Investissement LMNP à Toulouse : mode d’emploi

Charlotte Costa

le 01 décembre 2021

[ mis à jour le 11 octobre 2022 ]

Face au développement croissant de la ville rose, le parc locatif tente de répondre au mieux à la demande des toulousains et néo-arrivants qui posent leurs valises dans le territoire. Le marché actuel propose à la fois des logements anciens mais également récents, grâce à la construction de nombreux programmes neufs à Toulouse. En tête du classement des villes étudiantes de France, Toulouse est aussi une ville de référence au niveau de l’emploi et de l’industrie aéronautique.

La location nue nécessite que le locataire amène et fournisse lui-même son propre mobilier car le logement est loué vide. La location meublée est une alternative pour les budgets modestes et pour pallier à l’achat de fournitures. En tant que particulier, il existe un régime fiscal permettant de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant en location meublée non professionnelle (LMNP). On fait le point sur le statut LMNP à Toulouse et ses avantages.

Le statut LMNP : l’une des plus vieilles niches fiscales

Créé en 1949, le statut de location meublée non professionnelle est l’un des dispositifs les plus anciens toujours en vigueur. Ce dispositif avantageux profite à toute personne physique étant domiciliée fiscalement en France d’investir dans un bien immobilier pour par la suite le mettre en location meublée.

L’intérêt particulier de ce statut est de percevoir des revenus locatifs qui sont peu imposés et de récupérer pour les logements neufs uniquement, la TVA. Les revenus dégagés par la location du bien ne doivent pas dépasser 23 000 € ou 50% par an des revenus globaux du propriétaire. Il s’agit d’un investissement sécurisé sur le long terme permettant d’anticiper sa retraite et de se constituer un patrimoine immobilier.

Les types de logements éligibles au dispositif

L’investisseur susceptible d’acheter un bien foncier en LMNP a le choix entre plusieurs typologies de logements qui peuvent être éligibles au statut. Selon ses intérêts personnels, il est possible de réaliser un investissement locatif dans un logement “classique” ou bien dans une résidence de service (amendement Censi-Bouvard). Cela comprend :

• Les logements acquis neufs
• Les appartements acquis en VEFA
• Les logements achevés depuis 15 ans minimum et ayant été réhabilités
• Les logements achevés depuis 15 ans minimum et qui doivent être réhabilités
• Les EPHAD
• Les résidences séniors
• Les résidences étudiantes à Toulouse
• Les résidences d’affaires

Les régimes fiscaux : chaque situation a sa solution

Il existe à l’intérieur de ce dispositif différents régimes fiscaux applicables à ce statut : le micro-BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux) ou le régime réel. En dessous d’une déclaration de 72 600 € de revenus locatifs par an, le propriétaire-bailleur a le choix entre ces deux régimes. Si le moment dépasse cette somme, ce dernier n’a pas d’autre choix que d’appliquer le régime réel.

• Le Micro-BIC

Le Micro-BIC permet de réaliser un amortissement forfaitaire de 50%. Ce régime très avantageux permet au loueur de payer des impôts uniquement sur la moitié de ses revenus locatifs.

Paul et Clara ont acheté un appartement neuf à Toulouse qu’ils ont entièrement meublé pour pouvoir le mettre en location à 550 € par mois sous le statut LMNP.

Le couple perçoit alors 6 600 € de revenus locatifs par an. Leurs revenus locatifs ne dépassant pas 72 600 € annuels, ils se sont tournés vers le régime Micro-BIC. Paul et Clara seront alors imposés sur la base de 3 300 €, soit la moitié du montant total grâce à leur optimisation.

• Le régime réel

Le régime réel quant à lui, permet de déduire les charges relatives à la location du bien meublé (intérêts, les achats d’ameublement, les travaux...).

Maxime et Marie ont investi dans un appartement récent dans le quartier du Busca, à Toulouse. Destiné à la location LMNP, le loyer mensuel est de 600 €.

S'ils décident d’opter pour le régime fiscal réel, ils peuvent alors déduire l’ensemble de leurs charges et les amortissements du bien.

Le Censi-Bouvard : investir dans les résidences de services

Le dispositif Censi-Bouvard à Toulouse va de pair avec le statut LMNP. Promulgué en 2009, il s’agit d’un amendement permettant de profiter d’une réduction d’impôt en réalisant un investissement locatif en immobilier neuf, dans les résidences de services. Cela inclut les résidences étudiantes, résidences séniors, résidences d’affaires et les EPHAD.

Le propriétaire peut alors bénéficier d’une réduction de 11% du montant HT dans la limite de 300 000 € et de récupérer la TVA à hauteur de 20%. En contrepartie, le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant 9 ans et à le conserver 20 ans si ce dernier souhaite regagner la TVA 20%.

Le Censi-Bouvard confère une gestion simplifiée de son logement mis en location meublée. En effet, les biens sont loués via des baux commerciaux et gérés par l’exploitant de la résidence de services (le promoteur) qui choisit ou non de déléguer la gestion des appartements à une agence de gestion locative. De plus, le propriétaire est assuré d’avoir des revenus même si le logement est vacant (dans la limite de 12 mois maximum).

Ce dispositif est une aubaine pour la ville de Toulouse qui est la première ville étudiante de France et qui compte en son sein de nombreuses résidences pour loger tous les étudiants français et internationaux qui viennent effectuer leur cursus universitaire dans la ville rose.

Les règles d’or du statut LMNP

Certaines conditions sont à remplir pour obtenir le statut de location en meublé non professionnel :

• L’appartement doit être loué pour un usage d’habitation, de résidence principale. Celui-ci doit être meublé, de manière à ce que le locataire ai juste à ramener ses effets personnels.
• Le propriétaire-bailleur ne peut pas exercer cette activité locative à titre professionnel et avoir des revenus annuels inférieurs à 23 000€ à la différence du statut LMP (loueur meublé professionnel).
• La déclaration de l’activité doit se faire auprès du greffe du Tribunal de commerce dans la ville où se situe le bien.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Le statut LMNP est une bonne alternative à la loi Pinel qui permet aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt lors d’un investissement immobilier dans le neuf. Cependant, cette loi s’applique uniquement pour la location d’un logement nu.

De plus, les démarches et la gestion d’un bien en location meublée non professionnelle sont quasi nulles. Avec le dispositif Censi-Bouvard et l’investissement dans des résidences de services, l’appartement est géré par une agence de gestion qui sécurise les revenus locatifs pendant une décennie.

En bref, c’est un statut très simple et accessible à tous lorsqu’on débute dans l’investissement ou que l’on souhaite placer son épargne dans la pierre qui est une valeur refuge. De plus, cela permet de participer au renouvellement et la dynamisation d’un parc locatif.

La check-list pour une location meublée en toute sécurité

Un logement est considéré meublé uniquement si ce dernier respecte une liste de meubles et de fournitures indispensables à la vie de l’occupant, en l’occurrence dans notre cas, le locataire :

• Literie avec couette ou couverture
• Matériel d’entretien ménager
• Plaques de cuisson, four à micro-onde, réfrigérateur avec un compartiment à congélation
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine
• Des étagères de rangement et volets ou rideaux pour les chambres
• Une table, des sièges et luminaires

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