Combien ça coûte d’acheter dans le neuf ? Tous les frais à prévoir

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Avatar de l'auteur "Charlotte Costa" Charlotte Costa

le 26 août 2022

[ mis à jour le 26 août 2022 ]

SOMMAIRE

Calculer son enveloppe budgétaire pour son projet immobilier n’est pas toujours un exercice facile. L’achat, que ce soit dans l’ immobilier neuf à Toulouse ou dans le parc ancien engendre toujours des frais auxquels on n’avait pas forcément pensé. Frais bancaires, honoraires d’agence, taxe foncière encore charges de copropriété. Les éléments à prendre en compte sont nombreux et peuvent vite peser lourd sur la note finale.

Si vous souhaitez acheter dans l’immobilier neuf sans avoir peur de crouler sous une tonne de factures, la rédaction vous accompagne dans votre processus d’acquisition et vous aide à fixer votre budget et à anticiper toutes les dépenses. Tour d’horizon des frais, qui sont liés de près ou de loin à un achat immobilier neuf.

Les frais liés au crédit immobilier

Un achat immobilier, tel qu’il soit est dans la grande majorité des cas, financé à l’aide d’un emprunt à la banque. Et puisque la vraie ne ressemble pas à une partie de Monopoly où l’on peut tout acheter avec des faux billets de banque en papier, un acheteur doit pourtant, lui, bien s’acquitter de frais divers. Et la liste est longue : frais de dossier, assurance emprunteur, intérêts bancaires, caution de crédit ou encore hypothèque.

© TANAPAT LEK.JIW - Shutterstock

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt servent à rémunérer la banque qui consent à vous prêter le capital, soit le montant dont vous avez besoin pour financer votre bien. Par-dessus cette somme, votre organisme bancaire ajoute des intérêts, exprimés par un pourcentage qu’il faut également rembourser. Plus la durée du prêt est longue, plus les intérêts à verser seront importants.

Les intérêts peuvent aussi varier selon le profil du ménage emprunteur. Moins le profil est sûr et plus la banque appliquera des taux d’intérêt hauts pour se couvrir en cas de pépin. À l’inverse, un ménage qui ne présente aucun risque de santé et qui a des revenus confortables pourra bénéficier d’un taux plus attractif.

Dans tous les cas, la part des intérêts bancaires dus, est versée à la banque pendant la première moitié du remboursement du crédit. Les rôles s’inversent seulement les dernières années où il y a plus de capital à rembourser dans les mensualités que d’intérêts de prêt immobilier.

Le calcul d’un taux d’intérêt n’est pas une science exacte car il dépend du contexte économique à l’échelle d’un pays et même d’un continent comme on peut le constater depuis ces derniers mois. Après une année 2021 avec des taux historiquement bas, la hausse des taux repart de plus belle.

Taux moyens des prêts immobiliers à Toulouse (actualisé le 26/08/2022).
Baromètre des taux fixes IMMO9 Toulouse : Août 2022
Durée en année Taux moyen évolution
15 1,74 %
20 1,83 %
25 2,02 %

L’assurance emprunteur

Même si elle n’est légalement pas obligatoire, l’assurance emprunteur est souvent exigée par les organismes prêteurs. L’assurance de prêt immobilier sert à couvrir l’acquéreur d’un éventuel défaut de paiement lié à la survenue d’un événement souvent malheureux comme le décès, l’accident, la maladie ou encore la perte d’emploi. Elle permet de prendre en charge totalement ou partiellement le remboursement du crédit et de protéger les emprunteurs.

Les différents types de garanties d’assurance emprunteur

Comme pour les intérêts bancaires, le calcul du coût de l’assurance emprunteur se base sur plusieurs critères et s’adapte au cas par cas. Les principaux sont l’âge de l’assuré, son état de santé, le montant, la durée et le type de prêt et les risques spécifiques (profession dangereuse, fumeur, activité de loisirs à risque...).

Depuis le 1er juin 2022 et pour les nouvelles demandes de prêt, il est possible de résilier et changer d’assurance emprunteur à tout moment. Il en sera de même pour les contrats en cours à partir du 1er septembre 2022.

Le questionnaire de santé est supprimé pour tous les prêts de moins de 200 000 € dont la dernière échéance arrive avant les 60 ans de l’emprunteur.

Les frais de dossier

© Nuk2013 – Shutterstock

Tout service doit être rémunéré. Et votre banque le sait mieux que personne. Pour l’étude de votre situation, la banque va vous demander de lui payer des frais de dossier. Ces derniers peuvent varier d’un client à un autre en fonction de son profil, comme à peu près tout ce qui concerne les frais bancaires, mais ça, vous l’aurez compris.

Les frais de dossier vont couvrir les coûts du traitement et de l’analyse de votre dossier. Leur montant dépend des banques mais il est généralement compris entre 500 et 1 500 €. S’ils peuvent être négociés, ils sont pourtant impossibles à éviter, même en ayant recours aux services du meilleur courtier en prêt immobilier.

Ils sont toutefois compris dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui permet de connaitre concrètement le coût total du crédit. Lorsque vous signer votre offre de prêt, la banque à l’obligation de vous le fournir. Il est calculé en fonction des frais de garantie, des frais de dossier, de l’assurance et du taux nominal. Attention, les frais de notaire ne rentrent pas dans le calcul du TAEG.

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Les dépenses au moment de l’acquisition

Après avoir longuement cherché votre financement et négocier toutes les conditions, vient le moment d’acheter le bien de vos rêves et par la même occasion de dépenser encore un peu plus d’argent. Dans le cadre d’une acquisition immobilière en résidence principale, il est conseillé de mettre un apport équivalant à 10 à 20 % du prix de vente afin de pouvoir régler les frais de notaire. Si vous passez par une agence immobilière pour acheter votre logement, des honoraires peuvent être à la charge de l’acquéreur.

Les frais de notaire

Si les frais de notaire sont moins élevés pour un achat dans l’immobilier neuf, ils sont toutefois à anticiper dans le calcul de son budget. Ils sont de l’ordre de 2 à 3 % du prix de vente dans le neuve, contre 7 à 8 % pour un bien ancien.

Contrairement à ce qu’on pourrait croire, les frais notariés ne servent pas seulement à rémunérer le notaire, ils représentent les droits de mutation, les formalités d’hypothèque et diverses taxes redevables à l’État.

Les honoraires d’agence

Si vous souhaitez acheter un appartement neuf qui est vendu par une agence immobilière, des honoraires seront appliqués sur le prix de vente. Selon les agences, ils peuvent être à la charge du vendeur ou bien de l’acquéreur et représentent en moyenne 5 à 10 % du prix affiché. Dans le cas où les honoraires seraient à la charge de l’acheteur, ils devront être intégrés au budget global.

Les honoraires d’agences immobilières sont fixés selon un barème et sont à la fois consultables par les acheteurs comme par les vendeurs. Certaines agences préfèreront appliquer un taux dégressif en fonction du montant du bien quand d’autres proposeront un tarif fixe selon la superficie et le prix du bien.

Pour les logements acquis en VEFA, il n’y a pas de frais d’agence. Ils sont bien souvent commercialisés par les promoteurs du projet et ne pratiquent pas la facturation d’honoraires.

Les frais post-acquisition

© Watchara Ritjan – Shutterstock

Vous voilà maintenant propriétaire de votre logement dans une résidence flambant neuve. Si vous pensiez que les dépenses s'arrêtaient là, détrompez-vous ! Devenir propriétaire a plein d’avantages mais aussi quelques inconvénients qui consistent principalement à payer des frais. Dans le cas où vous vivez au sein d’un bâtiment collectif, vous devrez assister aux réunions de copropriétaires, assemblées générales et régler vos charges de copropriété.

Même si les propriétaires de logements neufs peuvent en être exonérés temporairement, la taxe foncière est une dépense annuelle qui selon les communes peut coûter cher ! On vous explique.

La taxe foncière

Tous les propriétaires d’un logement, qu’il soit habité ou loué à un locataire doivent s’acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Plus ou moins élevée en fonction du type de bien et de la commune, la taxe foncière est calculée à partir de la valeur cadastrale et du taux d’imposition voté par les collectivités territoriales.

La valeur locative cadastrale correspond à une année de loyer théorique que le propriétaire pourrait percevoir si le bien était proposé à la location. L’abattement de 50 % s’applique pour permettre de prendre en compte les frais de location divers : de gestion, d’assurance, de réparation et d’entretien. Les taux d’imposition pour calculer le montant de la taxe foncière sont fixés par les élus locaux.

Les propriétaires d’une construction neuve profitent d’un avantage et non des moindres. Ils sont exonérés de la taxe foncière pendant 2 ans, à partir du 1er janvier qui suit l’achèvement des travaux. Cependant, l’exonération n’est pas automatique, il faut formuler une demande auprès du centre des impôts dont dépend votre bien et au plus tard 90 jours après la livraison.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont des dépenses courantes assurées par l’ensemble des propriétaires d’une résidence qui permet d’assurer le bon fonctionnement et l’entretien de celle-ci. Le montant des charges annuelles est fixé dans un budget prévisionnel, voté en assemblée générale. On distingue 2 catégories de charges.

Charges générales Charges spéciales
Administration de l'immeuble - Honoraires de syndic
- Frais de tenue des AG
Services collectifs - Gardiennage

- Système de sécurité
Entretien de l'immeuble - Nettoyage des parties communes
- Enlèvement des ordures ménagères
Équipements communs - Entretien de la chaudière
- Maintenance de l'ascenseur
- Installation d'une antenne
Conservation de l'immeuble - Réfection des toitures
- Ravalement des façades

Une fois que le budget des charges prévisionnelles a été voté, il n’est pas possible de faire machine arrière. Chaque copropriétaire doit régler ses charges selon sa quote-part des parties communes. Si des dépenses surviennent alors qu’elles n’étaient pas prévues, l’assemblée générale va fixer le montant des frais exceptionnels et la date d’exigibilité. D’où l’intérêt de bien se renseigner en amont de l’achat sur les travaux passés, ceux en cours et à venir.

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