VEFA : l’exonération de taxe foncière, un avantage de taille pour l’immobilier neuf

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le 23 février 2023

[ mis à jour le 23 février 2023 ]

SOMMAIRE

Lorsque l’on envisage de faire l’achat d’un nouveau logement, la première question qui se pose généralement est de savoir si l’on va opter pour un logement neuf ou un logement ancien. Les deux présentent leurs avantages et leurs inconvénients, et bien souvent, l’immobilier neuf est perçu comme étant plus onéreux. Mais c’est sans compter sur les nombreux avantages fiscaux qui y sont associés.

Parmi eux, un avantage considérable accompagne l’achat d’un appartement en VEFA : l’exonération de la taxe foncière. D’une durée temporaire, cette exonération permet de faire des économies considérables, et peut varier selon certains profils d’acquéreurs et de logements neufs à Toulouse et en France. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette incitation fiscale.

Exonération de taxe foncière en VEFA : comment ça marche ?

Quelques règles sont à respecter afin de bénéficier de l’exonération de la taxe foncière lors d’un achat en VEFA. Profils, procédures, possibilités d’extension... On vous explique tout.

une personne faisant des calculs et mettant des pièces dans une bouteille en verre
©Mintr - Shutterstock

Qui est éligible ?

L’exonération de la taxe foncière concerne toutes les constructions neuves. L’achat de logements neufs en VEFA et les Contrats de Construction de Maison Individuelle (CCMI) sont donc inclus. Tout acquéreur de logement neuf peut en bénéficier, que l’achat soit destiné à établir une résidence principale ou une résidence secondaire, ou bien qu’il s’agisse d’un investissement locatif, en loi Pinel par exemple.

L’exonération de la taxe foncière en VEFA et en CCMI dure deux ans. En revanche, son montant varie localement. En effet, cette exonération peut porter sur la totalité de la taxe foncière ou sur une partie seulement. Ce sont les communes et intercommunalités qui décident de maintenir leurs parts ou non. Elles peuvent aussi faire le choix de faire varier le montant de l’exonération pour les logements financés avec un PTZ, un prêt aidé ou un prêt conventionné.

À Toulouse et dans sa métropole en 2023, les acquéreurs dans le neuf peuvent prétendre à une exonération de 40% de la taxe foncière pendant deux ans, d’après les données de nos courtiers.

L’exonération de la taxe foncière ne supprime pas la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM). Vous devrez donc la payer même pendant votre période d’exonération.

La procédure à réaliser

La procédure à effectuer afin de bénéficier de l’exonération de la taxe foncière en VEFA ou en CCMI est relativement simple. Pour en bénéficier, l’acquéreur d’un logement neuf doit effectuer une demande auprès du service des impôts dans les 90 jours qui suivent la date d’achèvement du logement neuf concerné. L’administration fiscale considère qu’un logement est achevé dès qu’il est habitable, même en l’absence de déclaration d’achèvement des travaux.

L’acquéreur devra ainsi adresser une déclaration de modèle H1 (formulaire 6650) pour une maison) ou H2 (formulaire 6652 pour un appartement) au centre de Finances publiques du lieu où se trouve le logement. Dans certains cas, il peut également arriver que le promoteur ou le vendeur se charge de réaliser ce travail administratif. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre centre des impôts en cas de besoin.

Un bonus pour les logements à haute performance énergétique

Un bonus avait été mis en place pour quelques logements bénéficiant du label “BBC 2005”, achevés après le 1er janvier 2009 et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce label, et l’exonération qui y était rattachée, n’ont plus été attribués depuis 2013 avec la mise en place de la RT2012. Les logements concernés pouvaient bénéficier d’une exonération de la taxe foncière de 50% ou de 100% pendant 5 ans.

S’il n’y a pas eu d’exonération similaire depuis un certain temps, il n’est pas impossible que le gouvernement mette à nouveau en place une telle mesure. Ses objectifs de transition énergétique, réaffirmés avec la mise en place d’un Carnet d’Information du Logement, pourraient bénéficier d’une incitation financière à investir dans des programmes labellisés RE2020.

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Exonération de taxe foncière : quelques cas particuliers

Certaines personnes et certains types de propriété bénéficient d’une exonération de taxe foncière totale et non limitée dans le temps. D’autres peuvent prétendre à un plafonnement. Voici ce qu’il faut savoir.

une banderole de personnages en papier se tenant par la main devant des monticules de pièces
© Billion Photos - Shutterstock

Des propriétés exemptes de taxe foncière

Par défaut, certaines propriétés bénéficient d’une exonération de taxe foncière de façon permanente. C’est notamment le cas de bâtiments ruraux à usage agricole, de logements situés à proximité de sites présentant des risques particuliers (exonération partielle ou totale) et d’hébergements de tourisme en zone de revitalisation rurale (partielle ou totale).

D’autres bénéficient d’exonérations temporaires de taxe foncière d’une durée plus longue que les logements classiques en VEFA ou CCMI. C’est le cas des logements neufs destinés à devenir des résidence principales et financés à plus de 50% par des prêts aidés de l’État, qui sont exempts de taxe foncière pendant 15 ans. De même, les logements en accession à la propriété en sont exemptés pendant 10 ans.

Une exonération permanente de taxe foncière pour certains profils

Certains propriétaire peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière sans limite de temps sur leur résidence principale. Il s’agit de toutes les personnes qui perçoivent l’allocation de solidarité aux personnes âgées et l’allocation supplémentaire d’invalidité, sans conditions de ressources. Sont également concernés les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés et les personnes de plus de 75 ans selon leur revenu fiscal de référence.

Plus de détails sur le site des Impôts

Le plafonnement de la taxe foncière pour les revenus modestes

Une autre solution existe pour les propriétaires ayant des revenus modestes et ne pouvant pas prétendre à une exonération totale de la taxe foncière. Certains d’entre eux peuvent en effet profiter d’un plafonnement de cette taxe pour leur résidence principale. Ce plafonnement consiste à supprimer la partie de la taxe foncière qui dépasse 50% des revenus du foyer fiscal du propriétaire.

Pour prétendre à ce plafonnement, il est nécessaire de ne pas être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière. L’autre principal critère d’éligibilité est d’avoir un revenu fiscal de référence ne dépassant pas 27 947€ pour la première part de quotient familial (+ 6530€ pour la première demi-part supplémentaire et +5140€ pour les suivantes). Cette demande de plafonnement peut être effectuée grâce au formulaire N°2041-DPTF-SD.

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Exonération de la taxe foncière en VEFA : un avantage du neuf parmi d’autres

Si l’exonération de la taxe foncière en VEFA s’avère particulièrement attractive, il est nécessaire de se rappeler qu’il ne s’agit que d’un avantage parmi d’autres par rapport à l’achat dans le neuf. Défiscalisation en investissement locatif, aides pour les primo-accédants... Présentations de quelques avantages du neuf.

Un couple dansant dans un logement neuf
©4 PM production — Shutterstock

La défiscalisation grâce à la loi Pinel

Si vous comptez réaliser l’achat d’un logement neuf dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, sachez que vous pouvez réduire vos frais grâce à la défiscalisation en loi Pinel. Ce dispositif avantageux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant s’élever jusqu’à 52 500€ en louant un logement neuf.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, un propriétaire doit répondre à plusieurs critères :

En respectant ces critères, un propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt, qui sera plus ou moins importante selon la période d’engagement locative choisie. Cette réduction prendra la forme d’un taux qui sera directement appliqué au prix d’achat du logement neuf.

Voici les réductions d’impôt permises par la loi Pinel en 2023 et pour les années suivantes :

Année de
signature
de l'acte
Taux de réduction d'impôts
par durée d'engagement
Montant maximal de la réduction
par durée d'engagement
6 ans 9 ans 12 ans 6 ans 9 ans 12 ans
2022 12% 18% 21% 36 000€ 54 000€ 63 000€
2023 10.5% 15% 17,5% 31 500€ 45 000€ 52 500€
2024 9% 12% 14% 27 000€ 36 000€ 42 000€
Évolution du taux de réduction d'impôts Pinel par rapport à la date de signature de l'acte entre 2022 et 2024.

Si vous le souhaitez, vous pouvez également réaliser un investissement locatif en loi Pinel Plus en 2023, en investissant dans un logement répondant aux dernières normes en termes de performance énergétique. Davantage de critères sont à respecter pour profiter de ce dispositif. Consultez notre analyse comparative pour déterminer quel dispositif de défiscalisation est fait pour vous.

Tout savoir sur la loi Pinel Plus

Des aides et une TVA réduite pour les primo-accédants

Si au contraire vous êtes à la recherche d’un logement pour y établir votre résidence principale et réaliser votre rêve de devenir propriétaire, l’immobilier neuf a aussi des arguments pour vous séduire. En achetant un appartement en VEFA situé en zone ANRU et sous conditions de ressources, il est notamment possible de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%, au lieu de 20% habituellement pour les logements neufs.

De même, de nombreuses aides existent afin de permettre aux ménages primo-accédants de financer leurs futurs logements. La plus connue est le Prêt à Taux Zéro ou PTZ, un crédit accordé par l’État sans intérêt de remboursement. Les revenus les plus modestes peuvent aussi prétendre au Prêt à l’Accession Sociale. Sans oublier que d’autres aides existent au niveau local, comme le Pass Accession Toulousain dans la Ville rose.

Les différentes aides pour devenir propriétaire en 2023

Les Travaux Modificatifs Acquéreurs

C’est un des autres grands avantages de la VEFA : les Travaux Modificatifs Acquéreurs, également connus sous le sigle de TMA. En effet, en achetant un logement neuf sur plan, un acquéreur peut personnaliser son logement selon ses désirs. Ajouter un mur, choisir ses revêtements aux murs et aux sols, choisir l’emplacement des arrivées d’eau et des prises électriques... Acheter en VEFA, c’est la garantie d’acheter un logement qui vous ressemble.

Tout savoir sur les Travaux Modificatifs Acquéreurs
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