Est-ce le moment d'acheter à Toulouse ? Analyse du marché immobilier septembre 2025
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Contexte : un marché immobilier sous pression
- Focus sur les chiffres toulousains
- Effondrement du marché du neuf
- Pouvoir d'achat immobilier en berne
- Un Stock toulousain quasi divisé par 2 en 2 ans
- Les prix dans la Ville rose
- Les Projets métropolitains qui impactent la valeur de l'immobilier
- Évolution des taux immobiliers — septembre 2025
- Les aides à l'achat dans la métropole toulousaine
- Les conditions 2025 du PTZ
- Le PTZ municipal toulousain
- Éco-PTZ : ce qui change depuis le 1ᵉʳ juillet 2025
- Verdict : faut-il acheter à Toulouse maintenant ?
- Le moment est propice pour les primo-accédants
- Perspectives pour les investisseurs : l'attente du statut du bailleur privé
Avec une chute de 35 % des mises en vente de logements neufs depuis 2023, une perte de 25 % de pouvoir d’achat immobilier pour les acquéreurs et des taux tournant autour de 3,5 %, la question du bon moment pour acheter à Toulouse mérite examen.
Face à la révision des aides à l’achat et à l’incertitude sur le futur statut du bailleur privé, faut-il aujourd’hui placer son épargne dans la pierre dans la métropole toulousaine ?
Contexte : un marché immobilier sous pression
Depuis 2023, le marché immobilier français subit la conjonction de deux facteurs contraires : la hausse des taux d’intérêt et la suppression de dispositifs fiscaux ayant soutenu l’investissement locatif, notamment la fin du Pinel au 1ᵉʳ janvier 2025.
D’une part, cet environnement a réduit la capacité d’achat des ménages et réduit l’appétence des investisseurs ; d’autre part, il a incité une reposition globale des acteurs (promoteurs, banques et acquéreurs) sans produire, pour l’heure, d’effondrement généralisé des prix.
Les indicateurs officiels restent prudents : l’indice Notaires-INSEE affiche une variation de +0,3 % sur un an au T2 2025, signe d’une stabilisation après des trimestres de recul.
Sur le plan monétaire, la Banque centrale européenne a laissé ses taux directeurs inchangés le 11 septembre 2025 et conditionne tout allégement à un recul durable de l’inflation, ce qui maintient une prime sur les taux longs et pèse sur le coût des crédits.
La récente dégradation par Fitch a attiré l’attention médiatique, mais les marchés n’ont pas provoqué de choc immédiat : la France emprunte toujours autour de ~3,5 % à 10 ans, ce qui indique que les risques budgétaires étaient en grande partie anticipés.
Enfin, sur le plan opérationnel, l’accès au crédit reste contraint par le taux d’usure : la Banque de France a fixé, pour le troisième trimestre 2025, le plafond à 5,08 % pour les prêts de vingt ans et plus, un seuil qui écarte certains profils (emprunteurs modestes, seniors, dossiers sans apport).
Focus sur les chiffres toulousains
Effondrement du marché du neuf
L'Observatoire de l'Immobilier Toulousain a révélé le 11 septembre 2025 des chiffres alarmants pour le secteur du neuf. 1 428 logements ont été mis en vente dans l'aire urbaine toulousaine au premier semestre 2025, soit 16 % de moins qu'en 2024 et 35 % de moins qu'en 2023.
Cette chute s'explique principalement par la fin du dispositif Pinel au 1er janvier 2025, qui permettait une réduction d'impôt sur l'achat d'un logement neuf mis en location. L'arrêt de ce mécanisme fiscal a tari les investissements locatifs, qui représentaient une part importante des acquisitions.
Pouvoir d'achat immobilier en berne
La perte de capacité d'emprunt touche l'ensemble du territoire national. "Les acquéreurs ont perdu 25 % de pouvoir d'achat immobilier quand les taux sont passés de 1 à 4,5 %", explique Stéphane Aubay, vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Cette contrainte mécanique pèse sur la demande et les prix dans toutes les métropoles françaises.
Résultat de cette équation au niveau national : les ventes à occupants représentent désormais 80 % des ventes totales, contre 40 % en 2021. Les investisseurs se sont massivement retirés du marché, attendant des conditions plus favorables.
Un Stock toulousain quasi divisé par 2 en 2 ans
À Toulouse spécifiquement, le nombre de en logements neufs disponibles à la vente s'établit à 2 815 unités, contre près de 5 000 y a deux ans. Cette raréfaction de l'offre nouvelle pourrait soutenir les prix à moyen terme dans la métropole, une fois la demande revenue.
Les prix dans la Ville rose
À Toulouse, le prix moyen du neuf s'établit autour de 4 060 € le m² selon les données de marché d'août 2025. Cette valeur correspond au périmètre de l'aire urbaine toulousaine et masque des disparités importantes selon les quarteurs et la typologie des biens.
Les studios dans le centre historique peuvent dépasser 5 000 € le m², tandis que les appartements familiaux en périphérie s'établissent généralement entre 3 500 et 4 200 € le m².
Le marché locatif maintient une tension favorable aux propriétaires, avec une forte demande selon les baromètres du secteur. Cette dynamique locative préserve l'attractivité de l'investissement locatif malgré la fin du dispositif Pinel.
Les Projets métropolitains qui impactent la valeur de l'immobilier
La future troisième ligne de métro, qui reliera Colomiers à Labège en 2028, ouvre de nouvelles perspectives de valorisation immobilière. Les secteurs desservis par cette infrastructure pourraient bénéficier d'une revalorisation à moyen terme, justifiant un positionnement anticipé pour les acquéreurs.
Toulouse Métropole maintient par ailleurs une croissance démographique soutenue de 16 500 nouveaux habitants par an, alimentant structurellement la demande en logements.
Évolution des taux immobiliers — septembre 2025
Le 12 septembre, Fitch a abaissé la note souveraine de la France de AA- à A+. Dans l’immédiat, l’effet de marché est resté marginal : BFMTV a constaté que l’État s’endettait au même taux trois jours plus tard, tandis que le TEC-10 est passé de 3,43 % (11/09) à 3,45 % (16/09), soit une variation négligeable.
Dans ce contexte, les barèmes des banques restent globalement stables avec, selon les courtiers, ~3,1–3,2 % sur 15 ans, ~3,2–3,3 % sur 20 ans et ~3,3 % sur 25 ans ; quelques réseaux signalent un relèvement de 10 à 15 points de base par rapport à août, quand d’autres parlent de statu quo. Les meilleurs dossiers obtiennent encore des offres sous 3 % sur 15–20 ans.
Les aides à l'achat dans la métropole toulousaine
Les conditions 2025 du PTZ
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ s'applique à l'ensemble du territoire national, y compris pour les maisons individuelles neuves précédemment exclues. À Toulouse, classée en zone A, les plafonds de revenus sont particulièrement favorables et permettent de financer jusqu'à 50 % de l'opération pour les ménages les plus modestes.
Un couple toulousain avec un revenu fiscal de 45 000 € peut ainsi bénéficier d'un PTZ de 40 % du prix d'achat, soit jusqu'à 90 000 € pour un appartement de 345 000 €. Les autres communes de la métropole sont en zone B1 et bénéficient donc de conditions sensiblement moins avantageuses que la ville intramuros.
Le PTZ municipal toulousain
La ville de Toulouse complète le PTZ national par un dispositif local : le "Pass Accession Toulouse". Ce prêt complémentaire offre de 6 000 à 10 000 € remboursables sans intérêt sur 10 à 15 ans selon le type d'acquisition :
- 6 000 € pour une acquisition dans l'ancien de plus de 5 ans
- 10 000 € pour une acquisition dans le neuf en quartier prioritaire
Éco-PTZ : ce qui change depuis le 1ᵉʳ juillet 2025
L'éco-PTZ évolue au 1er juillet 2025 avec des critères harmonisés avec MaPrimeRénov' et un montant maximal maintenu à 50 000 €. Ce prêt sans intérêt permet de financer des travaux d'amélioration énergétique sur une durée de 20 ans.
L’éco-prêt à taux zéro conserve ses paramètres financiers : jusqu’à 50 000 € de travaux finançables, remboursables sur 20 ans au maximum, y compris en complément d’une aide MaPrimeRénov’ pour couvrir le reste à charge.
La nouveauté porte sur les rénovations globales : un audit énergétique préalable devient obligatoire. Cet audit doit démontrer un gain d’au moins deux classes sur le DPE pour ouvrir droit à l’éco-PTZ « rénovation globale ». Cette exigence s’applique aux maisons individuelles et appartements.
Verdict : faut-il acheter à Toulouse maintenant ?
La réponse dépend essentiellement de votre profil et de vos objectifs. L'analyse du marché toulousain révèle un timing contrasté selon que vous soyez primo-accédant ou investisseur.
Le moment est propice pour les primo-accédants
Pour les futurs propriétaires occupants, les conditions sont globalement favorables en ce mois de septembre 2025. La conjonction du PTZ élargi à tout le territoire, des aides locales toulousaines et d'un marché détendu crée une véritable fenêtre d'opportunité.
Avec un taux d'usure fixé à 5,08 % au troisième trimestre et des taux bancaires évoluant autour de 3,5 %, la marge de négociation demeure substantielle pour les dossiers solides.
Le stock limité de logements neufs, tombé à 2 815 unités disponibles contre 5 000 il y a deux ans, suggère que les prix ne connaîtront pas d'effondrement brutal. Dans ce contexte, temporiser pourrait s'avérer contre-productif. Les primo-accédants risquent en effet de subir une concurrence accrue si le statut du bailleur privé entre effectivement en vigueur début 2026, ramenant massivement les investisseurs sur le marché.
Perspectives pour les investisseurs : l'attente du statut du bailleur privé
Dans le cas où Valérie Létard serait maintenue à son poste de Ministre du logement ou de la poursuite de ses travaux par son successeur, le futur statut du bailleur privé, proposé dans un rapport parlementaire de juin 2025, pourrait entrer en vigueur dès le 1er décembre 2025.
Cette proposition fiscale permettrait un amortissement annuel de 5 % pour le neuf et 4 % pour l'ancien, remplaçant progressivement les mécanismes de défiscalisation actuels.
Pour un studio toulousain de 110 000 €, ce statut générerait une économie d'impôt estimée à 1 650 € par an pour le neuf (5 % d'amortissement) ou 1 320 € pour l'ancien rénové (4 % d'amortissement), selon les simulations basées sur une tranche marginale d'imposition de 30 %.
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