Les charges déductibles lors d’un investissement locatif en loi Pinel

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Avatar de l'auteur "Hervé KOFFEL" Hervé Koffel

le 11 août 2023

[ mis à jour le 11 août 2023 ]

SOMMAIRE

L'investissement locatif est l'une des solutions privilégiées par de nombreux Français pour se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Parmi les différents dispositifs existants, la loi Pinel occupe une place de choix grâce à sa capacité à stimuler la construction d’appartements neufs à Toulouse et dans les toutes les zones où l'offre locative est insuffisante. Cependant, pour optimiser cet investissement, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement des charges déductibles associées.

Ces charges déductibles représentent une part non négligeable de l'investissement initial et des coûts d'exploitation, et leur prise en compte peut faire la différence entre un investissement rentable et un investissement moins attractif. Elles englobent divers éléments tels que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion locative, la taxe foncière, ou encore les frais d'entretien et de réparation.

Cet article a pour but de vous guider à travers les subtilités de ces charges déductibles en loi Pinel, afin de vous aider à mieux comprendre comment elles fonctionnent, et comment les optimiser pour maximiser votre rendement locatif. Que vous soyez un investisseur débutant ou confirmé, ces informations vous fourniront les outils nécessaires pour prendre des décisions éclairées concernant votre investissement locatif en loi Pinel.

Les charges déductibles lors d'un investissement en loi Pinel

Lorsque vous investissez en loi Pinel, plusieurs types de charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Ces charges déductibles ont un impact direct sur la rentabilité de votre investissement.

Les intérêts d'emprunt

Si vous contractez un crédit pour financer votre investissement locatif (ce qui est le cas pour la grande majorité des acheteurs), les intérêts payés à l'établissement de crédit sont déductibles de vos revenus fonciers.

Cela inclut également les frais de dossier, les frais d'assurance emprunteur et les frais de garantie.

Les frais de gestion

Si vous faites appel à une société de gestion immobilière pour administrer votre bien, les frais facturés par cette société sont déductibles.

Cela peut inclure les frais de recherche de locataires, de gestion des loyers, rédaction du bail ou encore de gestion des travaux. Ces frais peuvent rapidement chiffrer et il est intéressant de pouvoir les déduire.

La taxe foncière

C'est une taxe annuelle due par les propriétaires de biens immobiliers. La taxe foncière sur les propriétés bâties est déductible de vos revenus fonciers. L’achat d’un logement neuf rend le propriétaire éligible à une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans. Cependant cette exonération n’est pas automatique et ne peut être accordée que par la commune.

Étant donné que la loi Pinel implique d’acquérir un bien neuf, la déduction voire l’exonération de la taxe foncière est tout à fait possible.

charges deductibles pinel – un homme calcule ses charges deductibles
© OSABEE – Shutterstock

Les charges de copropriété

Certaines charges de copropriété ne peuvent pas être répercutées sur le locataire et sont donc déductibles. Ces charges peuvent comprendre par exemple les frais d'entretien et de nettoyage des parties communes, jardinage, concierge ou gardien etc.

Les frais d'assurances

Vous pouvez déduire les frais d'assurance liés à votre investissement, comme l'assurance pour les loyers impayés, l’assurance propriétaire non occupant...

Il faudra bien entendu fournir les documents nécessaires (contrats et montants) pour obtenir la déduction de ces primes d’assurances.

Les frais de notaire et les frais d'agence

Techniquement, les frais de notaire ne sont pas déductibles directement des revenus fonciers. En revanche, ils sont comptés comme faisant partie du prix total du bien neuf acquis et donc entrent dans le calcul de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Les frais d’agence, qui sont liés à l'achat de votre bien immobilier, sont déductibles.

Les frais d'entretien et de réparation

Si vous devez effectuer des travaux d'entretien ou de réparation sur votre bien immobilier, ces coûts sont bien entendus déductibles. Il est important de noter que cela ne concerne pas les travaux d'agrandissement ou d'amélioration.

Là encore, conserver les factures pour prouver vos dépenses est essentiel pour profiter des déductions.

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L'amortissement du bien

Dans certaines conditions, vous pouvez déduire une part du prix de votre bien immobilier chaque année. C'est ce qu'on appelle l'amortissement. En effet, si vous bénéficiez du régime réel d’imposition, il vous est possible d’amortir la dépréciation de la valeur du logement.

Ces charges déductibles peuvent représenter une part importante de l'investissement total et leur gestion optimale peut donc avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement en loi Pinel. Dans la section suivante, nous allons discuter de quelques stratégies pour optimiser ces charges.

Comment optimiser les charges déductibles dans un investissement en loi Pinel

L'optimisation des charges déductibles est une étape cruciale pour maximiser le rendement d'un investissement en loi Pinel. Voici quelques bonnes pratiques pour tirer le meilleur parti de ces charges.

Gestion rigoureuse des dépenses

Toutes les dépenses liées à votre investissement doivent être soigneusement enregistrées et gérées. Cela comprend les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les frais d'assurance, les frais d'entretien et de réparation, etc. En conservant un enregistrement précis de ces dépenses, vous pouvez vous assurer que vous profitez pleinement des déductions fiscales auxquelles vous avez droit.

Choix du financement

Si vous financez votre investissement par emprunt, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers. Par conséquent, il peut être plus avantageux de financer votre investissement par emprunt plutôt que par apport personnel, du point de vue fiscal.

Sélection des services de gestion

Si vous choisissez de faire appel à une société de gestion immobilière, assurez-vous de bien comprendre tous les frais associés et de vérifier qu'ils sont déductibles.

Il peut être utile de comparer plusieurs sociétés de gestion pour trouver celle qui offre le meilleur rapport qualité-prix.

charges deductibles pinel – une poignée de main
© Pormezz - shutterstock

Planification des travaux d'entretien et de réparation

Les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles, il est donc judicieux de les planifier de manière à maximiser les déductions fiscales. Par exemple, vous pourriez planifier certains travaux majeurs d'entretien juste avant la fin de l'année fiscale pour maximiser vos déductions pour cette année.

Consultation d'un expert fiscal

L'optimisation des charges déductibles peut être complexe, et il peut être utile de consulter un comptable ou un expert fiscal pour s'assurer que vous profitez pleinement des déductions fiscales auxquelles vous avez droit.

Un expert peut également vous aider à planifier votre investissement de manière à minimiser votre charge fiscale, et calculer votre impôt prévisionnel pour optimiser le tout.

L'optimisation des charges déductibles est un aspect essentiel de la gestion d'un investissement en loi Pinel. En gérant ces charges de manière efficace, vous pouvez améliorer significativement le rendement de votre investissement.

Rappel sur la loi Pinel

La loi Pinel, introduite en 2014, est un dispositif fiscal destiné à encourager les particuliers à investir dans l'immobilier locatif neuf. Elle vise à stimuler la construction de logements dans les zones où l'offre est insuffisante, en offrant une réduction d'impôts sur le revenu aux investisseurs.

Objectifs et avantages fiscaux de la loi Pinel

L'objectif principal de la loi Pinel est de favoriser la construction de nouveaux logements dans les zones "tendues", c'est-à-dire où la demande locative est plus forte que l'offre. Pour cela, la loi offre une réduction d'impôt aux investisseurs qui s'engagent à louer leur bien pendant une certaine durée.

La réduction d'impôt peut aller jusqu'à 17,5% du prix d'achat du logement pour une durée de location de 12 ans. Elle s’élève à 10,5% pour une de location de 6 ans, et à 15% pour 9 ans. Dans le cas d’un achat avec le nouveau dispositif loi Pinel+ , ces réductions sont plus importantes et atteignent les 12% (6 ans), 18% (9 ans) et 21% (12 ans).

Conditions pour bénéficier de la loi Pinel

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées. D'abord, le bien immobilier doit être neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA). Il doit respecter certaines normes énergétiques (norme RT 2012 ou label BBC 2005) et doit être loué nu, c'est-à-dire sans meubles, à titre de résidence principale.

De plus, l'investissement doit se faire dans une zone éligible à la loi Pinel, généralement des zones où la demande locative est forte. À Toulouse par exemple, on est en zone B1. Enfin, la loi Pinel impose des plafonds de loyers, qui varient selon la zone Pinel, ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires soumis également à la même zone.

Il est essentiel de bien comprendre ces conditions pour profiter pleinement des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel, et pour bien gérer les charges déductibles de celle-ci.

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