Plafond Pinel à Toulouse : quel loyer fixer en 2024 ?

Mise à jour des nouveaux plafonds Pinel 2024

En Haute-Garonne, le plafond de loyer Pinel est fixé en fonction de la commune où se trouve le logement neuf mis en location. En effet, seules les villes où la tension immobilière est forte sont éligibles au dispositif. Dans ce contexte, Toulouse est située en zone A, tandis que sa proche périphérie se trouve en zone B1. Elles sont toutes les deux considérées comme des zones immobilières “tendue”. Les zones A et B1 définissent des plafonds de loyer à ne pas dépasser par le propriétaire pour la mise en location de son bien en loi Pinel à Toulouse. Les plafonds de loyer Pinel à Toulouse ont été mis à jour en mars 2024, et la Ville rose est passée en zone A en octobre 2023.

SOMMAIRE

Loyer Pinel à Toulouse : comment le calculer ?

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Le plafond de loyer Pinel à Toulouse délimite le montant maximal auquel un acheteur peut mettre en location son logement neuf.

Le plafond de loyer se calcule à partir de deux indices :

Calcul de la surface utile d’un logement neuf Pinel

La surface utile d’un logement neuf Pinel équivaut à sa surface habitable à laquelle on adjoint la moitié de la surface de ses annexes (cave, grenier, balcon etc), dans la limite de 8 m².

Quel est le loyer Pinel applicable à Toulouse ?

Toulouse appartient à la zone A du dispositif Pinel. Ainsi, à Toulouse (31000) (zone A), le loyer mensuel maximal applicable au mètre carré selon le dispositif Pinel est de 14.03€/m². Les plafonds de loyers Pinel ont été modifiés en mars 2024, et Toulouse a rejoint la zone A en octobre 2023

Jeanne et Henri souhaitent augmenter leurs revenus en réalisant un investissement immobilier. La zone A les intéresse particulièrement car elle permet d’appliquer un loyer élevé. Henri et Jeanne placent donc leur épargne dans un appartement neuf situé dans le quartier Croix-Daurade.

Le couple rencontre plusieurs locataires et décide de sélectionner une personne avec deux enfants à charge dont les ressources ne dépassent pas le plafond Pinel de 2024: 93 556€.

La zone A est l'une des zones Pinel où la tension locative est la plus élevée, juste après la zone A bis qui concerne principalement la région parisienne.

Calcul d’un loyer à Toulouse

Voici le calcul du loyer maximum pour un appartement de 70 m² avec 8 m² de balcon à Toulouse.

Loyer applicable en zone A
Calcul de la surface 70 + (8/2) = 74m²
Plafond de loyer de la zone A 14.03€/m²*
Loyer applicable en zone A 14.03€/m² x (0.7 + 19/74)** x 74 = 993,33€/mois
*Barème Pinel 2024 **Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0.7 + (19 surface utile)

Le propriétaire d’un logement neuf à Toulouse (zone A) peut mettre son bien de 74m² en location pour un loyer de 993,33€ par mois au maximum. Il peut également décider de fixer un loyer plus bas.

Quel est le loyer Pinel applicable dans la proche périphérie de Toulouse ?

La proche périphérie de Toulouse dépend de la zone B1 du dispositif Pinel. Ainsi, à Colomiers (31772), Blagnac (31700) ou encore Balma(31130) (zone B1), le loyer mensuel maximal applicable au mètre carré selon le dispositif Pinel est de 11.31€/m². Les plafonds de loyers Pinel, notamment en zone B1, ont été revus à la hausse en juin 2023.

Philippe et Brigitte élargir leur patrimoine et se constituer une source de revenus complémentaire en investissant dans l'immobilier neuf en loi Pinel. Ils se laissent tenter par la zone B1, où les prix des logements sont moins élevés et où les plafonds de loyer sont à un niveau intéressant. Philippe et Brigitte placent donc leur épargne dans un appartement neuf situé dans la commune de Colomiers.

Après avoir effectué plusieurs visites, ils décident de louer leur logement à un couple avec un enfant à charge dont les ressources ne dépassent pas le plafond Pinel de 2024: 56 905€.

La zone B1 concerne principalement les villes se trouvant dans les aires urbaines accueillant plus de 250 000 habitants, ce qui est le cas de la proche périphérie Toulousaine, qui profite du rayonnement de la Ville rose.

Calcul d’un loyer à Toulouse

Voici le calcul du loyer maximum pour un appartement de 40 m² avec 8 m² de balcon à Colomiers.

Loyer applicable en zone B1
Calcul de la surface 40 + (8/2) = 44m²
Plafond de loyer de la zone B1 11.31€/m²*
Loyer applicable en zone B1 11.31€/m² x (0.7 + 19/44)** x 44 = 563,24€/mois
*Barème Pinel 2024 **Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0.7 + (19 surface utile)

Le propriétaire d’un logement neuf à Colomiers (zone B1) peut mettre son bien de 44m² en location pour un loyer de 563,24€ par mois au maximum. Il peut également décider de fixer un loyer plus bas.

Quel est le loyer Pinel applicable en Haute-Garonne (zone B2) ?

L’unique ville de Haute-Garonne qui dépend de la zone B2 est Castelnau-d’Estrétefonds. La commune est située à environ 30 kilomètres de Toulouse.

Cette ville voit son loyer imposé à 9.83€/m² du mètre carré. Dans cette commune - comme dans toutes les communes appartenant à la zone B2 - le dispositif Pinel s’applique sur dérogation du préfet de la région Occitanie et après avis favorable du Comité Régional de l’Habitat.

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Sofia et Baptiste ont augmenté leurs revenus en réalisant un investissement immobilier en 2015. Ils ont choisi un appartement neuf de la zone B2 car ils y logeaient les parents de Sofia à Castelnau-d’Estrétefonds, où le couple passe sa retraite.

Par chance, les revenus du couple de retraités ne dépassent pas les plafonds de ressources Pinel en zone B2.

Calcul d’un loyer en zone B2 (Haute-Garonne)

Voici le calcul du loyer pour un appartement de 80 m² avec 8 m² de balcon à Castelnau-d’Estrétefonds (zone B2).

Loyer 2024 applicable en zone B2
Calcul de la surface 80 + (8/2) = 84m²
Plafond de loyer de la zone B2 11.31€/m²*
Loyer applicable en zone B2 11.31€/m² x (0.7 + 19/84)** x 84 = 764,77€/mois
*Barème Pinel 2024 **Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0.7 + (19 surface utile)

Le propriétaire d’un logement neuf à Castelnau-d’Estrétefonds (zone B2) peut proposer son logement de 84m² à la location pour un loyer de 764,77€ par mois au maximum. Il peut également choisir d’appliquer un loyer moins élevé. Ces loyers sont réservés aux logements Pinel acquis avant 2018. Date à laquelle la zone B2 est sortie du dispositif de défiscalisation.

Calcul d’un loyer en zone C (Haute-Garonne)

Les communes situées à plus de 30 kilomètres de Toulouse - Auterive (31033), Bagnères-de-Luchon (31042), Carbonne (31107) ou encore Fronton (31202) - sont classées en zone Pinel C, qui était encore éligible à la défiscalisation immobilière sur dérogation préfectorale jusqu'en 2018. Depuis cette date, la zone C n'est plus éligible..

Damien et Lucille ont obtenu en 2017, l’agrément préfectoral pour acheter un appartement en VEFA dans la commune de Saint-Gaudens, classée C. Le couple, qui souhaitait augmenter ses revenus, peut louer son bien à l’un des locataires rencontrés, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources.

Voici le calcul du loyer pour un vaste appartement de 120 m² avec 90 m² de jardin à Beaumont-sur-Lèze (zone C).

Loyer 2024 applicable en zone C
Calcul de la surface 120 + (8/2) = 124 m²
Plafond de loyer de la zone C 9.83€/m² par m²*
Loyer applicable en zone C 9.83€/m² x (0.7 + 19/124)** x 124 = 1040,02€/mois
*Barème Pinel 2024 **Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0.7 + (19 surface utile)

Le propriétaire d’un logement neuf à Beaumont-sur-Lèze (zone C) peut proposer son logement de 124m² à la location pour un loyer de 1040,02€ par mois au maximum. Ces loyers sont basés sur les nouveaux plafonds Pinel 2024 paru en mars. Il peut également choisir d’appliquer un loyer moins élevé. Avant de valider son projet d’investissement, il lui faudra obtenir un agrément du préfet de la région Occitanie pour que son appartement neuf situé en zone C soit éligible Pinel.

Quelques précisions sur les plafonds de loyers

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L’État français a réalisé un plan de zonage du territoire qui a permis de définir les zones éligibles à la loi Pinel. Au total, cinq zones géographiques ont été délimitées :

Avant le 1er janvier 2018, la zone B2 et la zone C étaient éligibles à la loi Pinel à condition de respecter trois conditions strictes :

  • avis favorable du Comité Régional de l’Habitat et dérogation exceptionnelle du préfet de la région Occitanie,
  • dépôt du permis de construire avant le 31 décembre 2017,
  • signature du contrat d’acquisition au plus le tard le 15 mars 2019.

Le zonage Pinel permet de déterminer les loyers pour chaque ville en fonction des tensions du marché immobilier.

Chaque zone Pinel (A, A bis, B1, B2) est soumise à un plafond de loyer qui définit le montant maximal auquel le propriétaire peut mettre en location son logement neuf.

La zone A Pinel, dans laquelle se trouve Toulouse, désigne un secteur où la tension locative est très forte. Les logements sont très recherchés par les locataires, rendant la recherche d'un appartement particulièrement ardue pour un nouvel arrivant. L'aire urbaine de Toulouse est en effet la quatrième en termes de population, et elle n'est pas loin de dépasser Lyon troisième sur le podium. En effet, bien que plus peuplée, la Capitale des Gaules connaît une croissance plus faible.

La zone B1 est une zone du dispositif Pinel dite ”intermédiaire”. Cela signifie que les villes classées en zone B1 - comme c’est le cas de la périphérie de Toulouse - font face à une certaine augmentation du nombre de ses habitants. Cela est notamment dû à l'attractivité de la Métropole, prise dans son ensemble. Cela implique une demande significative de logements à la location.

Les plafonds de loyers, fixés pour chacune des zones, permettent de positionner les biens du dispositif Pinel dans une catégorie locative accessible au plus grand nombre. Cette mesure tend à favoriser l’accès au logement pour tous les Français.

Plafond de loyer Pinel à Toulouse

Le plafond de loyer Pinel à Toulouse révisé en octobre 2023 en raison d'un changement de zonage, est celui de la zone A : 14.03€/m² en 2024. Celui des villes de sa proche périphérie, qui sont en zone B1, a été légèrement réhaussé en juin 2023, à 11.31€/m² en 2024.

Le calcul du loyer Pinel à Toulouse pour la mise en location d’un appartement neuf est le suivant : 14.03€/m² x (0.7 + 19/surface utile) x surface utile. Pour un appartement de 85 m² situé dans le quartier Borderouge, l’appartement neuf éligible Pinel pourra être loué 1101,36€ par mois.

Le calcul du loyer Pinel pour la mise en location d'un appartement neuf dans une ville périphérique à Toulouse est le suivant : 11.31€/m² x (0.7 + 19/surface utile) x surface utile. Pour un appartement de 65m² situé à Blagnac, un appartement neuf éligible Pinel pourra être loué 729,46€ par mois

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