans des proportions quasi équivalentes : l'opération est indolore pour les ménages, mais coûteuse pour les organismes HLM, qui perdent des recettes locatives.
Les articles 12 et 13 de la PPL ciblent cette mécanique. Le Sénat prévoit une réduction progressive de la RLS de 200 millions d'euros par an, conduisant à son extinction en 2031. Le texte pose aussi le principe d'un financement paritaire du Fonds national des aides à la pierre (FNAP), comme prévu lors de sa création en 2016 : l'État devrait contribuer à parité avec les bailleurs sociaux. La gauche sénatoriale conteste cette lecture : pour elle, la RLS a été créée dans un contexte de maîtrise budgétaire et sa suppression creusera le déficit sans garantie que les bailleurs réinvestiront les montants récupérés dans la construction.
Ces orientations nationales pèsent directement sur les collectivités. Toulouse Métropole, qui vient d'adopter sa convention des aides à la pierre 2026-2031, doit composer avec un cadre législatif encore mouvant.
Crédit, squat, vente HLM : les mesures pour le parc privé
Le texte ne concerne pas que le logement social. L'article 9 impose au Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) de prendre en compte l'accès au logement dans ses décisions sur les conditions d'octroi de crédit immobilier. Le Sénat a maintenu cette mesure contre l'avis du gouvernement, estimant que les règles du HCSF (endettement maximal à 35 %, durée de prêt) pèsent trop lourdement sur les primo-accédants et les investisseurs locatifs.
Côté propriétaires, l'article 8 durcit la loi anti-squat de 2023. Le texte pénalise le maintien avec violence dans un logement et s'attaque à un contournement en plein essor : la réservation d'un meublé touristique (type Airbnb) dans le but de s'y maintenir illégalement après la période de location.
L'article 10, lui, ouvre la vente de logements HLM aux locataires et gardiens avec une décote de 20 %. Le Sénat a renforcé en parallèle les clauses anti-spéculatives pour empêcher des investisseurs de racheter ces biens en zone touristique.
Logement des travailleurs : L'article 19 de la PPL autorise les employeurs à prendre en charge les intérêts du crédit immobilier de leurs salariés primo-accédants. Il ouvre aussi le recours à l'usufruit locatif employeur dans le logement intermédiaire, un levier destiné aux entreprises de moins de 50 salariés qui peinent à loger leurs recrues.
Rénovation et foncier : 6 millions de m² de bureaux à convertir
800 000 rénovations d'ampleur par an d'ici 2030 : cet objectif, déjà adopté par le Sénat en juillet 2025 dans une PPL énergie, est repris à l'article 1er de la PPL CHOC. Le texte y ajoute une politique de stabilité pluriannuelle, pour en finir avec les changements de barème qui découragent ménages et entreprises du bâtiment.
Côté foncier, le texte facilite la transformation de bureaux en logements dans les périmètres d'opérations de revitalisation de territoire (ORT), avec des bonus de constructibilité. Le gisement est considérable : fin 2025, 6,2 millions de m² de bureaux étaient vacants en Île-de-France, un record, selon le groupement Immostat. La commission a aussi identifié un potentiel théorique d'environ 1 million de logements dans les 55 000 hectares de zones commerciales d'entrée de ville reconvertibles, un chiffre qui suppose des conditions de faisabilité (portage foncier, équilibre économique, acceptabilité locale) encore largement à construire.
Le texte réduit par ailleurs de 30 à 15 ans le délai d'appropriation des biens sans maître et crée un nouveau droit de préemption urbain pour régulation des prix du foncier.
La PPL inscrit la performance énergétique au cœur de ses objectifs de programmation. Les logements neufs conformes à la RE2020 sont les premiers bénéficiaires de cette orientation, là où la rénovation complète du parc ancien reste un défi technique et financier.
Sénat vs gouvernement : deux visions, un même constat de crise
Le gouvernement et le Sénat partagent le diagnostic d'une crise structurelle. Mais leurs leviers divergent sur des points clés :
| Thématique | Gouvernement (Plan Jeanbrun) | Sénat (PPL « CHOC ») |
|---|---|---|
| Levier principal | Fiscalité : amortissement locatif (statut du bailleur privé) | Gouvernance : décentralisation, renforcement des maires |
| Loi SRU | Maintien du cadre avec flexibilité locale | Réforme profonde : intégration de l'intermédiaire dans les quotas |
| Foncier | « Zones à bâtir d'urgence » ciblées par l'État | Mobilisation structurelle : préemption, biens sans maître, reconversion |
| Construction | Objectif de 2 millions de logements d'ici 2030 | Programmation nationale : 400 000 logements/an |
Le dispositif fiscal Jeanbrun, entré en vigueur en février 2026, mise sur l'amortissement comptable pour attirer les capitaux privés. Le Sénat, lui, privilégie une refonte de l'acte de construire en s'appuyant sur les élus locaux et en simplifiant les normes. Le ministre Vincent Jeanbrun a qualifié la PPL de « quasi-projet de loi » et a confirmé sa volonté d'intégrer certaines mesures sénatoriales dans son propre plan logement.
Concrètement, qu'est-ce que ça change ?
Prenons une commune de la métropole toulousaine soumise à la loi SRU, avec un taux de logements sociaux de 18 % (l'objectif légal est de 25 %). Aujourd'hui, seuls les logements sociaux au sens strict comptent dans le rattrapage. Si la PPL CHOC aboutit, cette commune pourrait comptabiliser une partie de ses logements intermédiaires (loyers plafonnés, publics cibles aux revenus moyens) dans son effort de rattrapage, tout en continuant à construire du social. Côté gouvernement, le dispositif Jeanbrun offre un amortissement fiscal aux bailleurs privés qui construisent du neuf, mais ne modifie pas le cadre SRU. Les deux approches ne s'excluent pas : l'une agit sur la gouvernance locale, l'autre sur la fiscalité de l'investisseur.
Un texte transmis à l'Assemblée : quelles suites ?
La PPL n° 171, adoptée par le Sénat le 20 janvier 2026 par 230 voix contre 102, a été transmise à l'Assemblée nationale sous le n° 2356. Son calendrier d'examen n'est pas encore fixé.
La question de l'assouplissement de la loi SRU reste le principal point de friction. La gauche parlementaire y voit un recul des obligations de mixité sociale ; la droite sénatoriale défend une adaptation aux réalités locales. Lors du vote solennel, un sénateur centriste a appelé à faire du logement « la grande cause nationale de 2026 » : « Une République qui ne loge pas ses enfants n'est plus une République ». À gauche, Marianne Margaté a dénoncé un texte qui, selon elle, exclut les ménages les plus modestes.
Qu'elle soit reprise, amendée ou laissée en sommeil par les députés, la PPL « CHOC » du Sénat sur le logement en 2026 pose les termes du débat pour les années à venir : plus de pouvoir aux maires, moins de contraintes pour les bailleurs sociaux, et une programmation nationale qui manquait jusqu'ici à la politique du logement.
Sources et références officielles
Sénat, dossier législatif PPL n° 171 (2025-2026), « Conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction ».
Sénat, L'Essentiel sur la PPL CHOC, synthèse de la commission des affaires économiques, mise à jour le 20 janvier 2026.
Commentaires à propos de cet article :
Ajouter un commentaire