Comment personnaliser son logement acheté en VEFA grâce aux travaux modificatifs acquéreurs ?
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Travaux Modificatifs Acquéreurs : l’un des principaux avantages à acheter en VEFA
- Travaux Modificatifs Acquéreurs : qu’est-il possible de demander ?
- Travaux Modificatifs Acquéreurs : les bases légales
- Travaux Modificatifs Acquéreurs : quelle est la marche à suivre ?
- Travaux Modificatifs Acquéreurs : quel prix ?
Généralement, lorsque l’on pense à un logement personnalisé, on imagine souvent une maison individuelle, construite auprès d’un architecte. Mais saviez-vous qu’il est possible de personnaliser la majorité des logements neufs, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison élaborée par un promoteur ? Cela est rendu possible grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs, que l’on connaît également sous le sigle TMA.
Il s’agit de l’un des principaux avantages à acheter un bien en VEFA, ou vente sur plan. Cette option ouvre un grand panel de possibilités à un investisseur ou à un acquéreur, afin de créer un logement convenant à ses attentes. Quand les demander ? Quels travaux peuvent concrètement être réalisés et à quel prix ? Quelle est la marche à suivre ? Nous vous présentons ce qu’il faut savoir sur cette option caractéristique de l’ immobilier neuf à Toulouse et en France.
Travaux Modificatifs Acquéreurs : l’un des principaux avantages à acheter en VEFA
Les Travaux Modificatifs Acquéreurs sont caractéristiques de la VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement. En général, lors de la réservation d’un logement neuf, un acquéreur ou un investisseur est présenté face à un catalogue d’options plus ou moins large selon le promoteur. Mais il faut également savoir que ce n’est qu’un des avantages à réserver un logement en VEFA.
En effet, ce type d’acquisition est couvert par un cadre législatif strict. Il est notamment couvert par 3 garanties visant à sécuriser l’acquéreur dans sa transaction. Il s’agit de :
- La garantie de parfait achèvement, qui couvre l’acquéreur en cas de défauts ne relevant pas de l’usure du bâti pendant l’année suivant la livraison du logement;
- La garantie biennale, qui court pendant les deux ans suivant la livraison et permet de remplacer ou réparer des éléments qui ne sont pas liés à la construction (chaudière, volets roulants électriques, menuiseries...);
- La garantie décennale, qui couvre l’acquéreur face aux dommages de construction pendant les 10 ans suivant la livraison.
De même, la VEFA présente l’avantage de profiter de frais de notaires réduits et d’une exonération de paiement de la taxe foncière pendant les deux ans suivant la livraison (selon la politique de la municipalité dont dépend le logement). Sans oublier que la VEFA est la garantie d’acheter un bien répondant aux dernières normes en matière de respect de l’environnement et de performance énergétique.
Travaux Modificatifs Acquéreurs : qu’est-il possible de demander ?
Les Travaux Modificatifs Acquéreurs ouvrent un large panel de possibilités pour personnaliser et aménager son logement. Parmi les plus demandés, on retrouve :
- L’ajout ou la suppression de murs afin de moduler les pièces et les espaces de vie à sa guise;
- Le choix de l’habillage des murs. Souvent, il sera possible de choisir la couleur de sa peinture, son effet, un papier peint ou encore de demander l’installation de parements (boiseries, miroirs de grande taille, etc...);
- Le choix des revêtements au sol : Dans la plupart des appartements neufs, on retrouvera du carrelage en grès cérame dans les pièces de vie et du parquet dans les chambres. Ce choix est généralement laissé à l’acquéreur, qui peut, s’il le souhaite, opter pour du tout parquet ou du tout carrelage;
- La mise en place d’équipements connectés. Si cette prestation est disponible en série dans une poignée de programmes, les promoteurs peuvent la proposer en option aux acquéreurs. Il devient alors possible d’installer une interface connectée permettant de gérer ses équipements comme son chauffage, ses volets roulants électriques ou ses luminaires depuis son smartphone;
- Choisir les équipements de sa salle de bain. Certaines personnes préfèrent les douches, à l’italienne ou en cabine, d’autres les baignoires... Les promoteurs l’ont compris et laissent souvent les acquéreurs choisir les équipements installés dans les salles de bain. À ce propos, il faut noter que si certaines personnes recherchent des biens avec baignoires, les biens avec douches pourront satisfaire aux besoins des personnes âgées et des personnes à mobilité réduite.
- Changer l’emplacement d’un équipement ou le supprimer : Si l’emplacement original des arrivées d’eau ne vous permet pas de réaliser la cuisine de vos rêves, sachez que vous pouvez demander à le changer dans le cadre des TMA. Vous pouvez faire de même pour les placards ou d’autres équipements.
- Le déplacement ou l’ajout de prise électrique. Il est tout à fait possible de demander à changer l’emplacement d’une prise, d’en rajouter une ou bien de demander une prise supplémentaire pour un plafonnier.
Cette liste n’est pas exhaustive, et il est tout à fait possible de formuler vos envies auprès du promoteur de votre logement nouvellement acquis ou de votre courtier immobilier.
Travaux Modificatifs Acquéreurs : les bases légales
Plusieurs règles déterminent la faisabilité des Travaux Modificatifs Acquéreurs, et notamment l’incontournable Code de la Construction. Celui-ci peut notamment bloquer des demandes relatives à l’ajout de cloison, si jamais elles venaient à poser un obstacle au déplacement des personnes à mobilité réduite par exemple. De même, ceux-ci doivent être techniquement acceptables. Pas question de demander la suppression d’un mur porteur donc, ou de demander l’ajout d’une prise au-dessus de la baignoire.
De même, les normes associées aux programmes neufs peuvent empêcher la réalisation de TMA. Ces normes peuvent être appliquées à l’échelle du quartier, par exemple avec le label écoquartier, ou dépendre uniquement du programme, comme la certification NF, la RT2012 ou la RE2020. Dans tous les cas, le respect de ces normes est obligatoire pour tous les logements présents dans le programme. L’ajout d’une chaudière au fioul a ainsi toutes les chances de se voir refusé.
Enfin, afin que les travaux modificatifs acquéreurs demandés soient réalisés, ceux-ci ne doivent en aucun cas retarder le chantier. Il faut donc se montrer mesuré et cibler ses besoins. Il est également important d’exposer ses projets le plus tôt possible auprès de votre promoteur ou de votre courtier immobilier : passé une certaine étape, les TMA ne sont plus réalisables.
Travaux Modificatifs Acquéreurs : quelle est la marche à suivre ?
Si vous avez déjà des idées bien précises quant à l’aspect que vous souhaitez donner à votre futur logement, faites-les entendre le plus tôt possible ! Un courtier immobilier saura vous orienter vers un bien correspondant à vos besoins et sur lequel vous pourrez effectuer des travaux modificatifs acquéreurs correspondant à vos attentes.
Les demandes de TMA doivent être déclarées le plus tôt possible, et ce dès la signature du contrat de réservation du logement. Elles peuvent être présentées directement au promoteur, ou auprès de son courtier immobilier, qui jouera alors les intermédiaires. De manière générale, les promoteurs acceptent les demandes de TMA jusqu’à 30 à 40 jours après la signature du contrat de réservation.
Le promoteur se chargera ensuite d’étudier votre demande. Si ces changements sont importants, il faut noter qu’une étude de faisabilité peut être effectuée par le promoteur Celle-ci vous sera facturée même si les TMA demandés ne peuvent être réalisés à l’issue de cette étude.
Si votre demande de TMA est acceptée, le promoteur vous fournira un devis détaillant le coût des différentes modifications demandées, ainsi que le nouveau plan de votre logement. Vous devrez alors, si tout cela vous convient, effectuer la signature du devis en y ajoutant la mention “bon pour accord”, puis le retourner à votre promoteur. Ce dernier communiquera alors vos demandes au maître d’œuvre du chantier.
Travaux Modificatifs Acquéreurs : quel prix ?
Comme vous avez pu vous en douter en voyant la mention d’un devis, les TMA sont au frais de l’acquéreur du logement. Ils ne sont en outre pas compris dans le prix d’achat d’un logement neuf, ils sont à payer en supplément, un peu comme lorsque l’on demande des options pour sa nouvelle voiture.
Il est difficile d’estimer le prix des Travaux Modificatifs Acquéreurs. Il dépend essentiellement de la nature et de l’ampleur des modifications demandées. Nous vous présentons cependant quelques fourchettes de prix pour des TMA courants :
- Installation d’un lave-mains dans les toilettes : 350€
- Installation d’une prise de courant supplémentaire : 300€
- Remplacement d’une baignoire par une douche : 700€
En plus des frais de construction à proprement parler (main d’œuvre, matériaux..), les TMA occasionnent des frais de gestion de dossier supplémentaires (étude de faisabilité, nouveaux plans...). Ces derniers sont généralement de 10% à 20% du prix des travaux.
Dans tous les cas, le paiement des TMA commence par un acompte de 50% à verser à la signature du devis. Les 50% restants seront à payer une fois les travaux achevés.
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