Investir dans l'Hypercentre

La Place du Capitole, les Allées Jean Jaurès, St Sernin... le centre historique de Toulouse regorge de lieux plus emblématiques les uns que les autres. L’hypercentre toulousain attire donc forcément de nombreux investisseurs en raison de son dynamisme économique, de son attractivité touristique et de sa forte demande locative.

Avec la disparition du dispositif Pinel, de nouvelles solutions s’offrent à ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif à Toulouse pour se constituer un patrimoine rentable. Parmi elles, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se démarquent comme des alternatives avantageuses.

Investir en LMNP ans l’Hypercentre de Toulouse

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’investir dans un logement meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité attractive. Ce statut est particulièrement adapté à l’hypercentre de Toulouse, où la demande pour des locations meublées est forte, notamment auprès des étudiants (Toulouse a longtemps été classée 1ère ville étudiante de France), jeunes actifs et cadres en mobilité.

Les avantages du LMNP

• Fiscalité avantageuse avec le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, OU, le régime réel et la possibilité de déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, gestion locative, etc.) et d’amortir le bien, réduisant ainsi fortement la base imposable.
• Récupération de la TVA (20 %) si le bien est situé dans une résidence de services (étudiante, senior, tourisme) et loué pendant 20 ans.
• Flexibilité des baux, de 9 mois pour les étudiants à 1 ans pour les locataires classiques, et loyers attractifs, généralement de 15 à 30 % supérieurs aux locations nues

Pourquoi investir en LMNP dans l’hypercentre de Toulouse ?

Toulouse est chaque année dans le top 3 des meilleures villes étudiantes de France. Elle accueille environ 130 000 étudiants par an et de nombreux professionnels du secteur aéronautique et technologique. Les résidences étudiantes et options d’investissements sur des petites surfaces meublées sont donc nombreuses.

De plus, l’offre de logements neufs est limitée car l’hypercentre étant très recherché, les biens partent vite et s’y valorisent rapidement.

En outre, la demande excédant l’offre, un bien meublé dans l’hypercentre garantit un bon rendement locatif.

Investir en LLI dans l’Hypercentre : Une alternative innovante

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un nouveau dispositif permettant d’investir dans un logement neuf avec une fiscalité avantageuse, à condition de louer à un locataire respectant des plafonds de revenus et de loyers.

Les avantages du LLI pour un investissement dans l’hypercentre de Toulouse

• TVA réduite à 10 %, donc un investissement plus accessible avec –10% sur le prix d’achat.
• Exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans, selon la durée de mise en location sous conditions LLI.
• Plafond de loyer de la zone A pour Toulouse (le plus élevé), garantissant un rendement compétitif.
• Sécurisation du revenu locatif grâce à la forte demande locative, assurant un taux de vacance quasi-nul.

Acheter un logement neuf avec le PTZ dans l’Hypercentre de Toulouse

Le centre historique toulousain est un secteur très prisé pour l’achat d’un logement neuf. Toutefois, les prix élevés peuvent constituer un frein pour les primo-accédants. Heureusement, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permet de financer une partie de l’acquisition sans payer d’intérêts, rendant ainsi l’achat plus accessible. Cette aide précieuse peut vous permettre de devenir propriétaire de votre résidence principale dans l’un des quartiers les plus recherchés de la Ville Rose.

Le PTZ est un prêt aidé par l’État, accordé aux primo-accédants pour financer une partie de l’achat d’un logement neuf. Il ne comporte aucun intérêt ni frais de dossier, ce qui en fait une solution idéale pour alléger le coût d’un achat immobilier, en particulier dans un contexte économique tendu avec des taux de crédit assez hauts.

Profitez du PTZ pour devenir propriétaire dans l’hypercentre

L’Hypercentre de Toulouse offre un cadre de vie privilégié avec des commerces, des transports en commun et des espaces culturels à proximité. Le marché immobilier y est dynamique, avec des prix élevés qui rendent l’achat plus complexe sans aide financière. Grâce au PTZ, il est possible de réduire son emprunt bancaire et d’optimiser son plan de financement.

Le PTZ ne finance pas la totalité de l’achat, mais peut couvrir jusqu’à 50 % du prix du bien pour les ménages aux revenus les plus modestes (tranche 1). Le reste du financement doit être complété par un prêt bancaire classique, un prêt d’accession sociale (PAS) ou un apport personnel.

Exemple d’achat d’un T2 neuf avec le PTZ dans l’Hypercentre

Lucie, 29 ans, salariée à Toulouse, souhaite acheter son premier appartement dans l’Hypercentre pour éviter la location. Elle gagne 32 000 €/an et veut acquérir un T2 neuf de 45 m² à Capitole pour 250 000 €. Se situant dans la tranche 3, elle est éligible à un PTZ à 40%. Le montant de la somme qu'elle peut emprunter en PTZ est de 60 000 € (40 % du plafond de montant d’achat pour une personne seule en zone A, 150 000 €).

Lucie dispose également d’un apport personnel de 20 000 € et elle devra donc, pour compléter l’achat de son appartement, contracter un prêt immobilier classique pour les 170 000 € restants.

Habiter dans l'Hypercentre

Hypercentre : le cœur commerçant

L’Hypercentre de Toulouse est au nord du quartier des Carmes. Ici le paysage architectural est principalement composé d’immeubles bourgeois qui - pour la plupart équipés de petits balcons - bordent la rue de Metz. Il en va de même quai de Tounis où les logements anciens ont, de surcroît, le privilège d’avoir une vue imprenable sur la Garonne.

Plus à l’est, avenue de la Garonnette, on trouve la quiétude d’un quartier résidentiel en plein cœur de ville. Les immeubles ornés de briques font face à des résidences modernes. Toutes les résidences profitent d’une allée largement plantée de chênes et de platanes d’ampleur.

La rue des Couteliers devient rue de la Dalbade en croisant la cathédrale du même nom. Les deux rues se composent d’édifices exceptionnels, à l’image de l’Hôtel de Clary.

Changement architectural avenue Maurice Hauriou, où les grands ensembles profitent d'un panorama sur l’écluse Saint-Michel. Non loin de là, rue de la Chaussée, les résidences neuves miment l’esthétique de l'ancien : la modernité leur est toutefois insufflée grâce à des garde-corps vitrés et des persiennes extérieures.

Comment ne pas parler de la place des Carmes, véritable carrefour d’échanges entre les résidents du quartier ? Les cafés et les restaurants font florès aux abords des halles et confèrent une ambiance conviviale aux Carmes. La rue des Filatiers est l’une des artères commerçantes des Carmes : on y trouve commerces, restaurants, banques, boutiques, aux pieds d’immeubles anciens rénovés.

©2020 Google / Date de l'image : Novembre 2018

Place du Capitole, les logements profitent d’une vue imprenable sur l’édifice emblématique de la ville : l’Hôtel de la ville et l’Opéra Capitole.

Dans les ruelles partant de la place centrale pour aller vers le nord - rue de Rémusat, rue du Taur, rue des Lois - ce sont les immeubles anciens qui dominent et profitent, pour certains, de balcons. Au sud, la rue Saint-Rome, bien que principalement commerçante, présente un habitat traditionnel et donne à voir quelques immeubles à colombages.

Plus à l’est, la rue d’Alsace Lorraine a vécu une véritable transformation depuis sa piétonnisation en 2012. Les commerces en rez-de-chaussée d’immeuble connaissent un franc succès et confèrent beaucoup d’animation à cette artère aux immeubles cossus. La zone accueillant l’Université Toulouse 1 Capitole présente, elle aussi, une architecture ancienne qui regroupe des immeubles en R+1 et R+2.

©2020 Google / Date de l'image : Octobre 2018

Points d’intérêt

• charme historique et grands monuments ;
• terrasses de charme, restaurants, services et rues commerçantes ;
• théâtre et Opéra de Toulouse Capitole
• stations de métro Capitole, Esquirol, les Carmes, François Verdier ;
• groupes scolaires allant de la maternelle au lycée ;
• plusieurs rues interdites à la circulation de transit ;
• promenade ombragée de platanes sur les berges de la Garonne.

Exemple d’un achat en résidence principale

Patrice et Sakura ont investi dans un appartement rénové comme neuf de 2 pièces. Pour ce bien mis en vente à un prix de 336 000 €, ils ont déboursé 6 300 € de frais de notaire du fait que le bien soit rénové contre 25 100 € sur le marché immobilier de l’ancien, soit une économie de 18 800 €.

Patrice et Sakura n’ayant jamais été propriétaires, ils vont faire une demande d’un prêt à taux zéro à leur banque.

Pourquoi investir dans l'hypercentre de Toulouse ?

Quelques vestiges médiévaux ornés de colombages, des églises au charme typique, quelques hôtels particuliers nantis pour beaucoup de tourelles, des immeubles haussmanniens et mêmes quelques bâtisses de charmes agrémentées de Bow-Window Art Nouveau... le cœur de Toulouse constitue un cadre de vie rêvé pour les amateurs d’architectures remarquables.

À proximité de Saint-Cyprien, Compans-Caffarelli et Jean Jaures, l’hyper centre toulousain aussi surnommé le "triangle d'or" s’étend des Carmes à Saint-Sernin. Plus largement l’Hypercentre englobe également le quai de la Daurade, Esquirol ainsi que François Verdier, Victor Hugo ou encore le quai Saint-Pierre.

© milosk50 - Shutterstock

Les programmes immobiliers d’appartements neufs à Toulouse hyper-centre sont rares et très vite pris d’assaut.

Points forts

• tous les avantages d’un cœur de métropole : restaurants, animations et rues commerçantes ;
• théâtre et Opéra du Capitole
• stations de métro Capitole et Esquirol ;
• gare SNCF Matabiau à 2 stations de métro ;
• quartier de charme ;
• groupes scolaires allant de la maternelle au lycée ;
• rues en partie piétonnisées

Marché Immobilier

Le prix moyen du m² pour l’achat d’un appartement neuf à Toulouse dans l’hyper centre est de 5 306 €. Il varie entre 3 477 € et 6 576 €.

Projets urbains

Dans le quartier des Carmes, la place du Salin a fait l’objet d’un réaménagement qui en fait un lieu plus végétal et qui tend à mettre en valeur le patrimoine environnant. Entièrement rénovée et semi-piétonnisée, la place du Salin retrouve son attractivité et permet un plus grand confort de circulation.

©2020 Google / Date de l'image : Avril 2019

Par ailleurs, les quais de la Garonne tels que Saint-Pierre ou encore la Daurade ont récemment été rénovés pour offrir toujours plus de confort aux promeneurs. Sur les quais Saint-Pierre, cela se matérialise par la création de vastes marches qui permettent de rejoindre la Garonne.

Enfin, la ligne A du métro toulousain, qui passe en plusieurs arrêts au sein du quartier Hypercentre, a fait l’objet de travaux d’importance qui ont permis de doubler la capacité en matière de voyageurs : “Ma ligne A en XXL”.

À venir, la requalification de la rue de Metz qui sera interdite à la circulation automobile de transit. Son aménagement fait l’objet en 2021 d’une consultation citoyenne en ligne de la part de la mairie.

Pour en savoir davantage sur les projets dans le secteur, prenez contact avec la :

Mairie de quartier Toulouse Centre

5, rue Paul-Mériel

Téléphone : 05.81.91.79.52