Notre guide complet sur les appels de fonds en VEFA
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Qu’est-ce qu’un appel de fonds en VEFA ?
- Cadre légal des appels de fonds en VEFA
- Le dépôt de garantie : un élément à ne pas oublier
- Échéancier simplifié des appels de fonds
- Les réserves : une protection supplémentaire pour l’acquéreur
- Les intérêts intercalaires : la contrepartie des appels de fonds en VEFA
- Conseils pour la gestion des appels de fonds
- Bien lire son contrat
- Suivi des Travaux
- Être vigilant au moment d’émettre des réserves
- Bien planifier son budget
L'achat d'un bien en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est une démarche complexe qui nécessite une attention particulière aux détails financiers. Parmi les éléments financiers les plus importants figurent les appels de fonds. Ces paiements sont réglementés par la loi et doivent être effectués à différentes étapes de la construction, rendant leur compréhension et leur gestion d'autant plus essentielles pour les acquéreurs.
Ce guide vise à fournir un aperçu détaillé des appels de fonds en VEFA. Il explore le cadre légal qui régit ces paiements, en se basant sur l'Article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation. Le guide aborde également la question des intérêts intercalaires, un coût additionnel qui peut s'accumuler pendant la phase de construction. Voici ce qu’il faut savoir sur cet incontournable de l’immobilier neuf à Toulouse et dans l’ensemble de la France.
Qu’est-ce qu’un appel de fonds en VEFA ?
Un appel de fonds est une demande de paiement que le promoteur immobilier adresse à l'acquéreur d’un logement neuf acheté en VEFA. Cette pratique est courante dans le secteur de l'immobilier neuf et est strictement encadrée par la législation française.
Les appels de fonds sont formulés à différentes étapes clés de la construction du bien immobilier, permettant ainsi de financer le projet de manière progressive. Chaque paiement correspond à un pourcentage précis du prix total du bien, et ces pourcentages sont fixés par la loi.
Les appels de fonds sont non seulement essentiels pour le financement du projet, mais ils servent également de mécanisme de contrôle pour les deux parties. Pour l'acquéreur, ils offrent l'opportunité de suivre l'avancement des travaux et de s'assurer que le projet est en bonne voie. Pour le promoteur, ils garantissent un flux de trésorerie régulier qui permet de couvrir les coûts de construction et d'autres dépenses associées au projet.
En somme, les appels de fonds en VEFA sont un élément central du processus d'achat d'un bien immobilier neuf. Ils assurent le bon déroulement du projet tout en offrant un cadre légal qui protège les intérêts de toutes les parties impliquées.
Cadre légal des appels de fonds en VEFA
Le cadre légal des appels de fonds en VEFA est strictement réglementé en France. Selon l'Article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation, les paiements ou dépôts effectués par l'acquéreur sont plafonnés à des pourcentages précis du prix total du bien, en fonction de l'avancement des travaux. Concrètement, les plafonds sont fixés comme suit :
- 35% du prix total à l'achèvement des fondations;
- 70% du prix total à la mise hors d'eau;
- 95% du prix total à l'achèvement de l'immeuble
Le solde restant, soit 5%, est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur, généralement lors de la remise des clés.
Ce cadre légal a plusieurs implications importantes pour les acquéreurs. Tout d'abord, il garantit une certaine transparence dans le processus de paiement, en établissant des règles claires que le promoteur doit suivre. De plus, il offre une protection aux acquéreurs en évitant les demandes de paiement excessives à des stades préliminaires de la construction.
Enfin, il permet aux acquéreurs de planifier leur budget de manière plus précise, en sachant à quelles étapes ils seront tenus de débloquer des fonds.
En résumé, le cadre légal des appels de fonds en VEFA est un élément crucial qui assure la protection des acquéreurs tout en garantissant un financement structuré du projet immobilier. Il est donc impératif pour tout acquéreur en VEFA de se familiariser avec ces dispositions légales afin de naviguer plus sereinement dans le processus d'achat.
Le dépôt de garantie : un élément à ne pas oublier
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par l'acquéreur lors de la signature du contrat de réservation en VEFA. Il s'agit d'un pourcentage du prix total du bien, généralement fixé à 5%. Ce dépôt a pour objectif de sécuriser l'engagement de l'acquéreur tout en garantissant au promoteur que l'acheteur est sérieux dans son intention d'acquérir le bien.
Ce dépôt de garantie est conservé sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. À ce stade, il est intégré au financement du projet et déduit du premier appel de fonds. Si l'acquéreur se rétracte dans les conditions et délais prévus par la loi, le dépôt de garantie lui est intégralement remboursé.
Échéancier simplifié des appels de fonds
La banque fournira à l’acquéreur un échéancier d’appels de fonds joint à son contrat de réservation afin qu’il y voit plus clair sur le processus de transaction. Celui-ci servira notamment à calculer les intérêts intercalaires. Voici l’échéancier type le plus courant :
- 5% du prix du logement à verser à la réservation du logement;
- 30% du prix du logement à verser à l'achèvement des fondations;
- 35% du prix du logement à verser à la mise hors d’eau;
- 25% du prix du logement à verser à l'achèvement des travaux;
- 5% du prix du logement à verser à la remise des clés.
Les réserves : une protection supplémentaire pour l’acquéreur
Les réserves sont des remarques ou des objections formulées par l'acquéreur lors de la réception du bien immobilier. Elles sont consignées dans un procès-verbal de livraison et peuvent concerner des malfaçons, des défauts ou des travaux non conformes aux stipulations contractuelles.
Dans le cadre des appels de fonds en VEFA, les réserves jouent un rôle crucial car elles peuvent affecter le dernier paiement, c'est-à-dire les 5% du prix total du bien qui sont payables lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur. En effet, si des réserves sont émises lors de la réception du bien, l'acquéreur peut consigner ce dernier paiement jusqu'à ce que les problèmes soient résolus.
Les réserves servent ainsi de mécanisme de protection pour l'acquéreur, en lui donnant un levier de négociation pour s'assurer que le bien livré est conforme aux attentes et aux stipulations contractuelles. Le promoteur se voit ainsi dans l’obligation de lever ces réserves, et donc d’engager des travaux de réparation à ses frais, afin de percevoir le montant total de la transaction.
Les intérêts intercalaires : la contrepartie des appels de fonds en VEFA
Lors d’un achat immobilier dans le neuf, un acquéreur ne commence généralement à rembourser le capital emprunté à sa banque qu’à partir de la remise des clés du logement. Il devra cependant rembourser dans la plupart des cas ce que l’on appelle des intérêts intercalaires, qui représentent les frais engendrés par les déblocages de fonds opérés par la banque. En effet, c’est à elle que le promoteur s’adresse directement à chaque appel de fonds : l’argent emprunté ne transite pas sur le compte de l’acquéreur.
Les intérêts intercalaires sont des intérêts calculés sur les montants débloqués par la banque à chaque appel de fonds. Ils représentent un coût supplémentaire qui s'accumule pendant la phase de construction et jusqu'à la livraison du bien. Ces intérêts sont souvent négligés dans le calcul du budget global, mais ils peuvent représenter une somme significative.
Le calcul des intérêts intercalaires se base sur plusieurs facteurs : la somme débloquée à chaque appel de fonds, le taux de crédit immobilier et la durée pendant laquelle cette somme est utilisée. En général, la formule est la suivante :
Intérêts intercalaires = (Montant Débloqué x Taux de Crédit) / Durée de construction
Christine, jeune primo-accédante, souhaite acheter un appartement neuf en VEFA pour bénéficier d’un logement tout confort. Elle jette son dévolu sur un T2 à 204 000€. Venant d’hériter, elle dispose d’un apport de 61 200€ (30% du prix) et la banque lui accorde ainsi facilement son crédit. Elle obtient un crédit à 3,98% sur 25 ans, et va donc payer des mensualités de 1132€ par mois.
Cependant, elle paie déjà un loyer, et ne peut donc pas commencer à rembourser ses mensualités de crédit. Elle choisit donc de payer des intérêts intercalaires tous les mois pendant la durée du chantier de construction, qui s’étale sur 12 mois. Après avoir signé son contrat de réservation, la banque paie 10 200€ de frais de réservation (5% du prix).
Le chantier commence le 04 février 2023. Le promoteur fait ainsi un premier appel de fonds de 30% du prix pour l’achèvement des fondations. La banque lui verse ainsi 61 200€. Christine devra ainsi à la banque des frais intercalaires de :
(61 200€ x 3,98%) / 12 = 202,98€.
En juin, le promoteur réalise la mise hors d’eau, et émet donc un appel de fonds, qui équivaut à 35% du prix du logement. La banque de Christine verse ainsi 71 400€. Cela va alourdir les intérêts d’emprunts de Christine, qui devra rembourser :
((61 200€ + 71 400€) x 3,98%) / 12 = 439,79€
Le chantier se termine en novembre, ce qui appelle donc le promoteur à déclencher le dernier appel de fonds, qui est de 25% du prix de l’appartement, ou 51 000€. Là encore, ces frais intercalaires seront plus élevés :
((61 200€ + 71 400€ + 51 000€) x 3,98%) / 12 = 608,94€
Une fois les clés remises et les réserves levées, le dernier versement, d’une hauteur de 5% du prix du logement, sera versé au promoteur par la banque (10 200€). Christine commencera alors à rembourser le capital de son crédit, avec des mensualités de 1132€ par mois étalées sur 25 ans. Au total, elle aura payé 4837,69€ de frais intercalaires au cours de la durée du chantier (hors assurance).
Conseils pour la gestion des appels de fonds
Une gestion efficace des appels de fonds est cruciale pour le bon déroulement de votre projet immobilier en VEFA. Voici quelques conseils pratiques qui peuvent vous aider à naviguer plus sereinement dans ce processus.
Bien lire son contrat
Avant de signer le contrat de réservation VEFA, assurez-vous qu'il précise clairement les termes relatifs aux appels de fonds. Vérifiez que ces termes sont conformes à la législation en vigueur, notamment l'Article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation. Une lecture attentive du contrat peut vous éviter des surprises désagréables plus tard.
Suivi des Travaux
Restez en contact régulier avec le promoteur pour suivre l'avancement des travaux. Plusieurs visites sont prévues pour permettre à l’acquéreur d’apprécier l’avancement du chantier : la visite cloison et la visite de livraison. D’après la loi, l’acquéreur a également le droit de demander à son promoteur une visite à chaque appel de fonds, ce qu’il n’a pas le droit de refuser selon l’article L231-3 du Code de la Construction.
Être vigilant au moment d’émettre des réserves
Comme mentionné précédemment, émettre des réserves peut vous éviter d’avoir à effectuer des travaux à vos frais si jamais votre logement présentait des malfaçons. Soyez donc vigilant lors de la réception du bien et n'hésitez pas à émettre des réserves si nécessaire. Cela vous donnera un levier de négociation pour vous assurer que le bien est livré conformément à vos attentes.
Bien planifier son budget
Une planification budgétaire rigoureuse est indispensable. Prenez en compte non seulement les intérêts d’emprunts, mais aussi les frais supplémentaires tels que les intérêts intercalaires liés aux appels de fonds et les frais de notaire. Un budget bien planifié vous aidera à aborder sereinement votre achat immobilier.
