Mode d’emploi : comprendre le fonctionnement et le calcul des frais intercalaires

Charlotte Costa

le 31 août 2022

[ mis à jour le 31 août 2022 ]

Souscrire à un prêt immobilier est un passage quasi obligatoire pour tous les futurs acquéreurs d’un bien. Si dans l’ancien, le versement des fonds se fait en une seule fois, à la signature de l’acte authentique chez le notaire, dans l’immobilier neuf à Toulouse ou ailleurs sur l’hexagone, le déblocage des sommes se fait généralement en plusieurs fois. C’est précisément le cas avec la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou bien dans le cadre de gros travaux de rénovation.

Mais alors, vous vous demandez peut-être comment se passe le remboursement du crédit immobilier si vous choisissez cette option. Une solution plutôt pratique consiste à payer des frais intercalaires tant que tout l’argent n’a pas été débloqué. Même si cela représente un coût supplémentaire, cela permet de mieux maitriser son budget et de faciliter l’aménagement. On vous éclaire sur le sujet.

Les frais intercalaires, la définition

Pour un logement ancien ou neuf déjà construit, les fonds sont directement versés sur le compte du notaire quelques jours avant ou bien le jour de la signature. La banque vous demandera alors de commencer à lui rembourser des mensualités de crédit le mois qui suit le déblocage de l’argent. Ces dernières comprennent une petite partie du capital, les intérêts bancaires et l’assurance emprunteur.

Toutefois, dans certaines situations, le déblocage des fonds peut s’avérer être un peu plus complexe. C’est le cas si vous vous engagez dans d’importants travaux de rénovation, si vous achetez une maison ou un appartement en VEFA ou si vous faites construire. Entre le moment où vous signez votre contrat de réservation et celui où vous recevrez les clés de votre nouveau chez vous, plusieurs mois s’écouleront. Il vous faut alors vous poser les bonnes questions pour ne pas vous retrouver hors budget.

Cumuler un loyer et le remboursement de ses mensualités de prêt n’est pas à la portée de toutes les bourses. D’autant plus que les fonds seront débloqués au fur et à mesure de l’avancement du chantier et qu’il y a presque toujours des frais auxquels on n’avait pas pensé. Pour offrir plus de souplesse aux ménages qui achètent, les frais intercalaires permettent de reporter le remboursement du crédit qu’au moment de la remise des clés.

Le paiement des frais intercalaires est provoqué par le déblocage progressif des fonds. À chaque grande étape des travaux, le promoteur ou constructeur fait un appel de fonds à destination de la banque. Cette dernière lui verse un pourcentage du prêt correspondant à l’échéancier établi jusqu’à la livraison. Ainsi, à chaque versement, les frais intercalaires se cumulent.

Il est très important d’inclure les frais intercalaires dans la globalité de son projet immobilier car ils peuvent représenter tout de même une certaine somme. Vous remboursez des intérêts sur le capital débloqué qui ne participeront pas à l’amortissement du prêt. Les frais intercalaires viennent en plus du capital, des intérêts bancaires et de l’assurance emprunteur.

L’échéancier d’appel de fonds

Pour savoir quel montant sera débloqué à tel stade de l’avancement des travaux, la banque établira ce que l’on appelle un échéancier d’appel de fonds. Ce dernier servira à calculer par la suite les mensualités des frais intercalaires. Voici un exemple pour un appartement acquis en VEFA.

• 5 % à la réservation du logement ;
• 30 % à l’achèvement des fondations ;
• 35 % à la mise hors d’eau ;
• 25 % à l’achèvement des travaux ;
• 5 % à la remise des clés (si aucune réclamation)

Cet exemple d’échéancier tient compte des montants maximum prévus par l’article R*261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il peut être modifié selon les situations particulières et les conseils de votre banque.

Comment calculer le montant des frais intercalaires ?

Les frais intercalaires sont calculés en fonction des fonds débloqués et du taux d’intérêt auquel vous avez obtenu votre prêt. Pour faire simple, plus le chantier avance, plus vous payez d’intérêts. Il vaut donc mieux vérifier au préalable la réputation et la fiabilité du promoteur ou du constructeur pour ne pas voir ses mensualités se rallonger. La formule pour calculer les frais intercalaires à appliquer est la suivante : montant du prêt débloqué x taux de crédit / durée de construction.

Exemple de calcul de frais intercalaires

Valentin, un jeune actif toulousain a pour projet d’acheter un appartement neuf en VEFA afin de pouvoir l’aménager comme il le souhaite. Il jette son dévolu sur un 3 pièces au prix de 210 000 €. Malgré un apport personnel, sa situation ne lui permet pas de rembourser le loyer de son logement en location et les mensualités de son emprunt. Il doit donc payer des frais intercalaires, le temps que son nouveau logement se construise. Le chantier doit durer 12 mois et Valentin a obtenu un prêt sur 25 ans, au taux de 1,97 %.

Les premiers coups de pelleteuse démarrent le 1^er janvier 2023. Le promoteur du programme fait un premier appel de fonds de 30 % du prix pour l’achèvement des fondations. La banque débloque alors 63 000 €. Valentin commencera à rembourser des frais intercalaires à ce moment d’un montant de 103 € hors assurance (63 000 € x 1,97 %) / 12 = 103 €.

Au début du mois de mai, soit 5 mois plus tard, le promoteur émet un nouvel appel de fonds de 35 % du prix cette fois-ci pour la mise hors d’eau. La banque de Valentin verse alors 73 500 €. Le jeune homme verra ses mensualités s’alourdir puisqu’elles monteront à 224 € (63 000 € + 73 500 €) x 1,97 % ) / 12 = 224 €.

Les travaux s’achèvent au mois d'octobre et le promoteur fait donc un appel de fonds à cet effet. Il correspond à 25 % du prix, soit 52 500 € que la banque débloque. Les frais intercalaires vont venir encore une fois se rajouter aux deux précédents. Jusqu’à la remise des clés de son appartement, Valentin paiera 310 € par mois de frais intercalaires (63 000 € + 73 500 € + 52 500 €) x 1,97 %) / 12 = 310 €.

Le dernier versement que la banque fera au promoteur sera lors de la livraison et sera équivalent à 5 % du prix du bien soit 10 500 €. Valentin commencera véritablement à rembourser son crédit un mois après la livraison de son appartement flambant neuf et aura payé au total 2 462 € de frais intercalaires (hors assurance).

Exemple de tableau d’amortissement

En tenant compte de notre exemple ci-dessus, voici un tableau qui reprend mois par mois les appels de fonds qu’a fait le promoteur à la banque et coûts mensuels que représentent les frais intercalaires.

Est-il possible d’éviter de payer des frais intercalaires ?

Même avec toute la bonne volonté du monde, vous n’échapperez pas aux frais intercalaires dans la mesure où le financement de votre acquisition doit se faire progressivement. Les banques ne font pas de cadeaux et c’est pourtant bien connu. Mais ne serait-ce-t-il pas un mal pour un bien ?

Sans les frais intercalaires qui permettent de décaler le remboursement de votre prêt, vous vous retrouveriez dans l’incapacité d’assumer simultanément le règlement d’un loyer et le remboursement du crédit. Même s’ils représentent un surcoût non négligeable, ils offrent une certaine souplesse et permettent aussi de tester sa capacité de remboursement.

Si vous souhaitez autant que possible éviter de payer des frais pendant la période de construction, vous avez la possibilité de demander à votre banque une franchise totale. Vous ne versez pas un seul centime d’euro le temps de la construction, par contre les frais intercalaires viennent s’ajouter au crédit global. En choisissant cette option, vous paierez donc une fois la remise des clés effectuée, le capital, les intérêts bancaires, l’assurance emprunteur et les frais intercalaires.

Enfin, pour les bourses les plus aisées, vous pouvez directement négocier l’amortissement direct de votre emprunt. Si votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % de vos revenus mensuels, il vous est possible de commencer à rembourser l’emprunt dès le début du chantier. Malgré le fait que cette dernière option ne soit pas accessible à tout le monde, elle permet toutefois d’éviter de payer des frais intercalaires et de diminuer le coût global du crédit.

Option n°1 - Déduire les frais grâce à un investissement locatif

En réalisant un investissement locatif dans l’immobilier neuf comme avec le dispositif de la loi Pinel, les frais bancaires peuvent être déduits des impôts. Par conséquent, les intérêts intercalaires font partie des charges déductibles. Dans le cadre d’un investissement en VEFA, même si l’appartement n’est pas encore loué, il est conseillé de déduire ce type de charge.

Pour la déclaration, il suffit de remplir l’imprimé CERFA 2044 servant aux logements destinés à la location non meublée et à déclarer ses revenus fonciers. L’investisseur doit indiquer les loyers perçus ainsi que les charges. En ce qui concerne les intérêts d’emprunt, il faut renseigner la ligne 250 et la rubrique 410.

Option n°2 - Faire appel aux services d’un courtier pour réduire les frais

Faire appel aux services d’un courtier spécialisé en prêt immobilier ne vous permettra pas d’éviter de payer des frais intercalaires. Néanmoins, cet expert de la négociation se chargera de vous dénicher le meilleur taux d’emprunt auprès de ses banques partenaires permettant de faire diminuer les mensualités des frais intercalaires.

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