Investir à Compans Caffarelli

©2020 Google / Date de l'image : Avril 2019

Compans-Caffarelli est l’un des quartiers les plus prisés de Toulouse, idéal pour un investissement locatif stratégique. Avec la disparition du dispositif Pinel, les investisseurs se tournent désormais vers des solutions offrant à la fois une rentabilité attractive et des avantages fiscaux intéressants. Parmi celles-ci, le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) sont deux options majeures d’investissement locatif à Tolouse qui permettent de répondre aux besoins du marché immobilier local.

Investir en LMNP à Compans-Caffarelli

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) constitue une excellente alternative pour ceux qui souhaitent maximiser leurs revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Ça l’est d’autant plus à Compans-Caffarelli, puisque ce quartier attire beaucoup d’étudiants et de jeunes actifs étant donné sa proximité avec les universités, lieux culturels, restaurants et bar, et son emplacement central à Toulouse.

Pourquoi choisir le LMNP à Compans-Caffarelli ?

• Situé à proximité de l’université Toulouse Capitole, de la Toulouse Business School et du centre des congrès Pierre Baudis, Compans-Caffarelli attire de nombreux étudiants, jeunes actifs et cadres en mobilité.
• La location meublée permet d’appliquer des loyers supérieurs à ceux d’un logement nu, augmentant ainsi la rentabilité locative.
• Avec le régime Micro-BIC, les propriétaires bénéficient d’un abattement de 50 % sur leurs revenus locatifs. En optant pour le régime réel, il est possible de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien, amortissement du bien et du mobilier).
• Un bail meublé dure un an (ou 9 mois pour un étudiant), contre trois ans pour une location nue, une flexibilité qui permet de s’adapter rapidement aux évolutions du marché locatif.
• Pour les biens situés dans des résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme), il est possible de récupérer 20 % de TVA, sous certaines conditions.

Quels types de biens privilégier en LMNP à Compans-Caffarelli ?

• Studios et T2 meublés : L'idéal pour les étudiants et jeunes actifs.
• Appartements en résidences de services : permettent une gestion locative simplifiée et offrent des garanties de loyers sécurisées.
• Logements bien situés : proximité immédiate du métro, du canal et des pôles économiques du quartier.

Pourquoi investir en LLI à Compans-Caffarelli ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est une option encore méconnue, car très récente, mais qui offre des conditions d’investissement très intéressantes. Soumis à des critères de zonage, de plafonds de loyer et de ressources, un investissement en LLI doit également se faire via une SCI (Société Civile d’Investissement). Les avantages sont non négligeables :

• TVA réduite à 10 %, soit une économie immédiate de 10 % sur le prix d’achat, ce qui représente plusieurs dizaines de milliers d’euros sur un bien immobilier neuf.
• Exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans , une économie considérable pour maximiser la rentabilité nette.
• En zone A (Toulouse), le loyer est plafonné à 14.49€/m² en 2025, ce qui permet d’attirer un large public locatif tout en sécurisant l’occupation du bien.
• Un engagement de location de 15 ans avec une prolongation possible à 20 ans pour maximiser l’exonération fiscale.
• Le LLI étant réservé aux logements neuf, c’est un investissement responsable vis-à-vis de l’environnement puisque ceux-ci sont construits selon les dernières normes énergétiques RE2020, et donc mieux valorisés à long terme.

Acheter un logement neuf avec le PTZ à Compans-Caffarelli

Grâce au Prêt à Taux Zéro (PTZ), les primo-accédants peuvent concrétiser leur projet d’achat d’un logement neuf dans le secteur de Compans-Caffarelli, en bénéficiant d’un financement avantageux et sans intérêts.

Le PTZ est un dispositif mis en place par l’État pour aider les ménages à accéder à la propriété. Ce prêt complémentaire permet de financer une partie de l’achat d’un bien immobilier neuf sans intérêts d’emprunt. Cela le rend particulièrement intéressant dans un quartier comme Compans-Caffarelli, où les prix sont compétitifs mais nécessitent un apport financier conséquent.

Les avantages du PTZ pour un achat à Compans-Caffarelli

• Contrairement à un prêt immobilier classique, le PTZ ne génère aucun coût d’intérêts, ceux-ci étant pris en charge par l’État.
• Le PTZ peut couvrir jusqu’à 50 % du prix d’achat (dans la limite des plafonds selon la zone et la tranche de revenus) pour les ménages les plus modestes.
• Selon les revenus de l’emprunteur, le remboursement du PTZ peut être différé de 5 à 15 ans, ce qui permet de réduire la charge mensuelle initiale.

Exemple d’achat en PTZ à Compans-Caffarelli

Prenons l’exemple de Lucas et Camille, un couple primo-accédant souhaitant acheter un T3 neuf de 65 m² avec un balcon dans une résidence située près du Jardin Japonais de Compans-Caffarelli, affiché à 340 000 €. Le couple a un revenu annuel cumulé de 52 000 €, il se situe donc dans la tranche 3 de la zone A et peut bénéficier d’un PTZ à 40%. Pour un PTZ de deux personnes en zone A, le montant maximum pris en compte est de 225 000 €. Lucas et Camille pourront donc bénéficier d’un PTZ de 40% de 225 000 €, soit 90 000 €.

Ils financeront le reste de l’opération avec un crédit immobilier classique d’un montant de 250 000 €.

Habiter à Compans Caffarelli

En ce qui concerne l’aspect architectural de Compans Caffarelli, sur le boulevard Lascrosses, artère principale du quartier, quelques grands ensembles viennent s’insérer au milieu d’immeubles de bureaux. Ces logements collectifs, qui, pour certains possèdent plus de 10 étages, hébergent commerces et services en leur rez-de-chaussée : banque, boulangerie, café, etc.

Au nord du quartier, sur le boulevard de la Marquette, les résidences d’habitation, récentes pour certaines, profitent de la proximité du Canal du Midi. Sur cette artère, des logements plus anciens tels que des maisons toulousaines ont réussi à se maintenir.

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Certaines rues perpendiculaires à ces deux artères, comme la rue du Canon d’Arcole, offrent une plus grande quiétude. Les petits immeubles collectifs et les maisons de ville font face au Palais des Sports et bénéficient de la proximité du Jardin Japonais.

Plus proche du Canal de Brienne, les zones comme l’impasse Simone Dutemps présentent un habitat hétérogène, entre maisonnettes des années 30, maisons de plain-pied et résidences plus récentes. Le boulevard Armand Duportal, attenant à l’université Toulouse 1 Capitole, présente des immeubles cossus, composés de petits balcons. Particularité de cette voie, elle est plantée, non pas de platanes comme c’est le cas dans le reste de la ville, mais de micocouliers de Provence. De plus, l’on retrouve sur ce boulevard, des vestiges du rempart médiéval de Toulouse, ce qui confère beaucoup d’âme à ce secteur. Enfin, c’est sur le boulevard Duportal que vous pourrez trouver le restaurant deux étoiles de Michel Sarran.

©2020 Google / Date de l'image : Avril 2019

Non loin de là, rue Lejeune, les petits immeubles, ornés de briques rouges, ont gardé le charme d’antan. Il en va de même dans les ruelles adjacentes.

Le centre commercial Reflets Compans présente une galerie marchande avec des boutiques variées : bricolage, décoration (Habitat), loisirs (Hinthunt Escape Game), etc.

Le siège social d’Enedis est implanté boulevard de la Marquette, ainsi que Toulouse Métropole Habitat, rue de Sébastopol.

©2020 Google / Date de l'image : Octobre 2018

Points d’intérêt

• Station de métro “Compans Caffarelli” qui permet aux habitants de rejoindre Jean Jaures en 3 minutes.
• Galerie commerciale et présence de nombreux commerce, de restaurants et terrasses ;
• Présence de laboratoires et de cabinets médicaux ;
• Crèches publiques, groupes scolaires et écoles superieures dans le quartier ;
• présence d’un grand parc aménagé et d’un jardin japonais ;
• présence de l’Institut d’Études Politiques (IEP) ;

Exemple d’un achat en résidence principale

Maxime et Manon souhaitent réserver un appartement T3 dans une résidence à Compans-Caffarelli. Le bien se trouvant sur le marché immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits à environ 2,5 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % pour un appartement qui aurait été acheté sur le marché immobilier de l’ancien. Avec l'économie réalisée, le couple va pouvoir demander au promoteur de personnaliser le logement avec des TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur).

Le couple étant primo-accédant, la banque va pouvoir lui proposer un Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui pourra financer jusqu'à 50 % du montant d’achat du bien (selon les plafonds PTZ pour un couple en zone A et leur tranche de revenus).

Pourquoi investir à Compans Caffarelli ?

©2020 Google / Date de l'image : Octobre 2018

Ce quartier d’affaires à vocation régionale possède un grand parc immobilier. Effectivement, il y a plus de 200.000 m² de bureaux, logements et hôtel. Il est scindé en son milieu par le Jardin de Compans-Caffarelli qui contient également le jardin Japonais.

Compans-Caffarelli est limitrophe de 4 autres quartiers du centre-ville de Toulouse :

• Ponts-Jumeaux au nord ;
• Les Minimes au nord-ouest ;
• Les Chalets à l’ouest,
• Les Amidonniers au sud.

Points forts

• Bassin d’emploi et de commerces : présence de 200 000 m² de bureau ;
• présence du jardin de Compans-Caffarelli et du Jardin Japonais Pierre Baudis
• métro station Compans-Caffarelli qui met l’hyper centre à 3 minutes du quartier
• présence de nombreuses écoles supérieures Toulouse Business School, école de communication, école d’ingénieur aéronautique...

Marché Immobilier

Le prix moyen du m² pour l’achat d’un appartement neuf à Toulouse dans le quartier Compans-Caffarelli est de 4 447 €. Il se situe entre 2 819 € et 5 890 €.

Compans-Caffarelli recense 5.049 ménages, avec un revenu moyen annuel s’élevant à 25.300 €.

quelques chiffres :

• Revenu moyen des habitants : 25.300 €.
• 1.205 établissements* parmi lesquels le Centre des Congrès Pierre Baudis.
• Plus de 8.000 actifs résidents*.

Projets urbains

La place de l’Europe fait actuellement l’objet d’un réaménagement d’ampleur. Après la construction d’une école du numérique en partenariat avec Ynov, un espace de coworking ainsi qu’une résidence étudiante et hôtelière, cette place emblématique est en pleine opération de réaménagement pour végétaliser l'ancienne étendue bétonnée. 4 grands îlots de verdure sont en cours de création.

Par ailleurs, le déménagement de la cité administrative a eu lieu en 2023. En lieu et place sont notamment venus s’installer l’équipe de prévention et de médecine universitaire de l’Université Toulouse Capitole. Dans un second temps, des amphithéâtres et des espaces dédiés à l’enseignement ont été aménagés :

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