Taux d'usure 2022 : une augmentation marquée et fortement attendue

Pierre Ferreiro

le 12 octobre 2022

[ mis à jour le 12 octobre 2022 ]

Elle était attendue depuis longtemps par les professionnels du secteur, au point de créer des tensions, et même, une manifestation : la hausse du taux d’usure a enfin eu lieu. Annoncée au 1er octobre 2022 par la Banque de France, cette augmentation est présentée comme une bulle d’oxygène pour les courtiers immobiliers. Elle devrait en effet permettre de débloquer de nombreuses demandes de prêts.

La précédente hausse avait été jugée insuffisante face à l’inflation et l’augmentation exponentielle des taux des banques. Les courtiers ont ainsi demandé le changement de la méthode de calcul du taux d’usure auprès de la Banque de France en septembre, sans succès. Présentation du taux d’usure et de son impact sur l’immobilier neuf à Toulouse et dans le reste de la France.

Taux d’usure 2022 : une nette augmentation

L’augmentation du taux d’usure du quatrième trimestre 2022 est donc entré en application depuis le 1er octobre. Par rapport au deuxième trimestre, le taux d’usure a augmenté de 48 points pour les crédits de plus de 20 ans, et atteint ainsi 3,05%. Pour les prêts d’une durée inférieure, il a augmenté de 43 points, pour atteindre les 3,03%. Cela devrait permettre de débloquer les projets immobiliers d’un grand nombre d’emprunteurs.

En juillet 2022, le taux d’usure avait été réévalué à 2,57% pour les crédits de plus de 20 ans, et à 2,60% pour les prêts d’une durée inférieure. Cependant, l’inflation a fait grimper les taux de crédit des banques de manière exponentielle, et le taux d’usure, censé protéger les emprunteurs, a mis en attente de nombreux projets.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure vise à protéger les particuliers de conditions d’emprunt abusives. Il tend notamment à éviter les situations de surendettement. Par définition, le taux d’usure représente ainsi le taux maximum légal auquel les établissements de crédits, dont les banques, sont autorisés à accorder un crédit*. C’est la Banque de France qui se charge de la réévaluer, tous les trimestres.

L’utilité du taux d’usure est relative à ce que l’on appelle le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global de son nom complet. Il s’agit de la somme du taux d’emprunt et de divers fais annexes, dont l’assurance emprunteur. Il inclut notamment les frais de dossiers (généralement entre 0,5% et 1,5% du montant de l’emprunt), les garanties, commissions, et autres rémunérations intermédiaires. Pour qu’une banque puisse accorder un crédit, il faut donc que le TAEG soit inférieur au taux d’usure.

Il faut tout de même noter que, bien que ce soit celui dont on parle le plus, le taux d’usure relatif au crédit immobilier n’est pas le seul qui existe. Il existe ainsi également des taux d’usures pour les crédits à la consommation, les découverts au compte ou encore les crédits renouvelables.

Afin de les calculer, la Banque de France se base sur les taux moyens pratiqués par les établissements de crédits, dont les banques, et les augmente d’un tiers. Le taux d’usure est ensuite annoncé dans le Journal Officiel, à la fin du trimestre, pour le début du suivant. Cependant, la méthode de calcul du taux d’usure a fait la polémique dernièrement auprès des professionnels du secteur, principalement en raison de l’inflation.

Taux d’usure 2022 : Pourquoi il a bloqué les demandes de prêt ?

Crise du Covid-19, guerre en Ukraine, crise de l’énergie, pénurie de matières premières et de carburants... l'actualité de ces derniers temps n’est guère enthousiasmante. L’inflation fait rage, et si ce sont surtout les particuliers qui ressentent ses effets en payant leurs factures et leurs courses, elle impacte également les établissements de crédit.

Afin de lutter contre, la Banque Centrale Européenne, ou BCE, a fait augmenter ses taux. Elle a ainsi relevé ses trois taux directeurs de 50 points de base au mois de juillet 2022. Elle l’a fait à nouveau au mois de septembre, avec une augmentation de 75 points de base*. Le but ? Ralentir l’inflation en rendant l’argent plus cher et en réduisant la quantité de monnaie en circulation, ce qui ralentit la demande. Car, dans la plupart des secteurs, la demande est aujourd’hui supérieure à l’offre.

Cette augmentation des taux de la BCE a bien entendu un impact direct pour les banques et les établissements de crédit. Les banques empruntent entre elles ou auprès de la Banque Centrale, mais elles sont elles aussi soumises à plus de frais. Elles doivent donc répercuter la hausse des taux de la BCE sur leurs taux de crédits afin d’être rentables.

Les taux de crédit des établissements bancaires ont ainsi grimpé en flèche au cours des derniers mois, alors que le taux d’usure, qui n’est réévalué qu’une fois par trimestre, n’a pas bougé entre juillet et octobre. Ainsi, de nombreux dossiers de demandes de prêts, de particuliers qui auraient été estimés solvables il y a quelques mois, se sont vus refusés.

Taux d’usure 2022 : de fortes tensions entre la Banque de France et les courtiers immobiliers

Au début du mois de Septembre, peu avant la réévaluation du taux d’usure, de sérieuses tensions se sont fait ressentir entre la Banque de France et l’un des acteurs les plus importants du secteur : le courtier en crédit immobilier. Interrogé sur BFM Business*, le gouverneur de la banque de France, François Villeroy de Gaulhau, avait réfuté les propos des courtiers, qui affirmaient que 45% des dossiers de demandes de prêt étaient refusés.

Les courtiers en prêts immobiliers n’ont pas tardé à faire connaître leur réponse, auprès de la même chaine*. La secrétaire des Intermédiaires de Crédit, Bérengère Dubus, a ainsi indiqué que les deux mots pouvant caractériser les propos du gouverneur de la Banque de France étaient “le mépris et le déni”. Elle a ensuite affirmé que plus de la moitié des dossiers de demande de prêts étaient refusés, et qu’il y a quelques années, lorsque le les taux de crédit étaient aussi élevés, le taux d’usure était à 4% (contre 2,60% à ce moment-là).

Cela n’a fait qu’augmenter la grogne des courtiers immobiliers, qui réclamaient déjà le changement de la méthode de calcul du taux d’usure pour mieux prendre en compte l’inflation. Une centaine d’entre eux a ainsi manifesté devant les locaux de la Banque de France le mardi 20 septembre*. Le taux d’usure fut bien augmenté une dizaine de jours plus tard, mais cela n’avait rien à voir avec leurs revendications : cette revalorisation est arrivée à la date prévue dans le calendrier. La méthode de calcul, elle, est restée inchangée.

Taux d’usure 2022 : une petite bouffée d’oxygène pour les emprunteurs

Comme prévu, l’augmentation du taux d’usure du quatrième trimestre a offert une petite bouffée d’oxygène aux emprunteurs. Avec un relèvement de près d’un demi-point, il a permis de rouvrir l’accès au crédit aux personnes ayant un projet immobilier en cours. Les principales personnes à souffrir le plus des conditions d’accès au crédit sont les plus de 55 ans, pénalisés par le coût de l’assurance emprunteur, et les jeunes primo-accédants.

Les jeunes ont été freinés dans leurs projets immobiliers, d’une part par les demandes d’apports personnels des banques, qui ont elles aussi augmenté, et par deux limites liées au crédit. Le plafonnement du taux d’endettement à 35% des revenus nets et la diminution de la durée de remboursement à 25 ans ont, avec l’augmentation du taux d’usure, rendu l'accès à la propriété encore plus complexe.

Ainsi, avec la récente hausse du taux d’usure, certains particuliers ayant bien préparé leur dossier ont pu sauter sur l’occasion et conclure leur achat immobilier. Cependant, étant donné que la méthode de calcul du taux d’usure reste inchangée, il y a fort à parier pour que cette bouffée d’oxygène ne soit que temporaire. Ce que tendent à confirmer les derniers chiffres.

Taux d’usure 2022 : vers une nouvelle flambée des taux de crédit immobilier

En effet, quelques jours après l’annonce des nouveaux taux d’usure, les banques n’ont pas tardé à augmenter leurs taux. Les taux moyens accordés ont ainsi augmenté, en moyenne, de 0,15 à 0,40 points de pourcentage. D’après le courtier Vousfinancer, les taux moyens sur 15 ans sont maintenant à 1,7%, ceux sur 20 ans à 1,9% et ceux sur 25 ans à 2,10%*. Obtenir un taux à moins de 2% sur 20 ans devient ainsi de plus en plus complexe.

Étant donné que l’augmentation du taux d’usure autour de 3% est relativement récente, il n’y a pas à douter qu’elle profitera encore à quelques emprunteurs. Avec des taux de crédit à 2%, il reste encore possible d’obtenir un TAEG à moins de 3%. Les ménages ayant un projet immobilier ont cependant tout intérêt à emprunter dès que possible car, de toute évidence, les taux de crédit vont poursuivre leur hausse.

L’augmentation du taux d’emprunt d’Etat sur 10 ans, qui est passé de 0% en début d’année à 2,7% ce mois-ci, et une possible augmentation des taux de la BCE en octobre, ne devraient qu’accentuer le phénomène. L’effet “étau” du taux d’usure devrait ainsi rapidement se faire à nouveau ressentir. Mieux vaut, donc, concrétiser son projet immobilier le plus tôt possible, au risque de devoir attendre la nouvelle hausse du taux d’usure.

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