Nouveau zonage loi Pinel : 46 nouvelles villes pour investir

Morgane Caillière

le 25 février 2022

[ mis à jour le 17 mai 2022 ]

20 février 2022 : Un décret au Journal Officiel annonce un nouveau classement pour 46 villes de l’Hexagone. Ces communes qui passent de zone B2 à zone B1 ou A deviennent de fait éligibles à l’investissement locatif en loi Pinel.

Majoritairement situées sur la frontière Suisse, ces nouvelles villes éligibles Pinel affichent une tension locative en croissance exponentielle.

Nouveau zonage loi Pinel : Rappel

Créé en 2003 pour le dispositif d’investissement locatif Robien, le zonage du territoire détermine le niveau de tension du marché immobilier des villes de France. Les zones ou la demande de logements est supérieure à l’offre sont qualifiées de tendues.

Ce zonage a déjà été révisé en 2006, 2009 et 2014. Il détermine si une ville est éligible au dispositif de défiscalisation immobilière loi Pinel. Il conditionne également l’accès au PTZ, au dispositif “louer abordable, au prêt social Location-accession... à la mobilisation du foncier public de manière générale.

En 2022, les communes situées en zones A, Abis et B1 sont éligibles Pinel. C’est le cas de l’immobilier neuf à Toulouse, Bordeaux, Rennes, Nantes ou encore Montpellier. Les communes en zones B2 et C ne le sont pas.

Liste des nouvelles villes éligibles loi Pinel

Les investisseur en Pinel voient leur choix d’emplacements évoluer. Désormais l’ investissement en loi Pinel à Toulouse, Lyon, Bordeaux ou autre mégalopole devra composer avec la concurrence à Chamonix, La Clusaz ou encore Saint-Gervais-les Bains.

À suivre une liste exhaustive des nouvelles villes éligibles loi Pinel.

Source : décret du Ministère du logement du 20 février 2022, legifrance.gouv

Nouveau zonage Pinel : 35 communes sur la frontière Suisse

Sur les 46 communes qui ont pu bénéficier du changement de zone Pinel, 35 sont situées en Haute-Savoie. La tension immobilière qui règne dans les Alpes doit ne doit évidemment pas son niveau record aux sports d’hiver mais bien à la frontière Suisse.

A poste égal, certains Français qui viennent travailler en Suisse voient leur salaire doubler ou tripler par rapport à ce qu'ils avaient dans l'Hexagone »

Le phénomène s’explique par un calcul simple. Le salaire médian en Suisse est de 6 030 € pour un contrat de travail à temps plein de 41 heures par semaine ; en France : 1789 € pour 35h hebdomadaires. Le prix du m² à Genève est de 12 889 €, à Saint-Jorioz : 4 413 €, Saint-Gervais-les-Bains : 4 018 € ; Saint-Jean-de-Sixt : 4 812 €. On comprend sans trop de peine la motivation des frontaliers à travailler en Suisse et loger en France.

Des frontaliers qui font grimper les prix de l’immobilier

Chaque jour, 191 500 français traversent la frontière pour aller travailler chez les Helvètes. Le pays qui accueillait 163 000 frontaliers en 2002 en emploie plus de 318 000 en 2016, toutes nationalités confondues. En cause ? Un net assouplissement des règles d’employabilité des frontaliers en Suisse.

55% des frontaliers proviennent de France. Une moitié d’entre réside à moins de 5 km de la frontière.

À Pontarlier par exemple, les prix de l’immobilier ont grimpé de 14% en 5 ans. Pour contribuer à rendre le logement accessible aux ménages à revenus modérés, le maire qui s’est associé avec un promoteur local, organise un tirage au sort pour la vente de maisons neuves, 20 % moins chères que le marché.

"il est devenu très difficile de se loger dans cette zone frontalière. L'immobilier devient inaccessible et certains ménages sont obligés de s'éloigner de trente kilomètres pour trouver un logement".

Des petites communes touristiques éligibles loi Pinel

Le Touquet-Paris-Plage, Saintes-Maries-de-la-Mer, Trouville... parmi les nouvelles communes éligibles au dispositif de défiscalisation en immobilier loi Pinel, une nouveauté. Outre le phénomène suisse précédemment évoqué, les communes profitant de ce nouveau zonage Pinel n’ont pas du tout le profil des villes éligibles habituelles. À savoir les grandes métropoles et leur proche périphérie.

Pourquoi rendre éligibles loi Pinel des petites communes ?

Au Touquet Paris Plage, 79,3% des logements sont des résidences secondaires. Un phénomène dû à l’attractivité de l’une des stations “haut de gamme” les plus proches de Paris.

Les prix de l’immobilier au Touquet sont donc sans rapport avec le marché immobilier du Pas-de-Calais. Le prix du m² au Touquet dépasse les 7000 € quand celui de Saint-Etienne-au-Mont (à 30km) dépasse tout juste 3000 €.

Le Pas de Calais n’étant pas la Suisse, le salaire moyen dans le département est d’un peu plus de 2000 €. On comprend que les ménages locaux cherchant à se loger peinent à trouver des loyers en rapport avec leurs revenus.

En rendant éligible au dispositif Pinel les communes touristiques, victimes du phénomène de “villégiature parisienne”, le gouvernement espère multiplier les logements accessibles pour les locaux aux revenus intermédiaires qui cherchent une résidence principale.

En quoi les zones impactent le dispositif loi Pinel ?

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation pour l’immobilier locatif Pinel, le zonage ne se limite pas à déterminer l’éligibilité des communes.

Lors d’un investissement en loi Pinel, les loyers sont plafonnés. En zone B1 le plafond de loyer Pinel est fixé en 2022 à 10.55 €/m², en zone A, il est de 13.04 €/m². En zone A bis, le plafond du loyer Pinel au mètre carré sera de 17,62 €/m².

Attention, la surface à prendre en compte est une surface pondérée. La surface pondérée d’un bien immobilier loué avec le dispositif loi Pinel correspond à la surface habitable, additionnée à la moitié des surfaces annexes (cave, grenier, balcon etc) dans la limite de 8 m².

Réaliser un investissement locatif avec la loi Pinel nécessite de louer son bien immobilier à des locataires dont les revenus annuels sont égaux ou inférieurs aux plafonds autorisés.

Les nouveaux plafonds de revenus Pinel 2022 en zone B1

Les plafonds de revenus Pinel en zone A

La loi Pinel+

Dès le 1er janvier 2023, les taux de réduction d'impôt de la loi Pinel seront abaissés. Le dispositif Pinel originel disparaitra totalement au profit de la nouvelle loi Pinel plus. Ce nouveau dispositif contraint les investisseurs à choisir des logements durables ou à investir dans des quartiers prioritaires.

Danger loi Pinel : Comment contourner les risques pour un investissement efficace ?

Morgane Caillière

le 24-02-2022

Prix de l’immobilier à Toulouse : évolution et bilan 2021

Morgane Caillière

le 02-03-2022