Investissement immobilier durable : Pourquoi miser sur un achat éco-responsable ?
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Parce que l’investissement en immobilier durable est rentable
- Parce que l’investissement en immobilier durable ne générera pas de gros travaux
- Parce que dès 2023 la loi de défiscalisation Pinel+ sera réservée à l’immobilier durable
- Qu’est-ce que l’immobilier durable ou éco-responsable ?
- Construire + haut et plus dense pour limiter l’artificialisation des sols
- Les normes, certifications et labels de l’immobilier durable
Depuis le 1er janvier 2022, la nouvelle Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) impose aux promoteurs, un cahier des charges faisant grimper de plusieurs niveaux le degré d’écoresponsabilité des bâtiments. Au-delà de la nécessité de freiner le réchauffement climatique, l’investissement en immobilier durable est-il rentable ? Quels sont les arguments commerciaux de ces programmes immobiliers neufs E+C-, biosourcés et bioclimatiques ?
Parce que l’investissement en immobilier durable est rentable
Selon NF Habitat, un logement durable certifié augmente de 9% en moyenne sa valeur immobilière. Sur l’ensemble du territoire national, un logement DPE A affiche un prix de vente supérieur de 11% à un logement sur le même emplacement mais présentant un DPE F.
Une réalité commerciale qui varie considérablement d’une ville à l’autre. Dans certaines villes, les différences sont énormes. Ainsi à Brest, un logement qui présente une étiquette DPE A est vendu aujourd'hui 57% plus cher qu'un DPE F. À Nîmes les prix grimpent de 55% ; à Limoges 49%. En Occitanie un appartement neuf à Toulouse (étiquette A ou B) sera revendu 16% plus cher qu’un logement présentant une étiquette D.
La demande de biens éco-responsables, de faible consommation énergétique commençant à croitre sérieusement, le prix d’un logement DPE A en 2022, est 17% supérieur au même type de bien vendu en 2020. Selon une étude Opinionway, 80% des acheteurs s’informent sur le DPE d’un bien avant d’envisager une visite du logement et 87% d’entre eux déclarent accorder une importance particulière aux DPE de leur futur logement.
Parce que l’investissement en immobilier durable ne générera pas de gros travaux
Depuis juillet 2021, le mode de calcul du DPE a changé et inclue désormais le calcul de l’émission de gaz à effet de serre de l’alimentation en énergie des logements.
Un mode de calcul nouveau qui a fait chuter d’un niveau les étiquettes DPE de nombreux logements. 800 000 logements français sont ainsi passés de l’étiquette E à l’étiquette F. Les logements présentant ce niveau de consommation ne seront plus autorisés à la location d’ici 2028.
Les logements présentant un niveau de DPE G ne seront plus autorisés à la location dès l’année prochaine.
Les appartements et maisons affublés d’une étiquette de DPE E (soit 24% du parc immobilier ancien en France) seront quant à eux interdits à la location en 2034.
Les travaux d’isolation d’une toiture coutent selon le site laprimeenergie.fr, entre 8000 et 12 000 € pour 100m². Une isolation des murs par l’intérieur coute elle en moyenne 60€ du m².
La facture est élevée pour les investisseurs, propriétaires de passoires thermiques qui a eu un impact direct sur le marché immobilier. +21% de mise en vente des logements DPE G en un an sur le territoire français. +74% à Rennes, +70% à Nantes, +72% à Paris.
Le principal risque, lorsque l’on investit dans de l’immobilier durable, c’est que son interlocuteur fasse du « greenwashing ». Sinon, les investissements dans ce type d’immobilier s’avèrent nécessairement moins risqués que ceux réalisés dans de l’immobilier classique, sur lesquels les règlementations actuelles font peser une épée de Damoclès. La loi climat et résilience, adoptée en juillet dernier, interdit ainsi progressivement à la location, à partir de 2025, les passoires thermiques. Le risque sur ce type de constructions est donc bien supérieur que sur des immeubles où les diagnostics sont très performants !
Parce que dès 2023 la loi de défiscalisation Pinel+ sera réservée à l’immobilier durable
Le dispositif de défiscalisation en immobilier locatif neuf Pinel verra ses taux de réduction d’impôts abaissés en 2023. Des taux qui seront à nouveaux réduits en 2024 pour totalement disparaitre à la fin de cette même année.
Pour conserver jusqu’à 21% du prix du logement remboursé par l’état sous forme de réduction fiscale, les investisseurs devront investir en loi Pinel plus. Traduction : acheter des logements DPE B en 2023, A en 2024 répondant à tous également aux jalons 2025 des indicateurs RE2020. Cette nouvelle loi favorisant le développement de l’immobilier durable dans les zones tendues de France imposera également des critères de confort ainsi qu’une surface minimale et un espace extérieur. La nouvelle orientation du dispositif Pinel représente un tournant majeur en faveur de l’investissement en immobilier durable.
Qu’est-ce que l’immobilier durable ou éco-responsable ?
Les objectifs des constructions durables, E+C- et biosourcés sont de :
- Réduire les consommations en énergie des logements ET des chantiers
- Minimiser l’impact environnemental des bâtiments
- Répondre à l’objectif neutralité Carbonne collective 2050 en accord avec la loi de transition énergétique.
Le bâtiment est l'un des secteurs clé pour lutter contre le réchauffement climatique. Il représente 43% des consommations énergétiques nationales, soit 660 TWh, et près de 25% des émissions de CO2. Cela correspond à une tonne d’équivalent pétrole consommée, à une demi-tonne de carbone et à près de 2 tonnes de CO2 émises dans l’atmosphère par an et par habitant.
Ecologie.gouv.fr
Construire + haut et plus dense pour limiter l’artificialisation des sols
S’ajoute à ces dernières considérations, une nécessité jusqu’alors peu considérée d’un urgent coup d’arrêt à l’artificialisation nette des sols. Engendré par l’étalement des métropoles et la construction en périphérie des villes d’immenses zones commerciales et industrielles. L’Objectif zéro artificialisation nette promu par la loi Climat et résilience semble avoir reçu un écho favorable parmi les élus locaux. À titre d’exemple, Jean-Luc Moudenc envisage d’imposer aux promoteurs de l’immobilier neuf à Toulouse, des constructions plus hautes et plus denses à l’image de l’écoquartier de la Cartoucherie qui regroupe :
- 3 100 logements,
- 1200m² d’espace culturel,
- 3000m² d’espace sportif,
- 78 000 m² de bureaux et activités,
- 1800 places de stationnement en silo,
- 15 000m² d’équipements publics,
- 7000m² de commerces sur 33 ha,
Les normes, certifications et labels de l’immobilier durable
Une pléiade de labels attestant de l’éco-responsabilité des logements rend l’identification des programmes immobiliers neufs durables assez complexe. Rapide tour de piste des normes et labels les plus fréquents ou récents de l’immobilier neuf :
La RT 2012 encadre aujourd’hui la très large majorité des programmes immobiliers neufs en France. Elle fait apparaitre sur le marché les notions de besoins bioclimatiques du bâti (Bbiomax), de consommation d’énergie primaire (Cepmax), de confort en été (Ticréf). Elle plafonne à 50kWep/m²/an pour tous les bâtiments neufs. Depuis janvier 2013 elle concerne également les bâtiments publics.
La RE 2020 obligatoire pour tous les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022, elle fait apparaitre l’empreinte environnementale du bâtiment dans le calcul de l’éco-responsabilité de ce dernier. Elle modifie 2 indicateurs de la RT 2012(Bbio et Cep). Elle impose 5 indicateurs de performance énergétique et 4 indicateurs de l’impact carbone des bâtiments. Les contraintes imposées par le plafond Icénergie_maxmoyen rendent très difficile l’usage exclusif du chauffage au gaz et autres énergies fossiles dès 2025 pour les logements collectifs.
Le label Écoquartier
Le développement des modes de transports alternatifs à la voiture, offre un accès facilité aux modes de transports doux et transports publics ;
- le recours aux énergies renouvelables et locales ;
- l’utilisation de matériaux biosourcés et le recours à l’écoconstruction ;
- la création de systèmes alternatifs d’assainissement et de gestion des eaux pluviales ;
- le traitement éco-responsable des déchets : tri, recyclage, compostage, etc. ;
- la préservation des espaces naturels et l’aménagement d’espaces verts ;
- une politique de mixité et d’intégration sociale ;
- une gouvernance participative
Le Label HQE est basé sur 14 critères d’évaluation impliquant la faible nuisance du chantier, une démarche d’écoconstruction, une bonne gestion des énergies, déchets et de l’eau, un confort accru, une bonne prise en compte de la qualité de l’air, de l’eau et des espaces. Ce label existant depuis 2004 peut octroyer en cas de niveau élevé du respect des critères sus nommé : un label THQE (très haute qualité environnementale).
Le Label Bâtiment biosourcé certifie qu’une partie que tout ou partie d’un programme immobilier neuf comprend une part non négligeable de matériaux obtenus à partir de matières naturelles (ou biomasse) : bois, miscanthus, paille, laine de mouton, plumes, terre cuite…
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