Investir au Busca

Le quartier du Busca est apprécié pour son charme et sa proximité avec le centre-ville de Toulouse. Niché entre le Grand Rond et l’Avenue Crampel, Le Busca est un quartier petit mais prisé, où se trouve notamment le Jardin des Plantes.

Ce quartier demeure une valeur sûre pour l’investissement locatif à Toulouse. Des solutions alternatives à feu la loi Pinel s’offrent aux investisseurs souhaitant conjuguer rentabilité et avantages fiscaux. Parmi celles-ci, le statut LMNP et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se démarquent.

Investir en LMNP au Busca

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’investir dans un bien meublé et de profiter d’une fiscalité attractive tout en répondant aux besoins d’une clientèle étudiante, de jeunes actifs, de cadres en mobilité ou de séniors. Un choix idéal pour le Busca, quartier dynamique et bien desservi.

Pourquoi choisir le LMNP pour investir au Busca ?

• Fiscalité avantageuse : possibilité d’opter pour le régime Micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs) ou pour le régime réel, permettant de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du bien et du mobilier).
• Forte demande locative : la proximité avec les universités, le centre-ville, la faculté de médecine et les infrastructures de transport (métro ligne B, tramway T1 et T2) garantit un taux d’occupation élevé.
• Flexibilité du bail : possibilité de louer en bail mobilité, idéal pour les étudiants et jeunes actifs.
• Récupération de la TVA : possibilité de récupérer le montant de la TVA, soit 20% du prix d’achat, si le bien est situé en résidence de services
• Rendement attractif : les loyers pratiqués pour les locations meublées sont entre 10 à 30% supérieurs aux locations nues

Investir en LLI au Busca : Une alternative accessible et sociale

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est une “nouvelle” opportunité pour les investisseurs particuliers, longtemps réservé aux institutionnels. Il permet d’acheter un bien neuf à TVA réduite, tout en proposant des loyers plafonnés attractifs pour les classes moyennes. Il est cependant nécessaire accéder au LLI d’investir via une SCI (Société Civile d’Investissement), et de louer le bien pendant 15 ans minimum.

Les avantages du LLI

• Économie sur le prix d’achat : TVA réduite à 10 %, soit un bien moins cher de 10 % qu’un logement standard.
• Exonération de taxe foncière pendant jusqu’à 20 ans.
• Loyers encadrés mais compétitifs, réduisant les risques de vacance locative.
• Frais de notaire réduits : entre 2 et 3 % (puisqu’on parle de logement neuf), contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Investissement durable : logements répondant aux normes environnementales RE2020.

Acheter un logement neuf avec le PTZ au Busca

Grâce au Prêt à Taux Zéro (PTZ), il est possible de financer une partie de son acquisition immobilière sans payer d’intérêts. Le Busca, classé en zone A (Toulouse), permet aux acheteurs éligibles de bénéficier de ce prêt avantageux pour acheter un appartement neuf.

Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêts, destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il est particulièrement intéressant pour ceux qui souhaitent acheter un appartement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou un bien récemment construit.

En zone A, où se situe le Busca, les plafonds de revenus sont plus élevés que dans d’autres secteurs, ce qui permet à un plus grand nombre de ménages d’y accéder.

Les avantages du PTZ pour acheter au Busca

• Un financement sans intérêts d’emprunt : Comme son nom l’indique, le PTZ est un prêt à 0 % , car c’est l’État qui prend en charge les intérêts du prêt.
• Un différé de remboursement : selon les revenus, il est possible de ne commencer à rembourser le PTZ qu’au bout de 5, 10 ou 15 ans.
• Un montant empruntable important : Le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du prix du logement pour les ménages les plus modestes.
• Une accessibilité accrue au marché immobilier neuf : le PTZ peut être complété par un prêt immobilier classique, un prêt d’accession sociale (PAS) ou encore des aides locales.

Exemple d’achat en PTZ au Busca

Soumaya et Julien souhaitent acheter un T3 neuf de 55 m² avec balcon au Busca pour 290 000 €. Les revenus annuels du couple sont de 45 000 €, ils sont donc éligibles à un PTZ à 40 % (tranche 3).

Le montant de leur PTZ sera donc de 90 000 € (40 % du max finançable pour un couple en zone A soit 225 000 €). Étant donné que le couple dispose d’un apport personnel de 30 000 € (soi un peu plus de 10% du montant total), ils devront contracter un crédit immobilier classique supplémentaire de 170 000 € (290 000 – 90 000 – 30 000).

Habiter au Busca

Le Busca, entre typicité toulousaine et jardins d’exception

Au nord du quartier, aux abords du square Boulingrin, les immeubles bourgeois profitent d’une vue imprenable sur les jardins.

©2020 Google / Date de l'image : Avril 2019

Le long des allées Jules Guesde, quelques immeubles anciens rénovés attisent les convoitises. Ils profitent, en effet, d’un emplacement idéal : à deux pas du tramway et aux portes du quartier central des Carmes.

Sur les allées Frédéric Mistral, les immeubles sont également cossus et bénéficient de la verdure de l’esplanade Alain Savary.

Rue Alfred Dumeril, quelques résidences récentes ont été construites et sont agrémentées de balcons. Mais dans l’ensemble, le bâti demeure typiquement toulousain : briquettes rouges et garde-corps ornementaux en fer forgé sont au rendez-vous.

©2020 Google / Date de l'image : Avril 2019

Changement de décor sur le boulevard Montplaisir, les façades des grands ensembles donnent sur le Canal du Midi. Dans les rues adjacentes, comme la rue de Fleurance, les maisons toulousaines sont encore en nombre. Elles se mêlent toutefois à des bâtisses ainsi qu'à des résidences plus récentes.

Dans les environs du musée Georges Labit, rue du Japon, quelques demeures bourgeoises d’exception avoisinent des logements collectifs récents.

Le quartier du Busca est accessible par la ligne B du métro toulousain aux stations Saint Michel - Marcel Langer et Palais de Justice. Aussi, on peut accéder au Busca par les lignes T1 et T2 du tramway, ainsi que par la ligne de bus à haut niveau de service Linéo L7. Ces modes de transports en commun lui permettent de rejoindre les quartiers voisins comme : Pont des Demoiselles, Côte Pavée, Saint-Agne.

Points d’intérêt

• quartier de charme ;
• Jardin des plantes, du Grand Rond et Jardin Royal ;
• université fédérale Toulouse Midi-Pyrénées ;
• proximité du centre-ville ;
• lignes T1 et T2 du Tramway et proximité des métro Palais de Justice et François Verdier ;
• UFR Sciences de la Vie et de la Terre ;
• faculté de médecine de Purpan.

Exemple d’un achat en résidence principale

Diane et Pierre ont réservé un T2 de 39 m² au sein de la résidence Villa Georgia au Busca. Du fait que la résidence soit sur le marché immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits. Effectivement, sur le marché traditionnel, ils auraient été de 12 900 €, alors qu’ici, ils s’élèvent à moins de 3 900 €.

Cette économie permettra au couple de demander des Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA), afin de personnaliser leur nouvel appartement.

De plus, le couple étant primo-accédant avec ce achat immobilier, le crédit immobilier qui pourra leur être accordé sera un PTZ (Prêt à Taux Zéro), les aidant à financer jusqu’à 50 % du montant d’achat.

Pourquoi investir dans le quartier du Busca ?

À la limite du Grand-Rond, le Busca se distingue des autres quartiers toulousains par la présence du Jardin des Plantes attenant au Museum d’Histoire Naturelle, très prisé par les familles les jours de beau temps.

Entre le Canal du Midi et le jardin des Plantes, le Busca prend place. L’origine de son nom provient d’un ancien château bâti sur la place Henry-Russel qui appartenait à l’époque à la famille Le Busca, avant de passer entre plusieurs mains de notables.

À l’époque, le quartier était nommé le faubourg du Sauzat. Suite à la crue du Canal du Midi, le domaine a subi d’importants dommages alors qu’il faisait partie des plus belles maisons de plaisance de Toulouse. En 1859, le château fut rasé.

Points forts

• jardin des plantes ;
• jardin du Grand Rond et Jardin Royal ;
• quartier de charme ;
• proximité du centre-ville ;
• tramway ligne T1 et T2 et proximité des métro Palais de Justice et François Verdier ;
• muséum d’histoire naturelle ;
• faculté de médecine de Purpan.

Marché Immobilier

Le prix moyen du m² pour l’achat d’un appartement neuf à Toulouse dans le quartier du Busca est de 4 509 €. Il varie entre 2 925 € et 6 623 €.

Le quartier du Busca de Toulouse est composé de 5 877 logements (chiffres de 2015), avec majoritairement des appartements (5 085). En revanche, la proportion de propriétaires et de locataires au Busca se distribue de manière à peu près égale : 2 024 propriétaires résidents et 2 958 locataires. Ces données attestent de la possibilité de réaliser une acquisition immobilière autant en résidence principale qu’en investissement locatif.

Projets urbains

Le quartier du Busca a bénéficié du projet “coeur de quartier” mené par la municipalité de Toulouse. À cette occasion, la place du Busca a été entièrement réaménagée par deux architectes toulousains basés à Barcelone : Miquel Battle et Michèle Orliac.

©2020 Google / Date de l'image : Avril 2019

Les grands principes d’aménagement de la place :

“À l'issue d'un processus de concertation avec les riverains, les grands principes d'aménagement de la place retenus sont les suivants :

• un plateau mettant tous les usagers au même niveau (piétons, vélos, voitures)
• une zone apaisée, aménagée en zone de rencontre
• un aménagement confortant le commerce de proximité
• un espace à vivre ensemble pour le quartier, piétonnier et arboré
• une réalisation évolutive, durable et de qualité”

Mairie de Toulouse