Fin du Pinel en 2024 : pourquoi il faut se dépêcher pour investir

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Avatar de l'auteur "Pierre Ferreiro" Pierre Ferreiro

le 19 décembre 2023

[ mis à jour le 10 avril 2024 ]

SOMMAIRE

L'introduction de la loi Pinel en 2014 a marqué une étape significative dans le secteur de l’immobilier neuf à Toulouse et en France, visant à encourager l'investissement locatif dans des zones à forte demande. Ce dispositif a permis aux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôts attractives, proportionnelles à la durée de mise en location de leur bien. La popularité du Pinel s'est avérée considérable, contribuant significativement à l'augmentation de l'offre de logements neufs.

Néanmoins, la fin annoncée de ce dispositif en 2024 soulève des questions essentielles sur l'orientation future de l'investissement immobilier en France. Avec la disparition de ces incitations fiscales, les investisseurs se trouvent face à un paysage en mutation, nécessitant une réévaluation de leurs stratégies.

La fin du Pinel est plus qu’une question de fiscalité ; elle symbolise un changement de paradigme dans la politique du logement, mettant en lumière les défis et les opportunités d'un marché en constante évolution. Alors que le secteur s'adapte à cette nouvelle réalité, les investisseurs doivent envisager de nouvelles approches pour maintenir la rentabilité de leurs projets immobiliers.

Bref historique de la loi Pinel

Fin du Pinel 2024 — un marteau de juge posé à côté de clés de maison
© GAS-photo - shutterstock

Le dispositif Pinel, nommé d'après l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, a été introduit en 2014 comme un successeur direct de la loi Duflot. Conçu pour encourager l'investissement locatif dans les zones urbaines où la demande de logement excède l'offre, le Pinel a offert des avantages fiscaux significatifs, incitant les investisseurs à se tourner vers le marché de l'immobilier neuf.

La loi Pinel s'est distinguée par sa flexibilité en termes de durée d'engagement locatif avec des options de location sur 6, 9 ou 12 ans. Les réductions d’impôts perçues par les investisseurs sont proportionnelles à la longueur choisie. Cette caractéristique a rendu le dispositif particulièrement attractif, offrant une adaptabilité considérable aux objectifs de chaque investisseur.

Au fil des années, le dispositif a été adapté et prolongé, reflétant l'évolution des besoins du marché immobilier et les politiques gouvernementales. Malgré ses succès en termes de stimulation de l'investissement immobilier, le Pinel a également fait l'objet de critiques, notamment concernant son coût pour les finances publiques et son efficacité à long terme dans la résolution de la crise du logement.

La décision de mettre fin au dispositif en 2024 est le résultat d'un questionnement complexe vis-à-vis des avantages à court terme pour les investisseurs et des objectifs à long terme de politique du logement du gouvernement. Cette conclusion marque la fin d'une ère importante dans l'investissement immobilier français et ouvre la voie à de nouveaux dispositifs et approches dans le secteur.

Les raisons de la fin du Pinel en 2024

Fin du Pinel 2024 — la façade de l'Assemblée Nationale
© Petr Kovalenkov - Shutterstock

La fin du dispositif Pinel en 2024 s'explique par plusieurs raisons clés. Tout d'abord, le coût du Pinel pour les finances publiques a été un facteur majeur. Bien que le dispositif ait stimulé l'investissement dans l'immobilier neuf, il a également représenté une dépense significative pour l'État.

La fin du Pinel reflète une évolution dans la politique du logement menée par le gouvernement, avec un désir de recentrer les efforts sur des solutions plus durables et équitables. Cette décision s'inscrit dans une réflexion plus large sur la meilleure manière de répondre aux besoins en logement tout en garantissant une utilisation responsable des fonds publics.

La transition vers des alternatives telles que la loi Pinel+ montre une prise de conscience des enjeux environnementaux et sociaux. Cette nouvelle mouture du dispositif se caractérise par des critères plus stricts et vise à promouvoir un développement immobilier plus durable.

La fin du Pinel en 2024 marque donc un changement dans les priorités du gouvernement en matière de politique du logement, avec un accent renouvelé sur la durabilité, l'efficacité et l'équité sociale dans l'immobilier neuf.

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Comparaison entre la loi Pinel et la loi Pinel Plus

Fin du Pinel 2024 — deux mains tenant une poignée de terre avec une pousse de plante et une maison miniature posée à côté
© Sunny studio - Shutterstock

Le dispositif Pinel, introduit en 2014, a été conçu pour encourager l'investissement locatif dans des zones à forte demande de logements. Ce dispositif offrait des réductions d'impôt intéressantes aux investisseurs, calculées en fonction de la durée de location du bien (6, 9 ou 12 ans). Toutefois, au fil du temps, certaines limites du dispositif Pinel sont devenues évidentes, notamment au niveau des normes environnementales.

En réponse à ces préoccupations, le gouvernement a introduit le Pinel+, une version améliorée du dispositif Pinel. Cette nouvelle version conserve les avantages fiscaux du Pinel tout en imposant des critères plus stricts sur la qualité et la performance énergétique des logements. Le Pinel+ vise à encourager la construction de logements éco-responsables et à améliorer la qualité de vie des habitants.

Des avantages fiscaux plus élevés pour le Pinel Plus

Un des principaux changements avec le Pinel+ concerne les taux de réduction d’impôts appliqués. Alors que le Pinel classique offrait des avantages fiscaux progressivement dégressifs à partir de 2023, le Pinel+ maintient les anciens taux associés au Pinel, sous certaines conditions.

En loi Pinel Plus, ces taux sont de :

En parallèle, les taux de réduction d’impôts du Pinel diminuent davantage en 2024, après une première baisse amorcée en 2023.

Les taux appliqués à la loi Pinel en 2024 sont de :

Ainsi, les avantages fiscaux de la loi Pinel sont considérablement diminués en 2024. Ils restent cependant avantageux, tant et si bien que l’investissement en loi Pinel reste compétitif, notamment lorsque l’on considère les plafonds de loyer augmentés par la nouveau zonage Pinel à Toulouse. Il ne faut en effet pas oublier que la loi Pinel Plus exige d’investir dans un logement qui peut être plus onéreux à l’achat...

Des exigences plus strictes en loi Pinel Plus

En termes de performance énergétique, le Pinel+ exige que les logements respectent des normes plus élevées, et notamment le jalon 2025 de la réglementation RE 2020. Les logements devront également obtenir une étiquette A du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) pour être éligibles au Pinel+ en 2024. Ces exigences visent à promouvoir des constructions plus respectueuses de l'environnement et plus économiques en termes de consommation énergétique.

De plus, le Pinel+ impose des conditions supplémentaires sur la surface et la qualité des logements. Les appartements neufs doivent posséder un espace extérieur privatif et offrir une double exposition à partir du T3 (trois-pièces). Ces critères visent à améliorer la qualité de vie des résidents et à assurer que les logements construits soient non seulement économiquement viables mais également confortables et agréables à vivre sur le long terme.

Voici les surfaces minimales exigées par la loi Pinel Plus :

Typologie Surface minimale habitable Surface minimale de l'espace extérieur
Studio (T1) 28 m² 3 m²
2 pièces (T2) 45 m² 3 m²
3 pièces (T3) 62 m² 5 m²
4 pièces (T4) 79 m² 7 m²
5 pièces (T5) 96 m² 9 m²

Il existe néanmoins une façon de contourner ces nouvelles exigences : celle d’investir dans un quartier prioritaire. En effet, il est possible de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus en investissant dans un appartement ne remplissant que les critères d’éligibilité de la loi Pinel classique s’il se trouve dans un des quartiers prioritaires du Contrat de ville.

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Implications pour les investisseurs

Fin du Pinel 2024 — un couple d'investisseurs en rendez-vous avec un courtier immobilier
© fizkes – Shutterstock

La fin programmée du dispositif Pinel en 2024 représente une période charnière pour les investisseurs dans l'immobilier neuf. Cette transition vers la fin des avantages fiscaux actuels nécessite une réévaluation approfondie des stratégies d'investissement. Les investisseurs doivent anticiper une baisse graduelle des réductions d'impôt offertes par le Pinel, une donnée cruciale pour calculer le rendement potentiel de leurs projets immobiliers.

Avec l'introduction du Pinel Plus, les critères de sélection des biens immobiliers vont évoluer, en incluant notamment des normes environnementales plus sévères et des exigences de confort. Cela implique un investissement initial potentiellement plus élevé dans des programmes immobiliers neufs modernes, qui devront s'aligner sur les dernières exigences de performance énergétique.

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Choisir entre loi Pinel et loi Pinel Plus

Cette transition représente une opportunité pour les investisseurs ayant un budget plus conséquent, qui pourront tirer profit des avantages du Pinel+ en se positionnant sur des projets immobiliers éco-responsables, un segment de marché en pleine expansion et très recherché. Ceux qui disposent d’un budget moins conséquent auront en revanche tout intérêt à bénéficier des derniers jours de la loi Pinel.

Ces investisseurs doivent se montrer réactifs et se dépêcher d’investir avant la fin du Pinel en 2024. Le dispositif original leur permet en effet de faire baisser mécaniquement le prix d’achat d’un logement neuf grâce aux réductions d’impôts, et de bénéficier de loyers conséquents grâce aux révisions de plafonds et au nouveau zonage Pinel.

La fin du Pinel et l'introduction du Pinel+ constituent ainsi un tournant majeur pour les investisseurs immobiliers. Ils doivent désormais intégrer ces nouvelles réalités dans leur planification et leur stratégie d'investissement, en prenant en compte à la fois les aspects financiers et environnementaux, afin de continuer à réaliser des investissements rentables et responsables dans le secteur immobilier.

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L’alternative de l’investissement en LMNP

L'investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) se présente comme une alternative avantageuse à la loi Pinel, surtout avec sa fin programmée en 2024. Le LMNP offre une flexibilité significative et des avantages fiscaux intéressants, en particulier pour les investisseurs cherchant à diversifier leurs portefeuilles immobiliers.

Ce régime est réservé à la mise en location d’un logement meublé. Il permet aux propriétaires de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur leurs revenus locatifs, ou bien de déduire les charges et les amortissements de leurs revenus locatifs.

Tout savoir sur l'investissement en LMNP

De plus, le LMNP s'applique à une variété de biens, y compris les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, et les établissements pour personnes âgées ou handicapées, offrant ainsi un large éventail d'options d'investissement. Cette diversité de biens éligibles permet une adaptation aux différentes demandes du marché locatif.

En outre, l'investissement en LMNP peut s'avérer particulièrement intéressant dans des zones où la demande de logements meublés est élevée, et notamment dans des villes étudiantes comme Toulouse. Il offre ainsi des opportunités de rendement attractif. Il est important de noter que, bien que le LMNP offre des avantages certains, il convient de bien s'informer sur les règles spécifiques, notamment en termes de fiscalité et de réglementation, avant d'investir.

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