Tout comprendre à la garantie de parfait achèvement
Sophie Castella
SOMMAIRE
- Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
- Durée et modalités d'application de la GPA
- Quels types de défauts sont couverts par la garantie de parfait achèvement ?
- Défauts de conformité
- Malfaçons d’exécution
- Problèmes esthétiques ou fonctionnels
- Procédure pour activer la garantie de parfait achèvement
- Les obligations de l’entreprise
- Quels sont les recours en cas de litige ?
- Mise en demeure
- Saisine d’un médiateur ou conciliateur
- Recours judiciaire (tribunal judiciaire)
- Importance des preuves et constats d’huissier
- Comment se prémunir d'éventuels désordres
La livraison d’un logement neuf ne marque pas la fin des préoccupations pour son propriétaire. Pendant un an à compter de la réception des travaux, la garantie de parfait achèvement impose à l’entreprise de corriger tout désordre signalé, qu’il soit apparent dès la remise des clés ou constaté plus tard. Comment activer cette garantie et que couvre-t-elle exactement ?
Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement est inscrite dans l’ article 1792-6 du Code civil . Elle stipule que l’entrepreneur doit, pendant un an à partir de la réception des travaux, réparer « tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage », qu’il s’agisse de malfaçons, défauts d’isolation, non-conformités ou problèmes esthétiques. Ces derniers doivent être mentionnés soit via des réserves inscrites dans le procès‑verbal de réception, soit, pour les désordres apparus après, via une notification écrite dans l’année suivant la réception.
Elle est protégée par la loi : étant une garantie d’ordre public, aucune clause contractuelle n’est autorisée à l’exclure ou à en limiter la portée, notamment dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) .
Durée et modalités d'application de la GPA
La garantie de parfait achèvement encourt pendant un an à compter de la réception des travaux. Durant cette période, l’entrepreneur est dans l’obligation de remédier à tous les défauts signalés, qu’ils aient été identifiés lors de la réception ou qu’ils soient apparus dans l’année suivante.
Si un désordre est constaté à la réception, il doit impérativement être inscrit en réserve dans le procès‑verbal. Pour les imperfections qui surgissent après, la notification doit être faite par écrit, en recommandé avec accusé de réception dans l’année suivant la réception.
Les délais d’interventions liés à ces réparations sont déterminés d’un commun accord entre l'entrepreneur et le maître d’ouvrage. En cas d’impasse ou de retard inexpliqué, le maître d’ouvrage peut obtenir la réalisation des travaux aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant, après une mise en demeure restée sans réponse.
La fin de la garantie intervient lorsque les travaux de reprise sont réalisés soit amiablement, soit par voie judiciaire si nécessaire.
Les désordres apparents qui ne sont pas mentionnés dans le procès-verbal de réception ne sont, en principe, plus couverts par la garantie de parfait achèvement. Toutefois, une exception existe : si l’entrepreneur reconnaît par écrit l’existence de ces défauts dans le délai d’un an suivant la réception, ils peuvent encore être pris en charge au titre de la GPA. À noter que les désordres liés à l’usure normale ou à un usage classique ne relèvent pas de cette garantie.
Pour préserver tout droit d’action, le maître d’ouvrage doit agir dans le délai d’un an pour engager une procédure judiciaire ou interrompre ce délai, notamment par une assignation ou la reconnaissance de responsabilité de l’entrepreneur, ce qui déclenche alors un nouveau délai d’un an.
Quels types de défauts sont couverts par la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement couvre aussi bien les non-conformités que les malfaçons d’exécution, ainsi que les imperfections esthétiques ou fonctionnelles.
Défauts de conformité
Sont pris en charge les éléments livrés qui ne respectent pas le cahier des charges ou les normes en vigueur, comme des matériaux, dimensions, finitions ou équipements différents de ceux convenus.
Malfaçons d’exécution
Cela englobe les erreurs techniques ou mal exécutées, touchant la plomberie, l’électricité, la menuiserie, les carrelages ou encore la peinture.
Problèmes esthétiques ou fonctionnels
Même des défauts mineurs tels que peinture abîmée, carrelage mal posé ou finitions inachevées peuvent relever de la garantie, car ils altèrent le bon usage ou la qualité perçue du bien.
Procédure pour activer la garantie de parfait achèvement
Dès la réception des travaux, le maître d’ouvrage doit examiner attentivement l’ouvrage. Comme mentionné plus haut, tout désordre apparent doit être formellement inscrit dans le procès-verbal de réception sous forme de réserves. Cette étape est essentielle, car seuls les désordres mentionnés à ce moment-là pourront être réparés par le constructeur sous la garantie.
Pour les défauts apparus après la réception, le maître d’ouvrage dispose d’un délai d’un an pour les signaler par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée à l’entrepreneur concerné.
Le maître d'œuvre, souvent un architecte, intervient généralement comme intermédiaire technique. Il peut accompagner le maître d’ouvrage lors de la réception pour l’aider à identifier et consigner les réserves. Toutefois, la responsabilité de la garantie incombe exclusivement à l’entrepreneur qui a réalisé les travaux.
Les obligations de l’entreprise
Selon l’article 1792-6 du Code civil, l’entreprise est tenue de réparer à ses frais tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage dans l’année qui suit la réception des travaux, que ces défauts aient été mentionnés dans le procès-verbal ou signalés par écrit par la suite.
Les délais d’exécution des réparations ne sont pas figés : ils doivent faire l’objet d’un accord amiable entre l’entrepreneur et le maître d’ouvrage. Toutefois, si l’entreprise ne respecte pas ce délai ou ne répond à aucune demande, le maître d’ouvrage peut recourir à une mise en demeure, préalable indispensable à toute action judiciaire, comme le confirme.
En cas d’inexécution persistant après mise en demeure, l’article 1792-6 du Code civil autorise le maître d’ouvrage à faire exécuter les travaux par un tiers, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
Quels sont les recours en cas de litige ?
Mise en demeure
Avant toute action judiciaire, le maître d’ouvrage doit envoyer une mise en demeure formelle (lettre recommandée AR). Ce courrier doit comporter une description précise des désordres constatés, un délai pour leur prise en charge et mentionner la garantie activée (GPA).
Saisine d’un médiateur ou conciliateur
Lorsque les tentatives amiables échouent, le maître d’ouvrage peut solliciter un médiateur de la consommation, un conciliateur de justice ou encore la DGCCRF. Ces procédures sont généralement gratuites. Le médiateur n’a pas de pouvoirs contraignants mais peut faciliter un accord entre les parties.
Recours judiciaire (tribunal judiciaire)
Si la médiation n’aboutit pas, il est possible de saisir le tribunal judiciaire. Ce recours doit être déclenché dans l’année de réception, période durant laquelle la GPA est en vigueur. En référé, une expertise judiciaire peut être ordonnée pour évaluer les désordres et la nature des travaux à réaliser.
Importance des preuves et constats d’huissier
La constitution d’un dossier solide est essentielle : photographies, devis, correspondances, PV de réception, etc. Un constat d’huissier peut servir de support objectif pour documenter les désordres techniques. Ces éléments seront précieux pour convaincre le tribunal ou pour conforter une procédure de recours.
Comment se prémunir d'éventuels désordres
- Réception minutieuse et documentée : Inspectez chaque détail, même les finitions mineures et notez soigneusement tout défaut sur le procès-verbal, sous forme de réserves écrites.
- Tenir un journal des désordres et preuves visuelles : Documentez chaque imperfection : photos datées, films, échanges écrits. Ce journal de désordres servira de preuve en cas de litige. Il apporte un sérieux indiscutable, essentiel en médiation ou devant un tribunal.
- Agir rapidement : La GPA est limitée à un an à compter de la réception. Il faut donc notifier les désordres par lettre recommandée avec accusé de réception dans ce délai. Toute inaction pouvant entraîner une perte de réparation légale.
- Faire appel à un expert du bâtiment si nécessaire : Pour des désordres techniques ou difficiles à quantifier, un expert en bâtiment facilite la rédaction des réserves et objets constatés. Il peut également réaliser un constat d’huissier, dont la valeur probante est très élevée en cas de litige.
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