Mettre en location un appartement neuf
La mise en location d'un appartement neuf auprès d’un professionnel de la gestion locative permet de bénéficier d’une expertise et d’un suivi régulier de son bien immobilier. IMMO9 Gestion étant une filiale du Groupe IMMO9, les gestionnaires prennent la relève des courtiers qui ont accompagné les investisseurs lors de leur parcours d’acquisition. La transition entre l’achat de l'appartement et sa location se fait naturellement et avec le même niveau de professionnalisme que celui auquel les propriétaires ont été habitués.
La gestion locative d’un bien immobilier neuf possède quelques spécificités : garanties constructeurs, suivi de la levée des réserves, loyers Pinel.
Mettre en location un appartement neuf en 9 étapes clé
La gestion d’un bien locatif par une agence immobilière spécialisée dans l’immobilier neuf permet de prendre en charge l’ensemble des étapes de la mise en location de l'appartement. De la recherche et la présélection de candidats locataires solvables aux visites et états des lieux entrants, IMMO9 Gestion effectue pour ses bailleurs toutes les démarches de la location d’un appartement neuf, y compris la rédaction du bail.
Chez IMMO9 Gestion, la mise en location de votre appartement neuf débute dès la publication de l’annonce sur le web, jusqu’à la rédaction du bail et sa signature.
- Mise en ligne des annonces de location et mise en place de panneaux visuels
- Rassemblement des contacts pouvant prétendre à la location de l’appartement neuf
- Présélection des dossiers sur critères financiers
- Visite du bien
- Constitution des dossiers des candidats locataires
- Validation des critères de solvabilité en fonction de l’assurance Loyers Impayés
- Présentation des dossiers aux propriétaires
- Rendez-vous pour l’état des lieux entrant
- Rédaction du bail et signature, collecte de la caution
Afin de remplir les critères de solvabilité, les locataires doivent soit :
- Être en CDI et avoir des revenus mensuels nets 3 fois supérieurs au montant du loyer, charges comprises
- Être étudiants dont les garants possèdent des revenus mensuels nets 3 fois supérieurs au montant du loyer, charges comprises.
Calcul de la capacité locative d’un locataire :
Total des revenus (revenus principaux + revenus complémentaires) * 35 %
Sur la base du revenu net imposable
Levée de réserves : comment procéder ?
Les réserves émises par l’acquéreur peuvent prendre différentes formes :
- Imperfections
- Équipements manquants
- Défauts structurels, malfaçons
- Non-respect de la réglementation et des normes de construction en France
Lors de la réception des travaux, l’investisseur se doit d’identifier et recenser scrupuleusement les éventuelles réserves par, notamment, la vérification des équipements prévus : ventilations, fenêtres, eau, chauffage, matériaux, etc.
Les entreprises ont la responsabilité de lever les réserves énoncées par l’acquéreur dans le délai maximum stipulé dans le contrat signé avec le promoteur immobilier.
Par la suite, en cas de désordre constaté ultérieurement, plusieurs garanties sont mobilisables :
- La Garantie de Parfait Achèvement (GPA), d’une durée de 12 mois,
- La Garantie de Bon Fonctionnement (biennale), d’une durée de 2 ans,
- La Garantie Décennale, d’une durée de 10 ans.
L’agence immobilière de gestion locative accompagne chaque investisseur dans le suivi de la levée des réserves jusqu’à ce que chacune soit levée.
Sabine et Tristan ont loué un appartement neuf, au sein du quartier des Carmes. La surface habitable du 2 pièces loué en résidence neuve est de 45 m² avec un balcon de 6m².
Le loyer du couple s’élève à 549,14 €/mois.
S’assurer contre les risques de loyers impayés
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur à l’occasion du mandat de gestion locative. Cette assurance le protège et maintient la perception des loyers, et ce même en cas de défaillance de la part du locataire.
Par ailleurs, avec IMMO9 Gestion, la GLI s’élève à 2,8 % du montant du loyer annuel.
En contrepartie, les assurances, telles qu’AXA, demandent à ce que les ressources du locataire ou de son garant soient 3 fois supérieures au montant du loyer.
En passant par une agence de gestion locative, le montant des assurances souscrites est moins élevé pour l’investisseur grâce aux partenariats. IMMO9 Gestion est partenaire de l’assureur AXA en cas de loyers impayés.
L’objet des garanties proposées par AXA concerne à la fois la Garantie Loyers Impayés pour les baux d’habitations, les dégradations immobilières et la protection juridique.
La Garantie Loyers Impayés regroupe le remboursement des :
- Loyers, charges et taxes dus par le locataire
- Les indemnités d’occupation des lieux
- Les régularisations de charges et taxes d’ordures ménagères
- Les frais de commandement de payer, frais d’huissier de justice, honoraires d’avocats,…
- Les dommages matériels consécutifs à la procédure d’expulsion
L’indemnisation des dégradations immobilières concerne :
- Les dégradations immobilières et/ou destructions causées par le locataire aux biens immobiliers exclusivement
- La perte de loyers suite à l’impossibilité de relocation pendant la période nécessaire aux travaux exécutés pour la remise en état du bien et garantis suite à un sinistre détériorations immobilières pris en charge
- Les frais d’état des lieux de sortie établi par huissier
Pour ce qui est de la protection juridique, le bailleur assuré est garanti pour tout conflit avec son locataire ayant son origine dans l’exécution du contrat de location des locaux assurables, à l’exception des conflits pris en charge au titre de la garantie loyers impayés et détériorations Immobilières.
Les charges locatives d’un appartement neuf
Les charges locatives liées à l’appartement mis en location sont précisées dans la mission de gestion locative. Ces charges peuvent être récupérées sur le locataire. Voici une liste non-exhaustive des charges locatives concernées
- L’entretien de l’ascenseur et du monte-charge : électricité, nettoyage, visites régulières, examen des câbles, produits et matériels d’entretien, réparations minimes de la cabine
- Les parties communes intérieures et dépenses liées à : l’électricité, produits d’entretien, entretien de la minuterie, des tapis et du vide-ordures, réparations des appareils d’entretien, frais du personnel d’entretien
- Les espaces extérieurs et l’entretien des voies de circulation, des aires de stationnement, des abords des espaces verts et des équipements de loisirs pour les enfants
- Les installations individuelles : chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives
- L’eau chaude et froide ainsi que le chauffage collectif : dépenses liées à l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs
- Taxes et redevances :
- enlèvement des ordures ménagères
- taxe de balayage
- redevance d’assainissement