Investir à Saint-Michel

Le quartier Saint-Michel, situé au sud du centre-ville de Toulouse, attire de nombreux investisseurs grâce à sa proximité avec le centre historique, ses infrastructures de transports et son dynamisme économique et étudiant. Avec la disparition du dispositif Pinel en 2024, les investisseurs doivent désormais se tourner vers d’autres solutions pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse en sécurisant leur rentabilité locative. Deux options particulièrement intéressantes s’offrent à eux : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le dispositif de Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

Investir en LMNP à Saint-Michel

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’investir dans un bien immobilier neuf ou ancien, à condition qu’il soit loué meublé. Ce type d’investissement est particulièrement intéressant à Saint-Michel, un quartier prisé des étudiants et des jeunes actifs, qui privilégient la location meublée pour sa praticité.

Les avantages du LMNP à Saint-Michel

• Saint-Michel bénéficie de la proximité des universités, des écoles supérieures et du centre-ville, garantissant une forte demande locative.
• Le quartier est bien desservi par le métro (ligne B), les bus et les pistes cyclables, facilitant les déplacements des locataires.
• La fiscalité avantageuse du LMNP propose 2 options : le régime Micro-BIC, grâce auquel l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs; ou le régime réel, qui permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements, etc.), réduisant ainsi drastiquement l’imposition.
• Un loyer plus élevé qu’en location nue grâce à l’ameublement, et donc une rentabilité optimisée
• Un bail plus flexible avec des durées réduites (9 mois pour un étudiant, 1 an renouvelable pour un autre locataire).
• Pour un achat dans une résidence de services (étudiante, senior, affaires), l’investisseur peut récupérer 20 % de TVA, sous conditions.

Quels types de biens privilégier ?

Les studios et T2 sont les typologies les plus recherchés par les étudiants et jeunes actifs. Aussi, priorisez les appartements proches des transports et des commodités pour assurer une mise en location rapide et durable. Enfin, les résidences de services sont une bonne option clé en main pour les investisseurs souhaitant déléguer la gestion du bien.

Investir en LLI à Saint-Michel

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est une solution récemment ouverte aux investisseurs particuliers (à condition d’investir à travers une SCI) et permet d’obtenir certains avantages fiscaux bienvenus, dans une période de prix et taux immobiliers élevés. Ce dispositif impose certaines conditions mais offre une rentabilité sécurisée grâce à des loyers encadrés et une fiscalité attractive.

Les atouts du LLI à Saint-Michel

• TVA réduite à 10 % pour une économie immédiate sur le prix d’achat du bien immobilier.
• Exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans selon la durée d’engagement locatif.
• Avec des loyers plafonnés inférieurs au marché de 15 à 20 %, les logements intermédiaires attirent une clientèle solvable et stable (jeunes actifs, familles, fonctionnaires, etc.).
• Des frais de notaire réduits (2 à 3 % du prix d’achat) puisque le LLI est réservé à l’investissement dans l’immobilier neuf
• Investissement dans des logements dernier cri, respectant la norme RE2020 pour une excellente performance énergétique, et donc réduction des factures pour les locataires.

Acheter un logement neuf avec le PTZ à Saint-Michel

Le quartier Saint-Michel à Toulouse est un secteur prisé pour son accessibilité, son dynamisme, sa proximité avec le centre-ville et son cadre de “quartier vivant”. Pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires dans ce quartier, le PTZ est une solution idéale. Ce dispositif permet de financer une partie de l’achat d’un logement neuf sans payer d’intérêts. À Saint-Michel, il constitue un levier important pour concrétiser un projet immobilier tout en réduisant le coût global de l’opération.

Le PTZ : Un coup de pouce pour acheter neuf à Saint-Michel

Destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, le PTZ est un prêt aidé par l’État sans intérêts d’emprunt, qui permet de financer une partie de l’acquisition d’un logement neuf sous certaines conditions. Selon la composition du foyer fiscal et la tranche de revenus, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % de l’achat immobilier (dans la limite des plafonds couverts).

Voici les nombreux avantages de faire appel au PTZ pour acheter un logement à Saint-Michel :

• Quartier bien desservi par les transports en commun (métro ligne B, bus, pistes cyclables).
• Proximité du centre-ville et des universités.
• Accès rapide aux commerces, restaurants et espaces verts comme l’Île du Ramier.
• Large choix de programmes neufs, conformes aux dernières normes énergétiques (RE2020).
• Valeur patrimoniale en hausse, garantissant un bon investissement sur le long terme.
• Financement pouvant atteindre 50 % du prix du bien (selon les revenus et la composition du ménage).
• Exonération des intérêts, allégeant le coût total du crédit.
• Possibilité de différer le remboursement pendant 5, 10 ou 15 ans, selon les revenus du foyer.

Exemple d’achat en PTZ à Saint-Michel

Mathieu achète son premier appartement neuf à Toulouse, et opte pour un T2 à 218 000 € à Saint-Michel. Avec un revenu de moins de 25 000 € par an, Mathieu se situe en tranche 1 et peut donc bénéficier de la quotité max du PTZ, à savoir 50 %. Pour une personne seule en zone A (Toulouse), le montant max retenu pour le PTZ est de 150 000 €. Le montant de son PTZ sera donc de 50 % de 150 000 €, soit 75 000 €.

Avec un PTZ de 75 000 € et un apport personnel de 15 000 €, l’achat de Mathieu devra être complété par un prêt immobilier classique de 128 000 €.

Habiter à Saint-Michel

Points d’intérêts

• Transports : bus, métro et tramway.
• Enseignement : crèches, écoles maternelles et élémentaires, collèges, lycées, établissements d’enseignement supérieur.
• Espaces verts : île du Ramier, berges de la Garonne, jardin des Plantes.
• Commerces : supermarchés, pharmacies, boulangeries, restaurants, bars.
• Équipements & loisirs : piscine, salles de sport, salles de spectacle.

Acheter un appartement neuf à Saint-Michel

Saint-Michel offre un marché au sein duquel les possibilités d’acquisitions immobilières sont nombreuses. Par exemple, la résidence Campus Saint-Michel propose 209 lots d’appartements neufs du T1 au T3, à partir de 110 900 €. Ces logements étant neufs, ils ont été construits selon la RT2012, dernière norme environnementale en vigueur. Celle-ci confère aux nouveaux bâtiments une consommation énergétique limitée à 50kWh/m²/an, et donc une facture énergétique réduite également.

Les logements sont munis de volets roulants électriques, de serrures de sûreté 3 points, d’un digicode, d’une cuisine équipée, ainsi que d’un local à vélos et d’un parking en sous-sol. Labellisée BBC, la résidence offre tout le confort nécessaire aux locataires et propriétaires.

Jérémie vient de placer ses économies dans un T3 de 61 m² au sein d’un programme immobilier neuf à Toulouse Saint-Michel affiché au prix de 268 300 €, près du lycée professionnel Guynemer. Le logement étant neuf, Jérémie va bénéficier des frais de notaire réduits : situés entre 2 et 3 % contre 7 à 8 % sur le marché immobilier traditionnel.

Cette économie lui permettra de personnaliser son futur appartement en demandant des Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) au promoteur.

Jérémie étant primo-accédant, il va pouvoir demander un PTZ (Prêt à Taux Zéro) à sa banque. Cet emprunt l’aidera à financer son achat immobilier et faire baisser le montant total du crédit.

Pourquoi investir à Saint-Michel ?

Situé au sud du centre-ville, le quartier Saint-Michel se place autour du carrefour de l’ancienne Porte Narbonnaise, actuel quartier Palais de Justice. On y trouve l’ancienne prison Saint-Michel, arborant fièrement la brique rouge. Historique, Saint-Michel est aujourd’hui un quartier animé et plutôt étudiant. On y retrouve d’ailleurs plus complexes d’habitations collectives. Investi par les promoteurs de l’immobilier neuf à Toulouse, le quartier fait depuis peu l’objet d’une requalification urbaine.

Proche du centre-ville, Saint-Michel est également limitrophe aux quartiers des Carmes, Saint-Agne et Croix de Pierre.

L’immobilier neuf à Toulouse Saint-Michel présente de belles opportunités pour un achat en résidence principale. Ces résidences neuves sont conçues par des promoteurs locaux et nationaux.

© Google Map

Doté de nombreux bars et restaurants, il comprend aussi des établissements scolaires et des commerces. Relié au quartier Palais de Justice, il est possible de rejoindre le jardin des Plantes et les Carmes en seulement 6 minutes à vélo.

Points forts

• Mobilité et transports (métro, tramway et bus).
• Crèches, écoles maternelles et primaires, collèges, lycées.
• Espaces verts
• Ambiance : animée et résidentielle.
• Commerces : supermarchés, restaurants, pharmacies, boulangeries, bars.
• Proximité du centre-ville.

Marché immobilier

Si le quartier accueille essentiellement des locataires en résidence principale, Saint-Michel a vu son nombre de propriétaires augmenter récemment. En cause, l’amélioration du parc immobilier du quartier, la connectivité et la proximité au centre-ville. Autre avantage, Saint-Michel affiche des prix inférieurs à ceux des quartiers limitrophes, ces prix restent toutefois élevés au vu de l’emplacement. Pour un appartement, les prix varient de 2 807 € à 5 273 € le m². Pour une maison, les prix varient de 3 061 € à 5 750 € le m².

© Google Map

Projets urbains

Au rang des projets qui occupent le quartier Saint-Michel, l’on peut citer la réhabilitation de l’ancienne prison Saint-Michel en un espace culturel. En effet, en 2017 une concertation locale a permis de valider la transformation du lieu en un auditorium de 1.900 places voué à recevoir l'Orchestre National du Capitole. Cette initiative, à laquelle les riverains tiennent beaucoup, apportera une nouvelle offre culturelle au sein du quartier. La prison deviendra également un lieu de mémoire.

“Conçue en 1855 par l'architecte Jacques Esquié, construite entre 1862 et 1869, la prison présente une architecture en cinq branches autour d'une rotonde centrale, une architecture philadelphienne qui correspond à une conception de l'incarcération au XIXe siècle. Les premiers prisonniers arrivent en 1872. Les derniers partent en 2003 à Seysses, et en 2009 pour ceux du centre de semi-liberté. Cette vie carcérale en pleine ville fera l'objet d'un coup de projecteur.” - La Dépêche, article “Voici le projet du Castelet, mémoire de la prison St-Michel”, publié le 21 décembre 2017.