Investir aux Carmes

Investir aux Carmes en LMNP

Le quartier des Carmes, en plein centre de Toulouse, est une adresse prestigieuse et recherchée qui séduit autant les étudiants, les jeunes actifs que les cadres en mobilité. Son charme historique, son cadre de vie animé et son proximité avec les commodités en font un lieu stratégique pour un investissement locatif en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Investir en LMNP aux Carmes, c'est bénéficier d'une fiscalité attractive tout en générant des revenus locatifs stables. Grâce au régime réel, les investisseurs peuvent amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant ainsi leur imposition et optimisant leur rentabilité.

Pourquoi investir en LMNP aux Carmes ?

• Un marché locatif dynamique : forte demande de jeunes actifs, étudiants et cadres en mobilité, limitant le risque de vacance locative.
• Une rentabilité optimisée : le statut LMNP en régime réel permet d’amortir le bien et le mobilier, réduisant l’imposition sur les revenus locatifs.
• Un cadre fiscal avantageux : déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, gestion, assurances...), permettant d’optimiser la rentabilité nette.
• Une gestion simplifiée : possibilité de déléguer la gestion locative à une agence ou de louer en résidence services (étudiants, seniors, tourisme…).
• Un emplacement premium : un quartier prestigieux, au cœur de Toulouse, avec une qualité de vie recherchée et une forte attractivité résidentielle.

Investir en LLI aux Carmes

Longtemps réservé aux grands investisseurs institutionnels, le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) est désormais accessible aux particuliers, leur permettant d’acquérir des biens neufs à des conditions préférentielles. Ce dispositif vise à offrir des logements à des ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui rencontrent des difficultés à se loger sur le marché privé, où les prix sont souvent trop élevés.

Quels sont les avantages du LLI ?

• TVA réduite à 10 % : une économie notable sur le prix d’achat, rendant l’investissement plus accessible qu’un bien neuf soumis à la TVA standard de 20 %.
• Exonération de taxe foncière : possibilité de bénéficier d’une dispense pouvant aller jusqu’à 20 ans, réduisant considérablement les charges fiscales annuelles.
• Des loyers compétitifs et régulés : des prix de location 10 à 15 % inférieurs aux loyers du marché, garantissant une forte demande locative et limitant les risques de vacance.
• Frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % du prix d’acquisition, bien en dessous des 7 à 8 % pratiqués pour un bien ancien.

Habiter aux Carmes

Points d’intérêts

• Transports : métro ligne B et ligne A, tramway lignes T1 et T2, lignes de bus n°L4, L4, L7 et L9, lignes 14, 44 et Noctambus.
• Enseignement : crèches, école maternelle et élémentaire, collège, lycée et établissements d’enseignement supérieur.
• Espaces verts : jardin Royal, jardin du Grand Rond, jardin des Plantes.
• Commerces : supermarchés, pharmacies, boulangeries, restaurants, bars, salons de thé, boutiques...
• Équipements & loisirs : musées, gymnases, accueil petite enfance, centre culturel, cinémathèque, bibliothèques...

Acheter un logement neuf aux Carmes avec le PTZ

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt immobilier destiné aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui achètent leur première résidence principale. Son principal avantage est qu’il est accordé sans intérêts et sans frais de dossier, ce qui réduit le coût total de l’achat.

Le PTZ finance jusqu’à 50 % du prix du bien, selon les revenus de l’emprunteur et la zone géographique du logement. Il doit être complété par un autre prêt immobilier classique.

Lucas et Solène souhaitent acheter leur premier bien et se sont tourné vers un appartement neuf aux Carmes au prix de 350 000 €. Étant primo-accédants et répondant aux conditions de ressources du dispositif, ils peuvent souscrire au PTZ.

En complément d’un prêt classique, le PTZ leur permettra de financer 40 % du montant prévu par le dispositif (225 000 €), soit 90 000 €. Ils pourront également profiter du différé de remboursement du PTZ. Pendant 15 ans, ils ne rembourseront que les mensualités de leur prêt classique.

Pourquoi investir aux Carmes ?

Considéré comme étant un quartier administratif de l'hypercentre de Toulouse, le quartier des Carmes se place dans le centre historique de la Ville Rose. Celui-ci est d’ailleurs entièrement conservé pour son patrimoine architectural et se délimite à l’ouest par la Garonne, au sud par le quartier Saint-Michel, à l’est par la place du Salin et au nord par la place Esquirol.

Traversé par le cardo romain sur l’axe nord-sud, les Carmes sont organisés autour d’une ancienne halle, qui est aujourd’hui devenue la fameuse place des Carmes, où coexistent marché et petits restaurants. Animé, mais aussi résidentiel et huppé, c’est aux Carmes que l’on retrouve certains hauts lieux de l’histoire judiciaire toulousaine.

© milosk50 - Shutterstock

Idéalement desservi, le quartier est desservi par la ligne B du métro ainsi que par le bus avec les lignes L4 et 31 Noctambus. Relié au quartier Palais de Justice, le tramway se trouve également à proximité immédiate.

Si le quartier est surtout réputé pour ses vestiges du XIX^ème, il n’est pas rare d’y retrouver de plus en plus de programmes immobiliers neufs. En effet, l’immobilier neuf à Toulouse tend à se développer dans l’ensemble des quartiers de la ville, même dans les plus anciens !

Points forts

• Mobilité et transports (bus)
• Crèches, écoles maternelles et primaires, collège, lycées et établissements d’enseignement supérieur.
• Espaces verts
• Ambiance : animée, huppée.
• Commerces : épiceries, supermarchés, restaurants, pharmacies, boulangeries, boutiques, institut de beauté, bars.

Marché immobilier

Les logements du quartier des Carmes sont essentiellement occupés en tant que résidence principale. Le type de logements le plus présent sont les appartements, on retrouve une part de logements sociaux à 2 %. On retrouve aussi une majorité de locataires, en effet 23 % des biens du quartiers sont occupés par leurs propriétaires.

Côté prix, le quartier des Carmes est parmi les plus chers du marché immobilier toulousain. Pour un appartement, les prix varient de de 3 291 € à 7 069 € le m². Pour les maisons, ils sont compris entre 2 376 € à 5 115 €.

Projets urbains

Secteur conservé, le quartier des Carmes ne fait pas l’objet de projets d’urbanisation. À ce jour, la place des Salins a fait l’objet d’un réaménagement qui en fait un lieu plus végétal et qui tend à mettre en valeur le patrimoine environnant.

Entièrement rénovée et semi-piétonnisée, la place des Salins retrouve son attractivité et permet un plus grand confort de circulation.

“Le réaménagement de la place du Salin prévoit un nouvel espace public plus apaisé, [...] tout en mettant en valeur le patrimoine de cette place de l'axe Cardo-Romain.”

Autre projet en liste, la piétonnisation de la rue de Metz. Il sera réalisé du boulevard Carnot jusqu’à la rue d’Alsace-Lorraine et sera livré d’ici 2025. Grande artère de la circulation du centre-ville, c’est une “révolution complète” qui est annoncée. Le trafic sera ainsi interdit et 2 bornes d’accès seront installées à l’entrée et à la sortie de ce tronçon de la rue. Le passage de seulement une navette du réseau de bus Tisséo sera conservée. Entre autres, parmi les axes d’aménagement privilégiés, la municipalité remplacera le bitume par un revêtement avec des pavés.

« Il s’agit d’empêcher le trafic automobile de transit et de rechercher un espace plus vert, apaisé, et d’aboutir à une rue pacifiée » déclarait Julie Escudier, maire du quartier centre-ville.

Dans un courrier adressé aux habitants par la mairie de Toulouse, la Ville annonçait également la couleur :

« L’objectif est également d’embellir la rue avec des matériaux naturels, la plantation d’arbres et de végétaux qui permettront d’apporter de la fraîcheur. En somme : une rue plus aérée pour tenir compte des enjeux climatiques. Ce projet permettra de mieux connecter les quartiers de l’hypercentre en effaçant la rupture urbaine que la rue de Metz représente aujourd’hui. Il y a donc également un enjeu commercial, économique et touristique à cette requalification ».

Par ce nouvel aménagement, Toulouse Métropole vise « le renforcement de l’attractivité commerciale de cet axe et du centre-ville, et la possibilité d’organiser de grands événements », expliquait la collectivité il y a quelques semaines.

Quartiers

Carmes – Saint-Étienne

© google 2021

Plutôt bourgeois, on y retrouve de belles demeures cossues, spécialement conçues pour des aristocrates et des gens de robes de l’époque. Quartier des antiquaires par excellence, on y retrouve des boutiques branchées et de luxe ainsi que de petits restaurants et cafés. Parmi les lieux les plus remarques, on y trouve la jolie place Sainte-Scarbes, la rue Ninau et la rue Théodore-Ozenne.

Palais de Justice

© google 2021

Limitrophe au quartier Saint-Michel, le quartier Palais de Justice. Desservi par la ligne B du métro, le quartier est aussi le terminus des lignes T1 et T2 du tramway. On y trouve une ambiance assez animée, notamment par la présence de nombreux restaurants et bars très appréciés des étudiants toulousains. Parmi les lieux remarquables du quartier, la fameuse cour d’appel, la cour d’assise et le tribunal de grande instance.

Esquirol

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Situé dans l’hypercentre, le quartier Esquirol est relié au réseau de transports toulousain grâce aux bus et au métro ligne A. Axe de circulation, il est aussi l’un des plus commerçants. Il s’organise autour de sa place éponyme. Il est le trait d’union entre le quartier François Verdier et le Pont Neuf menant à Saint-Cyprien. Animé, on y retrouve de nombreux bars, restaurants, cafés mais aussi des boutiques.