Guide du LMNP dans l'Immobilier Neuf Français
Morgane Caillière
SOMMAIRE
- Pourquoi louer neuf et meublé ?
- La location meublée en résidence de service
- Les avantages de l'immobilier neuf
- Une conformité aux normes actuelles : focus sur la RE2020
- Les logements neufs connectés
- Les garanties constructeurs
- La garantie de Parfait Achèvement
- La garantie Biennale
- La garantie Décennale
- La Personnalisation
- Les avantages financiers
- Les avantages du statut LMNP
- L'Attrait du Régime Réel en LMNP
- Déduction des Charges
- Amortissement du Bien
- Régime BIC en LMNP : Un Chemin Fiscal Simplifié pour les Investisseurs
- Régime Micro-BIC
- Régime BIC Réel Simplifié
- Conclusion
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) dans l'immobilier neuf offre des opportunités uniques pour les investisseurs. Entre normes écologiques, avantages fiscaux et garanties constructeur, le choix de l'immobilier neuf s'impose comme une option pertinente d’investissement.
Ce panorama complet explore ces aspects clés, mettant en lumière les atouts de l'investissement en LMNP dans le neuf en France.
Pourquoi louer neuf et meublé ?
La location meublée permet de pratiquer des loyers plus élevés que dans le cas de la location nue. En moyenne, le loyer d'un logement meublé peut être de 10% à 20% plus élevé que celui d'un logement nu.
La qualité et la modernité d’un logement neuf de même que celle des équipements fournis influencent le montant du loyer. Un logement meublé neuf avec des équipements de qualité supérieure justifie aisément un loyer plus élevé.
La mobilité professionnelle, le développement du tourisme urbain, et la recherche de flexibilité de la part des locataires font de la location meublée un marché en croissance, en particulier dans les grandes agglomérations.
La location de logements meublés offre des contrats de location plus flexibles.
La durée minimale d'un bail meublé est généralement d'un an (ou 9 mois pour les étudiants), contre 3 ans pour la location nue. Un cadre nettement plus flexible pour l'investisseur en cas de changement de projet immobilier.
La location meublée en résidence de service
Si le dispositif Censi Bouvard qui offrait des avantages fiscaux aux investisseurs en résidence de service a pris fin en décembre 2022, reste que ce type d’investissement présente des avantages non négligeables.
En plus de permettre le recours au statut LMNP dont nous décrirons les avantages ci-après,
- l’absence de gestion locative,
- les loyers garantis (même en cas de vacance locative),
- Les travaux d’entretien à la charge de l’exploitant,
- La récupération de la TVA...
font de ce type de bien, un investissement idéal pour qui ne souhaite pas s’embarrasser de préoccupations supplémentaires.
Les avantages de l'immobilier neuf
Si investir en LMNP dans un programme immobilier neuf se présente à première vue comme plus cher qu’un investissement en LMNP dans l’immobilier ancien, le calcul pourrait bien s’avérer plus avantageux à long terme.
Avantages fiscaux, réduction des frais de notaire, attractivité maximum... l’investissement en meublé dans le neuf présente de sérieux arguments.
Une conformité aux normes actuelles : focus sur la RE2020
L’un des avantages majeurs de l’investissement en immobilier neuf est le niveau de qualité des bâtis en matière d’isolation et de performances énergétiques. La RE2020, les labels éco-responsables ont fait prendre un tournant durable à l’ensemble du parc immobilier neuf en France.
Depuis le 1er janvier 2022, La RE2020 remplace la RT2012 et fixe des exigences encore plus strictes en matière d'énergie et de climat.
La RE2020 vise à réduire la consommation d'énergie en encourageant l'utilisation de matériaux isolants de haute qualité et de technologies énergétiques avancées. Elle mesure également les émissions de CO2 des bâtiments depuis leur construction jusqu’à leur fin de vie.
Elle favorise en outre l'utilisation d'énergies renouvelables, comme les panneaux solaires ou les pompes à chaleur pour minimiser l'empreinte carbone.
Avec des DPE A ou B, les logements neufs présentent un niveau d’attractivité très supérieurs au logements anciens dont la moyenne en France affiche un DPE D. Si on considère que 80% des futurs acheteurs ou locataires font du DPE un critère majeur.
Si on ajoute à cela, l’interdiction progressive à la location des passoires thermiques , investir dans un logement neuf économe en énergie garantit l’acheteur contre la vacance locative, cauchemar des investisseurs en immobilier locatif.
Les logements neufs connectés
La domotique représente l'intégration de technologies intelligentes dans les biens neufs.
Les logements neufs sont le plus souvent pré-équipés pour recevoir des équipements domotique . La domotique offre une dimension nouvelle à l'habitat, en alignant la technologie avec les besoins et les désirs des habitants. Un investisseur en LMNP peut donc équiper son meublé en domotique sans trop de frais.
Ces systèmes contribuent à créer des espaces de vie plus sûrs, plus confortables et plus efficaces, tout en offrant de nouvelles opportunités pour les propriétaires et les investisseurs. La convergence entre l'immobilier et la technologie promet de transformer la manière dont nous vivons et interagissons avec nos espaces de vie.
Les garanties constructeurs
Les garanties constructeur offertes dans le cadre d'un investissement immobilier neuf, sont plus qu'un simple avantage ; elles constituent une protection essentielle pour l'investisseur. Elles minimisent les risques financiers associés aux défauts de construction et offrent une assurance qui renforce la confiance dans l'achat.
Que ce soit pour la structure de l'édifice, les équipements ou les finitions, ces garanties assurent que les normes de qualité sont respectées et que l'investisseur est protégé contre les imprévus, renforçant ainsi l'attrait de l'immobilier neuf en tant qu'investissement solide et sécurisé.
La garantie de Parfait Achèvement
La garantie de parfait achèvement couvre tous les défauts de conformité et les malfaçons apparentes pendant un an à compter de la réception des travaux.
Elle inclut tous les défauts et malfaçons qui sont apparents au moment de la livraison ou qui apparaissent dans l'année qui suit.
Avantages : Cela permet à l'investisseur d'avoir les défauts corrigés rapidement, sans coût supplémentaire.
La garantie Biennale
La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, couvre les éléments d'équipement dissociables du bâtiment pendant une période de 2 ans après la réception des travaux.
Elle s'applique aux éléments qui peuvent être enlevés sans endommager le bâtiment, comme les appareils sanitaires, les volets, les radiateurs.
Avantages : Cette garantie assure que si ces éléments tombent en panne ou présentent des défauts, ils seront réparés ou remplacés sans frais pour l'investisseur.
La garantie Décennale
La garantie décennale est l'une des plus importantes et couvre les défauts de construction qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et des éléments d'équipement indissociables, pendant une période de 10 ans à compter de la réception des travaux.
Elle couvre les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction ou qui la rendent impropre à son usage. Cela inclut les problèmes de fondation, de toiture, et les défauts d'étanchéité.
Avantages : La garantie décennale offre une tranquillité d'esprit pour l'investisseur en LMNP car elle assure que les coûts de réparation des défauts graves seront pris en charge par l'assureur du constructeur.
La Personnalisation
Outre une conception optimisée des logements maximisant les apports de lumière naturelle et la ventilation des logements, l'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) permet une personnalisation très honorable du bien avant la fin de la construction.
Cloison ou prise supplémentaire, revêtements des murs et du sols, couleurs des peintures... les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs) permettent d’ajuster le bien acquis au plus près des besoins et goûts de l’acheteur.
Les avantages financiers
- Frais de Notaire Réduits : Les frais de notaire sont plus bas pour l'immobilier neuf, souvent autour de 2-3%, comparés à 7-8% pour l'ancien.
- Exonération de la Taxe Foncière : Les logements neufs peuvent bénéficier d'une exonération temporaire de la taxe foncière y compris dans le cas d’investissement locatif en LMNP. Le montant varie entre les communes.
- Financements Attractifs : Les acheteurs de biens neufs peuvent, sous condition de revenus, être éligibles à des prêts à taux zéro ou à des taux d'intérêt réduits.
- TVA Réduite : Dans les zones ANRU l'achat d'un bien immobilier neuf peut être soumis à une TVA réduite.
Les avantages du statut LMNP
L'investissement en LMNP, particulièrement dans le neuf, offre des avantages fiscaux et opérationnels.
La LMNP permet une certaine flexibilité dans la gestion du bien, avec la possibilité de louer à différents types de locataires (étudiants, touristes, professionnels) selon les besoins du marché.
Deux options sont possibles en LMNP, le choix du régime réel ou le choix du régime micro-Bic.
L'Attrait du Régime Réel en LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement convoité par les investisseurs en immobilier en raison de son régime fiscal avantageux.
Le choix du régime réel, en particulier, peut offrir des bénéfices significatifs en permettant la déduction des charges et des amortissements du bien des loyers, ce qui réduit la base imposable. Voici une exploration détaillée de cet aspect :
Déduction des Charges
Le régime réel en LMNP permet aux investisseurs de déduire diverses charges liées à l'exploitation du bien : frais de gestion, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais d'entretien et de réparation, primes d'assurance, et même certains frais liés à la gestion administrative.
Amortissement du Bien
L'amortissement est une autre caractéristique clé du régime réel en LMNP, permettant aux investisseurs de réduire leur base imposable.
Il s'agit de la prise en compte de la perte de valeur du bien immobilier et des équipements sur une période donnée. Cela se fait généralement de manière linéaire sur une période de 20 à 40 ans pour le bâtiment, et sur une période plus courte pour les équipements et le mobilier.
Régime BIC en LMNP : Un Chemin Fiscal Simplifié pour les Investisseurs
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel, déjà évoqué, et le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime BIC se subdivise en deux options : le régime micro-BIC et le régime BIC réel simplifié. Voici une exploration détaillée de ces aspects :
Régime Micro-BIC
Le régime micro-BIC est adapté aux investisseurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas un certain seuil (77 700 € pour les locations meublées en 2023). Il offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, représentant les charges. Cet abattement est automatique et ne nécessite pas de justifier les charges réelles.
Régime BIC Réel Simplifié
Pour les investisseurs dont les recettes dépassent le seuil du micro-BIC, ou qui choisissent cette option, le régime BIC réel simplifié s'applique.
À l'instar du régime réel en LMNP, les investisseurs peuvent déduire les charges réelles, telles que les frais de gestion, d'entretien, et les intérêts d'emprunt. Ce régime permet également l'amortissement du bien et des équipements, réduisant la base imposable.
Conclusion
L'investissement en LMNP dans l'immobilier neuf allie les avantages de l'immobilier neuf avec les spécificités attrayantes du statut LMNP. Cette combinaison permet d'optimiser la rentabilité, la flexibilité et la sécurité de l'investissement.
Comme avec toute forme d'investissement, il est recommandé de s'appuyer sur des experts en immobilier et en fiscalité pour s'assurer que l'investissement est aligné avec les objectifs et les besoins individuels. La conjonction de ces éléments fait du LMNP en immobilier neuf une option d'investissement à considérer sérieusement.
