Investir aux Minimes

Le quartier des Minimes à Toulouse demeure une valeur sûre pour l’investissement locatif. Proche du centre-ville, bien desservi par la ligne B du métro et riche en commodités, il attire aussi bien les étudiants que les jeunes actifs et les familles. Avec la fin du dispositif Pinel, les investisseurs peuvent désormais se tourner vers deux alternatives pour l’investissement locatif à Toulouse : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ces deux dispositifs offrent des avantages fiscaux non négligeables et une rentabilité optimisée dans un marché immobilier toulousain toujours plus dynamique.

Investir en LMNP aux Minimes

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’investir dans un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Il s’adresse aux particuliers souhaitant générer des revenus locatifs complémentaires sans devenir bailleur professionnel.

Pourquoi choisir le LMNP aux Minimes ?

Le quartier qui a bercé Claude Nougaro durant sa jeunesse est un secteur historiquement très apprécié des toulousains.La population étudiante et les jeunes actifs sont nombreux dans ce quartier prisé pour sa proximité avec les grandes écoles, les universités à portée de métro et les pôles économiques de Toulouse.

De plus, un logement meublé se loue en moyenne 10 à 20 % plus cher qu’un logement vide, et présente donc une rentabilité intéressante. En outre, la fiscalité du statut LMNP est avantageuse :

• Régime Micro-BIC : abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs.
• Régime réel : déduction des charges (frais d’entretien, intérêts d’emprunt, amortissement du bien et du mobilier…).

Enfin, contrairement à la location nue, le bail d’un logement meublé peut être plus court (9 mois pour un étudiant, 12 mois renouvelables pour un locataire classique), permettant une rotation locative et une meilleure adaptation au marché.

Investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) aux Minimes

Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) propose une autre approche de l’investissement locatif. Il a pour objectif d’offrir des logements à loyers modérés pour les classes moyennes, tout en accordant aux propriétaires des avantages fiscaux intéressants.

Les atouts du LLI aux Minimes

• TVA réduite à 10 % sur le prix d’achat (au lieu de 20%), permettant une économie directe sur le coût du bien.
• Exonération de taxe foncière pendant jusqu’à 20 ans, qui constitue un gain important sur les frais usuels.
• Plafonds de loyer encadrés mais compétitifs : 14.49€/m² en 2025 pour Toulouse en zone A.
• Les plafonds de ressources des locataires assurent une demande constante et réduisent le risque de vacance.
• Tous les logements en LLI respectent les dernières normes énergétiques (RE2020), garantissant une performance énergétique optimale.

Acheter un logement neuf avec le PTZ aux Minimes

Le quartier des Minimes, à Toulouse, est l’un des secteurs les plus attractifs pour les primo-accédants souhaitant investir dans l’immobilier neuf. Grâce au PTZ, dispositif aidé par l’État, l’accession à la propriété est facilité avec la possibilité de financer une partie du prix d’achat sans payer d’intérêts. Voici un tour d’horizon des avantages du PTZ et un exemple concret d’achat dans ce quartier dynamique.

Les avantages d’acheter aux Minimes avec le PTZ

Le PTZ est un prêt immobilier destiné aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il est particulièrement intéressant pour financer l’acquisition d’un logement neuf dans des zones à forte demande locative, comme Toulouse (et donc les Minimes), classée en zone A.

• L’État prend en charge les intérêts du prêt, ce qui réduit fortement le coût total du financement.
• Depuis avril 2024, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût d’un bien immobilier pour les ménages les plus modestes.
• Selon vos revenus, la durée du prêt peut s’étendre sur 20 à 25 ans, avec une période de différé pouvant aller jusqu’à 15 ans, où vous ne remboursez que votre prêt principal.
• Le PTZ peut être cumulé avec un prêt bancaire classique, un prêt d’accession sociale (PAS) ou encore des aides locales comme le Pass Accession Toulousain.

Le quartier des Minimes bénéficie d’un cadre de vie dynamique, avec une excellente desserte par la ligne B du métro, une proximité avec le centre-ville et de nombreux commerces et infrastructures. De plus, le marché immobilier neuf y est en plein essor, offrant aux primo-accédants des logements modernes, conformes aux dernières normes énergétiques (RE2020), garantissant ainsi des charges réduites et une valorisation patrimoniale à long terme.

Exemple d’achat avec le PTZ aux Minimes

Paul et Marie, un couple de jeunes actifs, souhaitent acheter un T3 neuf de 65 m² avec balcon dans une résidence moderne aux Minimes. Le prix du bien est de 270 000 €. Éligibles au PTZ en zone A, ils sont en tranche de revenus 3 et peuvent bénéficier d’une quotité à 40% grâce à ce dispositif.

Le montant max pour le calcul du PTZ pour un couple en zone A est de 225 000 €. Paule et Marie pourront donc bénéficier d’un PTZ d’un montant de 40% de 225 000 €, soit 90 000 €. Ils ont un apport personnel de 25 000 €, il leur reste donc 155 000 € à financer à l’aide d’un crédit immobilier classique.

Habiter aux Minimes

©2020 Google / Date de l'image : Avril 2019

Pour ce qui est de la structure architecturale des Minimes, sachez qu’autour du stade Toulouse Olympique, situé avenue Frédéric Estèbe, vous pourrez trouver des maisons anciennes parmi lesquelles des “toulousaines” typiques ou encore de petites copropriétés.

Plus au nord, non loin du jardin Claude Nougaro, ce sont les grands ensembles qui dominent (boulevard des Minimes) mais ils laissent cependant la place aux maisons de ville.

©2020 Google / Date de l'image : Avril 2019

À proximité du métro “Minimes - Claude Nougaro” l’on peut aussi trouver des résidences construites sur 1 ou 2 étages.

À l’est du quartier, l’école maternelle Pierre et Marie Curie est entourée de maisons qui ont en majorité un étage. Plus près du canal du Midi, rue de Negreneys par exemple, les maisons toulousaines foisonnent.

©2020 Google / Date de l'image : Octobre 2018

Enfin, si vous souhaitez prendre de la hauteur avec un logement en R+4 voire plus, misez plutôt sur le pourtour Est de la zone d’activités Airbus Saint-Éloi.

Points d’intérêt

• 3 stations de métro : Minimes Claude Nougaro, Canal du Midi, Barrière de Paris ;
• théâtre des Mazades ;
• berges du Canal du Midi ;
• lycée Airbus ;
• proximité du parc de Compans Caffarelli et de son jardin japonais ;
• Piscine Toulouse Lautrec

Exemple d’un achat en résidence principale

La famille Brossard désire emménager aux Minimes. Pour ce faire, les parents ont réservé un T3 de la résidence Hédoniste. Ce logement neuf bénéficie des frais de notaire réduits, soit 5 800 €, au lieu de plus de 22 500 € sur le marché immobilier traditionnel. La famille étant primo-accédante, elle va pour prétendre au prêt à taux zéro. Ce dernier pourra financer jusqu’à 40% du prix du bien.

Pourquoi investir aux Minimes ?

Le quartier des Minimes est situé au nord du centre de Toulouse. Desservis par la ligne B du métro Tisséo, au niveau des stations Barrière de Paris ; Minimes - Claude Nougaro et Canal du Midi, Les Minimes sont directement connectés aux quartiers : Compans-Caffarelli, Amidonniers et Barrière de Paris.

À l’époque du haut Moyen- Âge, l’endroit était désert, loin des remparts de la ville. Les terrains furent loués un peu plus tard pour l’activité agricole liée au bétail.

les Minimes doivent leur nom à l’installation de religieux en 1493 : l’ordre des Minimes. À partir de 1503, le couvent est édifié par les moines et l’abbé de Saint-Sernin. L’ordre fut dissous en 1790. Depuis le XIX^e siècle, les maraîchers étaient nombreux dans le quartier, jusque dans les années 1960.

Points forts

• berges du Canal du Midi ;
• 3 stations de métro ;
• quartier de charme ;
• proximité du centre-ville en métro ;
• lycée Airbus ;
• proximité du Jardin Japonais et du Jardin Compans Caffarelli ;
• Piscine Toulouse Lautrec

Marché Immobilier

Le prix moyen du m² pour l’achat d’un appartement neuf à Toulouse dans le quartier des Minimes est de 3 461 €. Il varie entre 2 078 € et 4 591 €.

Le quartier des Minimes se compose de plus de 15.000 logements, dont une grande majorité d’appartements. Les locataires sont massivement représentés dans le secteur (8.455). Cependant, les près de 5.000 propriétaires attestent de la possibilité de réaliser un achat immobilier en résidence principale ou en investissement locatif.

Le quartier compte plus de 19.700 actifs résidents dont le revenu moyen mensuel est de 2.480 €. Parmi eux, 62 % de cadres.

Projets urbains

Dans le cadre du projet jugé d’utilité publique TESO (Toulouse EuroSudOuest), le boulevard des Minimes va subir quelques transformations, notamment à l’angle de l’artère avenue de Lyon, s’étendant jusqu’à la rue du Maroc. À cet emplacement, quatre bâtiments vont être démolis afin de laisser place aux nouvelles constructions de ce nouveau quartier qui rassemblera bureaux et logements neufs.

En octobre 2016, plusieurs ateliers de concertation ont été organisés au sujet de l’aménagement du site “La salade” (situé entre l'avenue de Fronton, la voie de chemin de fer et le boulevard Pierre et Marie Curie).

Dès 2006, des études urbaines avaient été lancées pour définir les contours de ce projet urbain de grande ampleur. En effet, 3 hectares sont concernés par la création d’un espace public de proximité voué à favoriser le renouveau du site et la mise en valeur de l’existant.

L’emprise foncière donne toute sa place aux espaces verts, qui s’étendront sur 1.7 hectares tandis que les nouvelles demeures seront limitées à une centaine.

Des pistes cyclables et piétonnes ainsi que l’extension du groupe scolaire Lucie Aubrac sont également intégrées à ce projet.