Les logements les plus énergivores sont désormais soumis au gel des loyers
Pierre Ferreiro
SOMMAIRE
- Quelles sont les “passoires thermiques” concernées par le gel des loyers ?
- Gel des loyers : le calendrier de loi Climat & Résilience
- Diagnostic de Performance Énergétique : des évolutions
- La rénovation énergétique pour échapper au gel des loyers
- Investir dans l’immobilier neuf pour ne pas subir le gel des loyers
Pour qui sonne le glas ? Ou plutôt, le glagla ? Pour les propriétaires des logements les plus énergivores. En effet, depuis le mercredi 24 août 2022, les personnes mettant en location de tels biens immobiliers, qualifiés de “passoires thermiques”, sont soumises à un gel des loyers. Cette mesure phare de la loi Climat & Résilience est la première d’une longue série visant à inciter les propriétaires de biens anciens à rénover leurs logements afin de protéger la planète et réduire les besoins en énergie. Ces mesures devraient aussi, parallèlement, avoir un effet positif sur l’ immobilier neuf à Toulouse et ailleurs en France, en raison de sa haute performance énergétique. Explication et impact de cette mesure.
Quelles sont les “passoires thermiques” concernées par le gel des loyers ?
Les logements les plus énergivores sont visés par plusieurs restrictions dans le cadre de la loi Climat & Résilience. C’est le Diagnostic de Performance Énergétique, connu sous le sigle de DPE, qui sert de principale unité de mesure à la consommation énergétique d’un logement. Son échelle de notation va de A à G, la lettre A désignant les logements ayant la meilleure performance énergétique, et la lettre G désignant les logements les plus voraces en énergie.
Ainsi, depuis le mercredi 24 août, les maisons et appartements consommant le plus d’énergie (DPE F ou G) sont concernés par un gel des loyers. Pour obtenir une telle note, un logement doit avoir une consommation énergétique supérieure ou égale à 330kWh par mètre carré et par an, ou émettre plus de 70kg de CO2/m²/an. Cela représente environ 17% des résidences principales de France.
Les propriétaires de ces logements ne peuvent ainsi pas augmenter leurs loyers pour s’aligner sur l’Indice de Référence. Il faut à ce titre noter que le gel des loyers concerne les résidences principales ou louées en bail mobilité, mais pas les locations saisonnières.
En parallèle, certaines communes, en zone tendue, pratiquent également un encadrement des loyers empêchant les propriétaires de dépasser un certain montant. Ainsi, un propriétaire de passoire thermique dans une ville pratiquant l’encadrement des loyers (comme Bordeaux) est concerné par ces deux mesures. Il ne peut cependant plus s’aligner sur le loyer de référence minoré fixé localement.
Dans tous les cas, qu’il s’agisse de s’aligner sur l’IRL ou sur le loyer maximum fixé dans une commune pratiquant l’encadrement, le propriétaire d’un bien classé F ou G doit procéder à des travaux de rénovation.
Gel des loyers : le calendrier de loi Climat & Résilience
Le gel des loyers n’est que l’un des volets de la loi Climat & Résilience, qui est un des fers de lance de la transition écologique engagée par le gouvernement. Celle-ci comprend de nombreuses mesures visant à limiter l’impact de l’activité humaine sur l’environnement, et les émissions polluantes. Cela passe notamment par les restrictions de circulation des véhicules les plus polluants, comme dans le cadre de la ZFE à Toulouse, et par la rénovation des bâtiments à forte déperdition d’énergie et de chaleur.
En ce qui concerne le logement, voici les prochaines dates à retenir du calendrier fixé par le gouvernement :
- Dès janvier 2023, tous les logements consommant 450kWh/m²/an ou plus, ou émettant plus de 70kg de CO2/m²/an, seront interdits à la location;
- Dès 2025, les DPE G, concernés aujourd’hui par des restrictions concernant l’augmentation des loyers, ne pourront plus être mis en location;
- Dès 2028, les maisons et appartements affichant un DPE F seront eux aussi interdits à la location;
- À partir de 2034, l’interdiction de mise en location sera étendue aux DPE E;
- Les maisons individuelles et les immeubles détenus par un seul propriétaire devront faire l’objet d’un DPE obligatoire dans le cadre d’une vente, si ces logements sont classés D à G. Cette mesure, qui a fait l’objet de deux reports, devrait entrer en vigueur au 1er avril 2023;
- Pour toute mise en vente de logement, un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique doit obligatoirement être effectué.
Diagnostic de Performance Énergétique : des évolutions
Le Diagnostic de Performance Énergétique a été revu en profondeur au cours du mois de juillet 2021 et prend désormais en compte la mesure de l’empreinte carbone des logements.
Il est de surcroit devenu opposable. Traduction : si un acquéreur potentiel ou un locataire doute de la véracité des informations fournies par un propriétaire, il peut demander à effectuer un nouveau DPE à titre comparatif. Si les résultats ne sont pas les mêmes, le propriétaire peut être assigné en justice. De même, toutes les agences immobilières doivent faire figurer l’étiquette DPE sur leurs annonces.
Le DPE est devenu plus lisible, et inclut maintenant des recommandations de travaux de rénovation énergétique à effectuer et un devis théorique. Les propriétaires-bailleurs sont ainsi clairement incités à rénover leurs logements en vue de profiter pleinement de leurs biens immobiliers.
La rénovation énergétique pour échapper au gel des loyers
Pour un grand nombre de propriétaires de biens anciens, la loi Climat & Résilience a l'effet d’une épine dans le pied. Il leur est en effet impossible de revoir leur loyer à la hausse en plein contexte d’inflation et d’augmentation des prix. Ils se retrouvent ainsi dans l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation énergétique, alors qu’ils n’ont pas forcément le budget à disposition.
Il faut tout de même relever que de tels travaux ont de nombreux bénéfices. Ils constituent d'abord un geste pour la planète, car ils permettent de préserver l’environnement en limitant les déperditions de chaleur et les émissions polluantes. À l’échelle de la France, ils contribuent à créer de l’emploi et à stimuler l’économie dans un contexte d’inflation. Pour le locataire, ils permettent d’obtenir une facture d’énergie réduite. Et pour le propriétaire, ils permettent de ne plus être soumis à des restrictions concernant l’augmentation du loyer.
Afin d’aider les propriétaires à procéder à la rénovation de leur appartement ou de leur maison, plusieurs aides proposent de réduire le prix des travaux. Certaines sont appliquées à l’échelle de la France, d’autres au niveau régional, ou encore local. La plus connue est le dispositif MaPrimeRenov’, qui prend la forme d’une prime. L’éco-PTZ est, lui, un Prêt à Taux Zéro réservé aux travaux de rénovation. Enfin, en Occitanie, le dispositif Rénov’Occitanie permet d’obtenir des conseils et, selon les cas, une prime, une avance ou un prêt.
Investir dans l’immobilier neuf pour ne pas subir le gel des loyers
En vue de réaliser un investissement locatif et d’éviter toute possibilité d’être soumis à un gel des loyers, l’immobilier neuf se présente comme une option particulièrement intéressante. En effet, si les programmes immobiliers neufs ont généralement un prix d’achat plus élevé que les biens anciens, ils ont l’avantage d’être bâtis selon les dernières normes environnementales en vigueur.
Les normes RT2012 et plus récemment RE2020 ou encore le label E+C- sont des garanties de haute performance énergétique. Que ce soit par l’orientation des logements, les matériaux utilisés ou encore l’installation d’une pompe à chaleur ou de panneaux photovoltaïques, tout est fait pour réduire la consommation énergétique des biens neufs.
La RE2020 inclut en sus des critères de confort, et notamment de “confort d’été” afin de créer des habitations agréables à vivre en cas de forte chaleur, sans avoir recours à la climatisation. De même, pour être éligible, chaque logement à partir du T3 doit bénéficier d’une double orientation pour faciliter la ventilation. Et avec les critères imposés par le Pinel+, de plus en plus d’appartements se prolongent d’un espace extérieur privatif.
Sans oublier que l’immobilier neuf a de nombreux arguments pour séduire. Isolation phonique renforcée, place de parking attitrée, volets roulants électriques ou encore interface connectée sont autant de prestations recherchées que l’on trouve difficilement dans l’immobilier ancien. Un appartement neuf bien situé a donc toutes les chances d’attirer les locataires.
Et si le prix d’achat peut impressionner, plusieurs dispositifs permettant de faire de belles économies sont à la disposition des investisseurs. C’est notamment le cas du dispositif Pinel, et prochainement du dispositif Pinel+, qui permettent de défiscaliser jusqu’à 21% du prix d’achat de son appartement. De plus, investir dans l’immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaires réduits, de 2% à 3% du prix de vente, contre 7% à 8% dans l’ancien. Alors n’hésitez plus, et investissez dans l’avenir avec les courtiers immobiliers d’IMMO9 Toulouse.
