Toulouse passe en zone Pinel A : quels changements ?
Hervé Koffel
SOMMAIRE
- Passage de Toulouse en zone Pinel A : Les implications pour les investisseurs, les locataires et la ville
- Nouveaux plafonds de loyers Pinel
- Exemple 1 : Appartement de 50m²
- Exemple 2 : Appartement de 70m²
- Plafonds de ressources des locataires
- Rentabilité et demande locative
- Avantages fiscaux
- Impact sur la dynamique du marché immobilier
- Rappel sur la loi Pinel et les zones A/B/C
- Exemple d’investissement en loi Pinel en zone A à Toulouse
Le 3 octobre 2023 marque une date clé pour l'immobilier à Toulouse. Un décret a été publié dans le journal officiel du gouvernement*, annonçant une modification majeure dans l'annexe 1 à l'arrêté du 1er août 2014 qui classe les communes françaises par zones géographiques selon leur tension locative, communément appelées zones A, B1, B2 et C. Ces zones sont essentielles pour déterminer les plafonds de ressources et de loyers applicables dans le cadre de diverses aides au logement, notamment la loi Pinel.
Historiquement en zone B1, la ville rose passera désormais en zone A. Ce changement n'est pas anodin et aura des répercussions significatives sur le marché de l’immobilier neuf à Toulouse, affectant à la fois les investisseurs et les locataires.
Passage de Toulouse en zone Pinel A : Les implications pour les investisseurs, les locataires et la ville
Le passage de la zone B1 à la zone A dans le cadre de la loi Pinel à Toulouse est une nouvelle de taille pour les investisseurs immobiliers. Ce changement modifie plusieurs paramètres clés qui ont un impact direct sur la rentabilité et l'attractivité des investissements dans la ville rose.
Nouveaux plafonds de loyers Pinel
Premièrement, le changement de zone entraîne une augmentation des plafonds de loyers Pinel. En zone A, les loyers maximaux autorisés sont plus élevés qu'en zone B1.
Cela signifie que les investisseurs pourront générer des revenus locatifs plus importants. D’un autre côté, cela signifie également une hausse de loyer pour les locataires. Toutefois, il est crucial de noter que ces loyers plus élevés doivent être en adéquation avec la demande du marché local pour rester compétitifs.
Jusqu’à maintenant, l’ancien plafond de loyer Pinel à Toulouse, celui de la zone B1, s’élevait à 11.31€/m².
Nouveau plafond de loyer zone A : 14.03€/m²
Exemple 1 : Appartement de 50m²
Pour un investissement en Pinel dans un T3 de 50m² ; avec l'ancien plafond en zone B1 à 11.31€/m², le loyer maximum était : 11.31€/m² × (0.7+19/50) x 50 : 610,74€ par mois.
Avec le nouveau plafond en zone A à 14.03€/m², l’investisseur en loi Pinel sera en droit de fixer un loyer de 757,62€ par mois.
Cela représente une augmentation de 146,88 € par mois, soit 1 762,56 € par an.
Exemple 2 : Appartement de 70m²
Pour un propriétaire louant un appartement neuf de 70 m², le loyer maximum autorisé en zone B1 était de : 11.31€/m² × (0.7+19/70) x 70 = 769,08€ par mois.
Le nouveau loyer maximum à Toulouse sera de : 14.03€/m² × (0.7+19/70) x 70 = 954,04€ par mois.
Des recettes locatives qui augmentent donc de 184,96€ par mois, ou 2 219,52 € par an.
Plafonds de ressources des locataires
Deuxièmement, les plafonds de ressources Pinel pour les locataires seront également plus élevés en zone A. Cela élargit le bassin de locataires éligibles, ce qui pourrait augmenter la demande pour les logements en loi Pinel à Toulouse.
| Composition du foyer locataire | Plafond de ressources |
|---|---|
| Zone A | |
| Personne seule | 43 475 € |
| Couple | 64 976 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 78 104 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 93 556 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 110 753 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 124 630 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | +13 886 € |
Rentabilité et demande locative
Troisièmement, la rentabilité des investissements doit être réévaluée à la lumière de ces nouveaux paramètres. En effet, le passage en zone A impliquant une augmentation de loyer, la rentabilité des investissements en loi Pinel à Toulouse va grimper d’un cran. Étant donné que la tension locative y est forte au vu du nombre d’étudiants et de la croissance démographique de la ville, l'investissement locatif en loi Pinel à Toulouse semble être une opportunité à ne pas laisser passer.
Avantages fiscaux
Il est important de rappeler que les avantages fiscaux de la loi Pinel restent inchangés. Les investisseurs bénéficient toujours de réductions d'impôts sur le revenu, calculées en fonction de la durée de la location. Ces avantages fiscaux peuvent constituer un incitatif supplémentaire, surtout si les investisseurs sont en mesure de maximiser leurs revenus locatifs grâce aux nouveaux plafonds.
- Location de 6 ans : 9% du prix d’achat du logement neuf en réduction d’impôt ;
- Location de 9 ans : 12% du prix d’achat du logement neuf en réduction d’impôt ;
- Location de 12 ans : 14% du prix d’achat du logement neuf en réduction d’impôt.
Impact sur la dynamique du marché immobilier
Le passage de Toulouse à la zone A pourrait également va nécessairement avoir un impact sur la dynamique du marché immobilier local. Avec ces conditions plus favorables, la ville devrait attirer plus d'investisseurs, ce qui, à son tour, pourrait accélérer le développement de nouveaux projets immobiliers.
Cela pourrait être bénéfique pour la ville si cela conduit à une augmentation de l'offre de logements de qualité, mais cela pourrait aussi exacerber les problèmes liés à la gentrification et à la hausse des prix de l'immobilier et des taux.
Rappel sur la loi Pinel et les zones A/B/C
Il convient de de faire ici un rappel sur ce qu'est la loi Pinel et comment elle fonctionne. Instaurée en 2014, cette loi vise à encourager l'investissement immobilier locatif dans des zones où la demande de logements excède l'offre. Elle offre des réductions d'impôts aux investisseurs qui achètent des biens immobiliers neufs pour les mettre en location, sous certaines conditions.
L'une des conditions les plus importantes concerne les zones géographiques. Classées initialement en catégories A, A bis, B1, B2 et C, ces deux dernières zones ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis déjà quelques années (sauf dérogation par la préfecture).
Ces zones déterminent les plafonds de loyers que les propriétaires peuvent exiger et les ressources maximales que les locataires peuvent avoir pour être éligibles à un logement en loi Pinel.
Jusqu’à maintenant, les zones étaient départagées comme suit :
Zone A et A bis : Elle englobe Paris, sa petite couronne et la Côte d'Azur. Les plafonds y sont les plus élevés, reflétant un marché immobilier tendu.
Zone B1 : Cette zone comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les grandes métropoles et certaines villes du littoral ou des départements d'outre-mer. Les plafonds y sont modérés.
Zone B2 : Il s'agit des villes de plus de 50 000 habitants et moins de 250 000 habitants, généralement des villes moyennes. Les villes de cette zone ne sont plus éligibles au dispositif Pinel.
Zone C : Cette zone englobe le reste du territoire et est généralement exclue du dispositif Pinel en raison d'une offre de logements suffisante ou excédentaire.
Désormais, de nombreuses nouvelles communes ont été surclassées de la zone B1 à la zone A étant donnée leur tension locative. Il en va de même pour certaines villes initialement en zone B2 qui ont été reclassées en B1 et sont de nouveau éligibles à la loi Pinel.
Exemple d’investissement en loi Pinel en zone A à Toulouse
Michael et Justine souhaitent investir dans un appartement neuf à Toulouse pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel. Ils choisissent un T2 de 42m² avec terrasse de 6m² à Jolimont, d’une valeur de 215 000€.
Pour une location de 6 ans, le couple bénéficierait d’une réduction d’impôts de 19 350€, pour 9 ans, 25 800€ et pour 12 ans, 30 100€. Ils pourront louer leur bien au plafond de 708,51€ par mois.
*Source : Legifrance.gouv.fr
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