Expectatives du marché immobilier toulousain post Covid-19

Caroline Tison

le 27 octobre 2020

[ mis à jour le 15 février 2023 ]

À Toulouse, comme partout ailleurs en France, l’ensemble du secteur immobilier est au ralenti . La crise sanitaire du Covid-19 a donné lieu à un confinement et des règles strictes en matière d’hygiène et sécurité. Ces dernières ont obligé les professionnels à suspendre leurs activités ou à s’adapter à travers des dispositifs tels que le télétravail. Cette période d’incertitude a des conséquences sur les projets immobiliers des acheteurs. Ceux-ci sont mis entre parenthèses, reportés à une date ultérieure, remis en question ou tentent de se poursuivre malgré la situation.

Nécessairement, il y aura un avant et un après global à l’issue de cette crise et du confinement. Le marché immobilier toulousain connaîtra incontestablement des transformations, du fait de la reprise de l’activité immobilière, des chantiers, mais également des critères des acquéreurs et des transactions. Ce marché, déjà tiraillé entre une offre appréciable et une demande importante, ne pourra que vivre une évolution au niveau de ses prix.

Quel comportement peut-on supposer pour le marché immobilier toulousain ?
Comment les investisseurs vont exprimer leurs futures requêtes après le confinement ?
Que peut-on attendre des taux d’intérêt à l’issue de la crise sanitaire et économique ?

Avant le Coronavirus, le marché toulousain bien portant

En 2019, Toulouse faisait partie des villes qui connaissaient l’une des plus fortes progressions du pays en matière de démographie avec une augmentation de plus de 7,6 % en 5 ans. Quatrième aire urbaine de France, derrière Paris, Lyon et Marseille, la capitale d’Occitanie possède un bassin économique fertile. En effet, de puissantes industries aéronautiques et spatiales, telles qu’Airbus, cohabitent avec de grands laboratoires de recherche au côté de nombreuses PME et multiples sous-traitants.

Le marché immobilier toulousain est témoin du dynamisme économique de Toulouse et de son aire urbaine. Avec un Indicateur de Tension Immobilière (ITI) de plus de 13 acheteurs pour 10 vendeurs à Toulouse intra-muros et 11 pour 10 au sein de l’aire urbaine, la ville rose bénéficie d’une forte demande immobilière. De même, le pouvoir d’achat immobilier reste très bon, comme en atteste la rentabilité moyenne d’un achat qui s’évalue à 50 mois, soit un peu plus de 4 ans.

L’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) :
Calculé en divisant le nombre total d’acheteurs actifs par le nombre total de vendeurs actifs, l’ITI sert à comprendre et anticiper les évolutions des prix de l’immobilier en mesurant le rapport de force entre l’offre et la demande. Il permet de prévoir la tendance de base de l’évolution des prix sur les 6 prochains mois.
Source : MeilleursAgents.com

La ville de Toulouse a battu des records en 2019 avec une envolée des prix de l’immobilier de plus de 30 % depuis 2011, à l’instar de Bordeaux, Rennes, Nantes ou encore Lyon. Avec un prix moyen du mètre carré estimé à 3.086 €, la ville enregistre une hausse significative faisant d’elle l’une des grandes métropoles économiquement attractives de l’Hexagone.

Cette hausse des prix témoigne du marché immobilier dynamique de la ville rose et dont les vendeurs veulent profiter, pour le plus grand bonheur des acheteurs.

Les alentours de Toulouse demeurent aussi attractifs que l’hypercentre. À titre d’exemple, Balma, commune jouxtant la Côte Pavée, quartier prisé des ménages aisés par la présence d’écoles privées, est une localité très demandée. Mais ce n’est pas le seul atout de Balma qui est une commune essentiellement résidentielle et pavillonnaire dont le parc immobilier comprend 66 % de maisons individuelles. La présence du métro et de l’aéroport à moins de 20km en fait une ville charnière entre Toulouse et l’extérieur de la métropole. Balma offre un cadre vie paisible aux familles, grâce notamment à ses espaces naturels : parc Lagarde, lac Saint-Clair, bois des Archevêques.

De même, Balma a bénéficié d’un grand plan d’aménagement sur 100 hectares de son territoire. Destiné à l’habitat et aux activités économiques, ce plan s’est concentré autour de l’écoquartier Vidailhan, du campus tertiaire de la Garrigue, de la colline de Thégra ainsi que de la zone d’activités de Montredon-la-Tuilerie.

Vient ensuite le nord de Toulouse avec Aucamville et Launaguet qui jouissent d’un accès rapide au centre-ville avec la proximité des transports en commun, en plus des commerces. Ici, les prix de l’immobilier restent cohérents et raisonnables.

Enfin, Blagnac et Merville bénéficient de l’attractivité d’emplois due à la présence d’Airbus qui confère la principale source de dynamisme du marché avec une demande soutenue.

Les profils des acquéreurs toulousains peuvent être différents : familles ou primo-accédants. Toutefois, l’hypercentre toulousain demeure privilégié par la demande globale.

Un marché immobilier français globalement en bonne santé

Selon MeilleursAgents, l’année 2019 a été “un grand millésime immobilier” qui a suivi une année 2018 déjà exceptionnelle. Avec des prix en constante augmentation, à l’instar des volumes de ventes, la dynamique observée depuis maintenant plus de 4 ans se poursuit et a tendance par ailleurs à s’accélérer.

La moyenne nationale du prix du mètre carré en France s’élevait à 2.606 € en 2019 et s’accompagnait d’un volume de transactions dans l’ancien record : 994.000 ventes entre juin 2018 et mai 2019. Ainsi, le seuil historique du million de ventes a été atteint sans aucun problème à la fin de l’année dernière.

Paris ainsi que les 10 plus grandes villes du pays ne sont pas étrangères à cette bonne santé du marché immobilier national. On observe par ailleurs, de l’autre côté du podium, une évolution des prix quasi nulle (+0,4 %) au sein des zones rurales, du fait de leur attractivité liée à l’emploi moindre et d’une croissance démographique modérée par rapport aux métropoles. À titre de comparaison, la capitale a connu une augmentation de plus de 8,8 % en 1 an en atteignant historiquement les 10.000 €/m².Les prix immobiliers sont fortement corrélés aux niveaux de taux d’emprunt. Mais pas que.

En France, le pouvoir d’achat immobilier se maintient et s’accroît, en relation avec la situation économique globale des contribuables. Depuis 2011, la capacité d’emprunt des Français a augmenté de 30 %. En même temps, l’immobilier connaît un repli des prix moyens. Ainsi, cette hausse des prix est compensée par la baisse des taux d’intérêt.

Il vaut donc mieux privilégier l’acquisition plutôt que la location. En effet, la durée de rentabilisation d’un achat est un argument plus qu’intéressant. À Lille, elle est estimée à 3 ans. Dans le sud de la France, à Marseille et Montpellier, elle est de 4 ans.

À ce contexte favorable à l’achat d’un bien immobilier, il faut ajouter une amélioration des conditions d’emploi. Le nombre de chômeurs en France a significativement baissé en passant de 10,5 % en 2015 à 8,7 % en 2019. Cette baisse a occasionné la naissance d’environ 500.000 potentiels acquéreurs.

Dans l’Hexagone, la demande est largement supérieure à l’offre selon l’Indicateur de Tension Immobilière. Paris et les 10 plus grandes villes de France comprennent 21 % d’acquéreurs de plus que de vendeurs. Parmi eux, 33 % sont primo-accédants et 70 % souhaitent acheter en résidence principale.

Par conséquent, il résulte des prix immobiliers en hausse, accompagnés de taux d’emprunt bas et d’un contexte d’emploi favorable, un marché immobilier national sain.

Néanmoins, cette hausse, qui devrait se poursuivre dans les grandes villes, soulève une interrogation : celle de l’accessibilité au logement à moyen terme, notamment pour Nantes et Toulouse.

Les prix de l’immobilier : à quoi peut-on s’attendre à Toulouse ?

En début d’année, Toulouse faisait partie de multiples classements parus dans les médias. En 2019 déjà, le site SeLoger avait placé la ville rose en tête du palmarès des villes où il faut investir avec un délai de vente de 63 jours, un loyer moyen de 562 € et un prix du mètre carré à 3.382 €. En janvier, le Figaro positionnait la capitale d’Occitanie en pole position des villes où il fait bon vivre. Par ailleurs, Le Point et la Fondation iFrap classaient la métropole toulousaine 3^e au palmarès des très grandes villes les mieux gérées de l’Hexagone.

Ceci nous amène à une conclusion : celle que l’immobilier toulousain n’aura certainement pas autant de mal que d’autres zones urbaines françaises à se relever de cette crise.

Toutefois, les incertitudes actuelles se font pressantes et inquiètent raisonnablement les professionnels du marché immobilier local. En effet, quelques scénarios se profilent déjà à l’horizon.

Beaucoup prédisent une baisse des prix, notamment dans l’ancien. Si à l’instant de l’achat, un bien immobilier ancien est en moyenne 30 % moins cher que celui du neuf, le coût de ce dernier se rattrape sur le long terme. Cependant, si les prix connaissent une baisse à l’issue de la crise sanitaire et économique, l’ancien n’en sera qu’encore moins cher et plus attractif économiquement parlant.

Par ailleurs, si on imagine une baisse modérée des prix sur le marché toulousain de l’ancien, ajouté à cela les retards prévisibles des chantiers des promoteurs, il est fort à parier que les coûts vont augmenter dans le neuf. Les constructeurs vont très certainement, et légitimement, vouloir rattraper ces retards, tout en devant se conformer au guide des bonnes pratiques sanitaires à destination du BTP. Ce dernier impose notamment une distanciation physique des ouvriers, mais interdit également la présence simultanée de deux corps de métiers sur un même lieu. Ces dispositions nécessitent une organisation matérielle et logistique de la part des entrepreneurs du bâtiment qui, elle aussi, a un coût.

En d’autres termes, les mesures sanitaires liées à la crise du Covid-19 ont un impact sur les coûts de construction. Par conséquent, les prix de l’immobilier risquent de fortement augmenter si l’État n’intervient pas pour réguler le marché.

À Toulouse, l’année 2019 avait été jugée exceptionnelle sur le plan immobilier. Et le début de l’année 2020 s’annonçait prometteur en matière de volume de ventes avec des prix en hausse.

“2019 avait été une année historique, on avait jamais atteint de tels niveaux d’échanges dans notre région. Et les prix avaient bien grimpé : sur l’agglomération de Toulouse, le prix de vente des appartements avait augmenté de 6%, celui des maisons de 11%. Pour 2020, les taux d’intérêt étaient bien orientés, rien ne laissait présager l’effondrement du marché.” Maître Pailhès, président de la Chambre des Notaires de la cour d’appel de Toulouse

Jean-Pierre Delnomdedieu, président de la FNAIM Haute-Garonne, confirme ces dires en avançant que 2020 débutait avec un beau volume des ventes.

Concernant les études notariales, Maître Pailhès estime que l’activité a été réduite à 10 à 20 % de celle habituelle, avec un problème : celui de la fermeture de nombreux services administratifs. Pour finaliser une vente, le dossier nécessite des documents essentiels.

Pour Sophie Bensaid, gérante de deux agences immobilières aux Carmes et rue de Rémusat, le télétravail assure la continuité de l’activité. Les agents reçoivent encore quotidiennement des appels de futurs acquéreurs toulousains. Avec le confinement, ces derniers ont plus de temps pour penser à l’avenir, à leur projet de vie et donc à leur projet immobilier. D’ailleurs, le site SeLoger enregistre un taux de 60 % de particuliers qui continuent leurs recherches. Néanmoins, les visites sont suspendues. Et pour Me Pailhès, “on ne fait pas de vente avec une visite virtuelle”. Celui-ci prévoit, en outre, un deuxième creux dans les échanges à l’issue du confinement.

Toutefois, le marché immobilier du neuf s’appuie sur les VEFA, les Ventes en L’État Futur d’Achèvement, qui, elles, se font sur plans et donc n’appellent pas à des visites physiques des biens.

Si le confinement force à mettre en parenthèses certaines transactions, un report de celles-ci est envisagé. Les mois de juillet et août sont ordinairement synonymes d’une activité immobilière plus apaisée. Mais cette année, ils devraient être plus mouvementés, du fait du déconfinement et de la remise en route des projets immobiliers.

Pour Me Pailhès, l’évolution des prix du marché immobilier toulousain va surtout dépendre de l’état de l’économie locale après la crise. En effet, si le marché du travail subit une baisse, elle sera alors corrélée à une baisse des prix des biens immobiliers.

En revanche, Jean-Pierre Delnomdedieu se montre plus optimiste. Pour lui, c’est l’investissement immobilier qui va connaître une hausse des prix en réaction à la chute des cours boursiers.

Les prévisions abondent effectivement dans ce sens. Lors de la première semaine de crise, les placements financiers ont perdu 10 % de leur valeur boursière, et ce en une seule journée. C’est chose impossible dans l’immobilier. Les investisseurs seraient donc les candidats à la relève du marché immobilier toulousain mais aussi français.

Un effondrement du marché immobilier est-il à prévoir ?

C’est le scénario le moins probable, les experts de l’immobilier s’y accordent. Il y aura éventuellement plusieurs comportements adoptés, dont deux principaux qui ressortent :

• Un attentisme de la part des acquéreurs avec une pause nécessaire dans les transactions, le temps que la stabilisation du marché se fasse.
• Des opportunités à saisir et donc des positionnements rapides de la part des acheteurs et investisseurs.

Dans tous les cas, l’immobilier n’est pas un bien de consommation ordinaire, il constitue un besoin primaire et élémentaire : celui d’avoir un toit au-dessus de soi. Pour les occupants, ce toit se doit d’être le plus confortable possible car leur bien-être en dépend. C’est pourquoi certaines tendances vont éventuellement émerger : une demande de logement ou d’aménagements avec des extérieurs, une certaine luminosité, des espaces annexes et des surfaces plus grandes.

Cette période de confinement va également donner lieu à l’éclosion de nouveaux modèles ou à leur démocratisation : l’habitat partagé, la végétalisation des villes, une consommation plus locale et la généralisation du télétravail. De toute évidence, des transformations sont à prévoir en matière d’immobilier.

Les effets du confinement sur les projets immobiliers des Toulousains

Confinement seul, en couple, en colocation, avec ses parents, en famille ; avènement du télétravail, petites surfaces, voisinage bruyant,... autant de paramètres qui vont être à prendre en compte à l’issue du confinement et lorsque l’activité va reprendre de plus belle. Effectivement, le coronavirus, qui a obligé la population française à rester chez elle, ne sera pas sans conséquences sur les structures familiales et les demandes locatives et d’acquisitions à la propriété.

Des transformations familiales qui vont susciter des mouvements immobiliers

Avec optimisme, il est potentiellement à prévoir que la demande sortira plus forte au moment du déconfinement total de la France.

Le confinement aura certainement permis à certaines personnes de s’apercevoir que leur mode de vie n’était pas aussi adapté qu’elles le pensaient. À l’issue, des transformations des modèles conjugaux propres à chacun sont prévisibles. Emménagements à deux, mariages et unions, divorces et séparations, ces modifications vont nécessiter des évolutions des situations de vie qui auront un impact immobilier.

Non sans une pointe d’humour, les médias évoquent également la prévision d’un pic de naissances pour la fin de l’année et les mois suivants la nouvelle. Cela nécessitera des besoins de surfaces plus grandes et des chambres supplémentaires.

Le marché immobilier mis en suspens en ce moment devrait sans nul doute repartir sur les chapeaux de roue dans les mois à venir.

Des envies de surfaces et d’extérieurs

Par ailleurs, on peut supposer que les petites surfaces auront moins la cote auprès des acheteurs en résidence principale et des locataires. Le trauma généré par le fait de devoir vivre dans un logement d’une superficie moindre devrait faire naître des envies d’espace. Les mètres carrés vont très certainement augmenter au sein des critères de recherche. Ces derniers vont assurément voir se multiplier les demandes d’espaces extérieurs tels que des jardins ou des terrasses ou, a minima, la présence de balcons.

Cela n’aura échapper à personne, l’annonce du confinement total a créé une vive réaction de la part des populations urbaines. Un important flux migratoire vers les zones plus rurales en a résulté. Fuir les petits appartements parisiens et la pollution a été la première chose en tête de ces voyageurs. Ce phénomène se traduira-t-il à l’avenir par des projets et programmes immobiliers qui s’implanteront en périphérie des métropoles ? C’est, là aussi, à prévoir.

D’ailleurs, Toulouse a été la deuxième ville, derrière Paris, à connaître un exode conséquent de sa population vers les périphéries et campagnes.

Cet épisode migratoire donnera aussi des idées de résidences secondaires aux personnes vivant en centre-ville.

Enfin, un dernier phénomène peut également appuyer cette prévision : le recours massif au télétravail. Nombreux sont celles et ceux qui voudraient poursuivre leur activité à domicile au-delà de la période de confinement. Les demandes vont certainement affluer auprès des employeurs. Et pour ce faire, les conditions de travail devront suivre : calme, isolation phonique, luminosité, autant de critères primordiaux au bon fonctionnement d’une activité professionnelle à distance.

50.000 logements commandés par les deux principaux bailleurs français

En réaction à la récession qui s’annonce, les deux principaux bailleurs français, CDC Habitat et Action Logement, ont lancé un appel à projet pour la production de 50.000 logements, dont 40.000 en VEFA et 10.000 pour le logement social.

Pour ce qui est des VEFA :

• 10.000 seraient des logements intermédiaires neufs avec des loyers modérés,
• 15.000 seraient des logements sociaux neufs,
• 15.000 seraient des logements locatifs abordables neufs conventionnés avec l’Anah.

Ces appartements seront implantés au sein des zones dites “tendues” A bis, A et B1, ainsi que dans 200 communes intégrées au Plan “Action cœur de ville”.

Les taux d’intérêts des prêts immobiliers

Une évolution mineure début avril

Début avril, nous avons pu observer une remontée des taux d’intérêt. Légers, certes, car les banques veulent avant tout se couvrir, en cette période de crise sanitaire, des risques de défaillance de la part des emprunteurs.

Toutefois, ces taux restent bas et surtout inférieurs à l’inflation. Ils dépendent de deux choses :

• Les taux interbancaires qui sont fixés par la BCE et qui, effectivement, ont augmenté.
• Les structures bancaires elles-mêmes qui décident des marges. Pour le moment, elles ne souhaitent pas augmenter ces dernières.

Cette augmentation mineure des taux bancaires sera potentiellement compensée par des futures mesures prises par le gouvernement pour relancer le secteur de la construction.

Et après ?

Il n’y a strictement aucune raison que ces taux partent à la hausse. À l’issue de cette crise et au sortir du confinement, il faudra relancer l’économie. Des taux d’intérêt qui augmentent, c’est synonyme d’une demande immobilière en baisse. Par conséquent, l’État a tout intérêt à maintenir ces taux pour que l’activité immobilière reprennent et que la demande reste stable, voire augmente.

L’assurance-vie et la pierre sont les deux placements préférés des Français. Contrairement à la bourse qui apparaît beaucoup plus fragile et moins stable (une perte de valeur de 10 % en une journée pour les placements financiers ne se verra jamais dans l’immobilier), le logement demeure une valeur refuge. On ne cessera jamais de le répéter.

En janvier 2020, le gouvernement et les banques ont décidé de resserrer les conditions d’octroi des prêts immobiliers. En effet, emprunter sur plus de 25 ans n’est plus possible, tout comme dépasser les 33 % de taux d’endettement, sur les recommandations du Haut conseil de stabilité financière.

Cependant, la survenue de la crise sanitaire dont a découlé la crise économique devrait freiner ces nouvelles mesures. Pour relancer l’économie, il faudrait donc rouvrir un peu les vannes et rendre le marché plus souple et plus flexible.

Dans ce sens, si l’État consent à apporter un maximum de souplesse pour que l’économie reparte le plus rapidement possible, il est également concevable d’espérer un report de l’amendement Montgolfier. En effet, à compter du 1^er avril 2020, la rémunération des intermédiaires qui distribuent des biens Pinel est limitée à 10 %.

Concernant les taux d’intérêt chez nos voisins, au Danemark, ils sont négatifs ! Sur une période de 10 ans, les taux sont inférieurs à zéro. La Jysk Bank propose notamment un taux d’intérêt à -0,5 %. Si la réglementation française oblige à rembourser au minimum le capital emprunté (notamment avec le Prêt à Taux Zéro - PTZ), cela reste une idée comme une autre pour relancer l’économie après le passage du Covid-19.

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