Mandat de gestion locative : tout ce qu’il faut savoir
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Mandat de gestion locative : qu’est-ce que c’est ?
- Mandat de gestion locative à Toulouse : quelles prestations ?
- La recherche des locataires
- Recouvrement des loyers et assistance juridique
- La gestion des travaux
- Aide à la déclaration fiscale
- Mandat de gestion locative : quels honoraires ?
- Mandat de gestion locative : quels avantages ?
- Déléguer la gestion locative : un gain de temps et de sérénité
- Gestion locative : les avantages à passer par une agence spécialisée dans l’immobilier neuf
- Avant de signer un mandat de gestion locative
Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif, on pense surtout à l’achat d’un bien immobilier. Il s’agit sans aucun doute d’une des étapes les plus importantes, mais ce n’est que la première. En effet, un logement vide ne vous rapportera rien : il vous faut trouver des locataires à même de vous verser un loyer. Et cela représente une quantité de travail très importante.
Déléguer ce travail à une agence de gestion locative permet ainsi à un propriétaire bailleur de trouver facilement des locataires et de s’affranchir de nombreuses tâches complexes et chronophages. Que contient un mandat de gestion locative ? Quelles sont les prestations réalisées et leurs honoraires ? Y a-t-il des avantages à passer par une agence spécialisée ? Nous répondons à vos questions.
Mandat de gestion locative : qu’est-ce que c’est ?
Lorsque l’on pense à un mandat de gestion locative, on pense souvent à la période de temps durant laquelle une agence gère un logement qui lui est confié. Mais c’est avant toute chose un contrat écrit, signé en deux exemplaires par le propriétaire et l’agence mandataire, qui lie légalement les deux parties. Il permet de transférer à l’agence le pouvoir de gérer le bien immobilier neuf ou ancien.
Le périmètre du mandat de gestion locative est encadré par la loi Hoguet du 2 juillet 1970, tandis que les tarifs, réglementaires, sont encadrés par la loi Alur. En y souscrivant, un propriétaire obtient plusieurs garanties de la part de l’agence. Ainsi, souscrire à un mandat de gestion locative, c’est l’assurance :
- D’une recherche de locataires efficace, qui aboutit sur une sélection de candidats solvables;
- D’une remise en l’état du logement en location en cas de détérioration du bien (gestion des travaux) ou après le départ du locataire;
- De bénéficier d’un accompagnement juridique en cas de litiges avec le locataire;
- De se protéger des loyers impayés (en souscrivant à l’assurance loyers impayés).
Un mandat de gestion locative est établi pour une durée déterminée. Il peut souvent contenir une clause de reconduction tacite, auquel le propriétaire peut s’opposer. Notre agence IMMO 9 Gestion prévoit ainsi un contrat sans engagement, qu’un bailleur peut résilier à tout moment, dans le respect des préavis dus.
Mandat de gestion locative à Toulouse : quelles prestations ?
Les services offerts par une agence mandataire couvrent de nombreux champs d’application. En voici un bref aperçu.
La recherche des locataires
C’est souvent la principale raison pour laquelle un bailleur va faire appel à un mandataire : la recherche de locataires. Une agence de gestion locative se chargera de publier des annonces pour le logement, de réaliser les visites et de sélectionner des dossiers de candidat locataires au bailleur, qui aura le choix final. Elle se charge également de la rédaction et de la signature des baux et de réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie.
Recouvrement des loyers et assistance juridique
L'agence mandatée se charge de recouvrir toutes les sommes relatives au bien géré, dont les loyers, pour lequel elle délivre les quittances aux locataires. En situation d’impayés, si un propriétaire a souscrit à l’assurance loyers impayés, ce dernier sera directement indemnisé. De son côté, l’agence de gestion locative s’occupe d’engager les procédures de recouvrement, en phases de précontentieux et de contentieux.
La gestion des travaux
Une agence de gestion locative se chargera de gérer les travaux liés à la remise en l’état du logement, notamment après le départ des locataires. Choix des professionnels, des travaux à réaliser, règlement des factures... elle s’occupe de tout. En cas de dégradations importantes, c’est également elle qui se chargera d'engager d’éventuelles poursuites contre les locataires.
Aide à la déclaration fiscale
C’est souvent une période redoutée par les propriétaires immobiliers : celle de la déclaration d’impôts. Une agence de gestion locative se chargera de réaliser toute la comptabilité liée à votre bien, ainsi que de la rédaction de votre déclaration, notamment dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation comme le Pinel. Certaines agences facturent ce service, mais IMMO 9 Gestion l’offre gratuitement à ses clients.
Mandat de gestion locative : quels honoraires ?
De manière générale, les frais de gestion locative courante représentent environ 7 à 8% du loyer. Les autres prestations représentent des frais supplémentaires à reverser ponctuellement à l’agence. Chez IMMO 9 Gestion, les frais de gestion courante sont de 7%HT des sommes encaissées et reversées, soit 8,40%TTC actuellement. Notre agence offre également les 6 premiers mois de gestion courante à nos clients, à compter de la livraison du logement.
Des honoraires sont également dus au moment de la mise en location et de la recherche des locataires. Ils sont à la fois à la charge du locataire et du propriétaire, et sont liés aux visites, à la constitution du dossier du locataire et à la rédaction du bail. Chez IMMO 9 Gestion, ils sont du même montant pour les deux parties : 10/€m² TTC en zone tendue. Cette somme est plafonnée à un mois de loyer charges comprises. À cela s’ajoutent des frais de réalisation de l’état des lieux, qui sont de 3€/m² TTC.
Des frais d’assurance sont également à prévoir. La garantie loyers impayés, facultative mais fortement conseillée, est facturée 2,80%TTC de la somme du loyer et des charges. Une assurance de protection multirisque doit également être souscrite obligatoirement par les investisseurs. Chez IMMO9, son montant varie selon la typologie du logement, et va de 80€TTC pour les T1 et T1 bis à 180€TTC pour les T5.
Dans certaines situations exceptionnelles, notamment en cas de litiges ou de dégradations, des paiements ponctuels seront occasionnés. Ainsi, les frais de contentieux et de gestion de sinistre sont au même montant, de 336€TTC.
Il faut également noter que certaines prestations sont offertes chez IMMO 9 Gestion. L’accès à l’espace client, facturé 1€TTC par mois dans d’autres agences, est offert. Il en va de même pour la gestion administrative et comptable, facturée 6,25€TTC par mois dans d’autres agences, et pour l’aide à la déclaration fiscale, généralement facturée 75€TTC.
Mandat de gestion locative : quels avantages ?
Une agence de gestion locative a toujours son lot d’avantages à apporter à un propriétaire. C’est d’autant plus vrai lorsque l’on réalise un investissement locatif dans le neuf, comme avec le dispositif Pinel, et que l’on confie son bien à une agence spécialisée.
Déléguer la gestion locative : un gain de temps et de sérénité
Pour la totalité des propriétaires qui y font appel, une agence de gestion locative représente un gain de temps indéniable. La recherche de locataires demande notamment beaucoup de temps et d’organisation, sans oublier qu’elle comporte son lot d’imprévus tels que des désistements de dernière minute. Déléguer cette tâche permet ainsi de s’épargner beaucoup de stress, surtout pour un propriétaire ne résidant pas à proximité du lieu de son investissement.
La gestion des travaux, des litiges, du recouvrement des loyers et de la comptabilité permet également de gagner en sérénité. Toutes les tâches relatives à la gestion du bien au quotidien sont déléguées à un mandataire, tout comme les éventuels imprévus et contentieux. De même, plus aucun souci à se faire vis-à-vis du paiement du loyer en souscrivant à l’assurance loyers impayés. Sans oublier qu’avec l’important réseau d’une agence de gestion, le risque de vacance locative est très faible.
L’entretien du bien est également assuré dans les moindres détails. Chaque dégradation observée sera gérée directement par l’agence, après signature du devis par le propriétaire. Au courant des dernières normes, une agence mandatée pourra également détecter d’éventuels besoins de rénovation du logement, et pourra conseiller des travaux de rénovation énergétique pour un bien ancien.
Gestion locative : les avantages à passer par une agence spécialisée dans l’immobilier neuf
Si vous avez investi dans un programme immobilier neuf, il sera beaucoup plus intéressant de passer par une agence spécialisée dans le neuf. C'est d’autant plus intéressant si vous y faites appel dans le cadre d’un achat en VEFA, avant que le logement soit livré. En effet, une agence de gestion spécialisée dans le neuf sera à même de vous aider à constater des malfaçons à la livraison du bien, et ainsi à émettre des réserves, qui devront être résolues gratuitement par le promoteur.
De même, une agence spécialisée sera familière avec toutes les garanties liées aux programmes immobiliers neufs, notamment dans le cadre de la gestion des travaux. Elle sera ainsi à même de faire fonctionner la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou la garantie décennale si jamais des travaux venaient à être nécessaires, afin que le propriétaire paie le moins possible.
Dans le cas où vous avez réalisé un investissement locatif grâce à un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel, passer par une agence de gestion locative spécialisée est quasiment nécessaire. Il faut en effet que vous puissiez confier la gestion de votre logement à un mandataire familier avec le fonctionnement d’un tel dispositif, afin que vous puissiez profiter pleinement de vos avantages fiscaux.
La loi Pinel requiert notamment de respecter des plafonds de loyer, et votre agence mandataire se chargera de mettre en place un loyer approprié et de le revaloriser au besoin. Cette loi exige également de choisir des locataires selon leurs ressources, et une agence spécialisée saura sélectionner des candidats répondant à ces critères. Passer par une agence est un excellent atout pour garantir la rentabilité de votre investissement locatif.
Tout savoir sur les services d’IMMO 9 Gestion
Avant de signer un mandat de gestion locative
Avant même de faire appel à une agence de gestion locative, plusieurs critères sont à respecter impérativement afin d’assurer la rentabilité de votre investissement : l’emplacement et typologie notamment. En effet, le logement dans lequel vous devez investir doit impérativement se trouver dans un secteur qui attirera les locataires. Dans l’idéal, il doit se trouver près des commerces, des infrastructures de transport et des universités ou des bassins d’emploi. La typologie quant à elle doit être adaptée à votre locataire cible.
Afin de bénéficier d’un accompagnement totalement personnalisé dès le début de votre projet d’investissement, faites appel à IMMO9. Nos courtiers immobiliers vous orienteront vers les biens les plus appropriés à votre projet et vous les proposeront à prix direct promoteur. Ils seront également à vos côtés à chaque étape de la transaction, et assureront une transition fluide et facilitée avec les services d’IMMO 9 Gestion, pour lesquels les 6 premiers mois vous seront offerts.
