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Quel prêt immobilier pour mon projet à Toulouse en 2020 ?

Quel prêt immobilier pour mon projet à Toulouse en 2020 ?

Ce début d’année 2020 laisse présager de belles perspectives pour l’investissement dans l’immobilier. Dès lors, il est possible de trouver un prêt immobilier favorable à un investissement à Toulouse. Les taux d’emprunt sont historiquement bas et sont propices à l’investissement dans la pierre. Quel que soit le projet : constitution d’un patrimoine et/ou achat à but à locatif, il est possible de dénicher un crédit avantageux selon le budget et la capacité d’emprunt des investisseurs. Petit tour d’horizon des différentes options de financement d’un projet immobilier. À Toulouse, l’on retrouve notamment le Prêt Accession Toulousain, une aide au financement destinée aux Toulousains souhaitant devenir propriétaires d'un bien immobilier dans des quartiers prioritaires de la ville rose.

prêt immobilier toulouse - une vue aérienne sur la ville de Toulouse

Le crédit classique, le moins favorable

La fin de l’année 2019 a connu des taux de crédit immobilier historiquement bas (avec 1,13% dans le secteur privé en moyenne, selon les données transmises par l’Observatoire Crédit Logement/CSA). Paradoxalement préoccupé par la situation, le gouvernement français s’est interrogé sur un surendettement de certains ménages français lié à ces crédits. La crainte : voir naître une crise économique majeure, comme aux Etats-Unis en 2007 avec la crise des subprimes.

Le Haut conseil de stabilité financière a donc demandé fin 2019 aux banques de resserrer les conditions d’accès au crédit immobilier. Les établissements bancaires ne devront plus proposer un taux d’endettement supérieur à 33% des revenus et ne plus permettre aux emprunteurs de s’endetter au-delà de 25 ans.

Le PTZ, un allié de taille dans le neuf

Le Prêt à Taux Zéro est un véritable coup de pouce financier adressé aux primo-accédants. Pour cela, les primo-accédants peuvent demander l’avis à un courtier spécialisé dans la transaction de bien immobilier neuf à Toulouse.

Un coup de pouce pour les primo-accédants… mais pas que !

Le prêt à taux zéro, plus communément appelé « PTZ », permet aux primo-accédants de bénéficier d’un prêt immobilier gratuit (pas de frais de dossier) sans devoir verser d’intérêts. Le montant du PTZ pourra s’élever, selon les zones géographiques, jusqu’à 40% du coût total de l’opération immobilière, en complément d’un autre prêt classique effectué auprès d’un établissement bancaire et/ou d’un apport personnel. Le PTZ est également cumulable avec d’autres prêts tels que le prêt d’épargne logement (PEL), un prêt conventionné, ou un prêt d’accession sociale (PAS). La plupart des établissements bancaires de France sont conventionnés par l’Etat et sont en mesure d’accorder un prêt à taux zéro à leurs clients.

prêt immobilier toulouse - un couple en rendez-vous avec un courtier spécialisé dans l'immobilier neuf

Les conditions ? Le prêt devra être engagé dans l’achat d’une première résidence principale, qui devra être occupée par les acheteurs durant au moins six ans. Mais les acheteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur logement depuis plus de deux ans peuvent aussi en bénéficier. Un courtier spécialisé dans l’immobilier et apte à conseiller des futurs acquéreurs et à les accompagner dans leurs démarches d’achat dans l’immobilier.

Une aide dont le montant varie suivant le secteur géographique

Le montant du prêt octroyé dépend des ressources de l’emprunteur, mais également de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier. Ainsi, une zone dite « tendue » (A, A bis ou B1), est un secteur où les offres de biens immobiliers sont inférieures à la demande, permettra à l’emprunteur d’obtenir un Prêt à Taux Zéro de 40% du prix total de l’opération. En zone A, un ménage de 4 personnes (couple avec deux enfants) pourra par exemple obtenir une aide de 120.000 € pour un coût total plafonné à 300.000 €. En revanche, pour une zone non tendue (où la demande immobilière n’est pas supérieure à l’offre), les investisseurs ne pourront profiter d’un PTZ que de 20%. Suivant le même exemple, un couple avec deux enfants pourra bénéficier d’une aide financière d’une valeur de 44.000 €, pour une opération plafonnée cette fois à 220 000 €.

Charly et Laeticia, un couple de primo-accédant souhaite devenir propriétaire de leur premier bien immobilier neuf dans l’agglomération toulousaine.
Le choix du couple se porte sur une maison 3 pièces à Tournefeuille, dans l’Ouest de Toulouse, vendue au prix de 286.700€. Dès lors, le PTZ permet au couple de bénéficier d’un emprunt à un taux de remboursement de 0% d’une valeur de 114.680€. Charly et Laeticia pourront alors contracter un crédit immobilier auprès d’un organisme bancaire pour rembourser le reste du montant de l’opération immobilière : 172.020€.

Sur le plan pratique, un Prêt à Taux Zéro pourra permettre d’investir dans un logement neuf, de rénover un local en habitation ou bien encore de faire construire une maison.

Le PTZ pour l’immobilier ancien

Depuis 2018, le PTZ n’est plus autorisé pour l’immobilier ancien que dans les zones B2 et C (dites « non tendues »). Le prêt à taux zéro s’élève en ce cas à 40% du coût total de la transaction. En revanche, le locataire d’un logement social qui souhaiterait en devenir le propriétaire n’est pas soumis à cette restriction géographique.

Pour le secteur privé, un PTZ ne pourra être octroyé que pour un bien immobilier ancien nécessitant de grandes rénovations. Le coût des travaux devra alors s’élever à 25% du coût total de l’opération, et les travaux devront permettre de ne pas excéder une consommation énergétique de 331 kMh/m² chaque année (production d’eau chaude, chauffage et refroidissement).

L’emprunteur se tournera alors vers un professionnel agréé : un courtier immobilier, pour obtenir un diagnostic de performance énergétique avant et après travaux. Le document devra ensuite être transmis à la banque pour l’octroi du prêt. A l’issu des travaux, toutes les factures seront en outre à fournir à l’établissement bancaire.

Les prêts en région

En France, les villes situées dans les zones tendues développent des aides permettant aux investisseurs d’accéder plus simplement à la propriété. À Toulouse pour exemple, le Prêt Accession Toulouse finance une partie de la transaction immobilière. En région, les courtiers spécialisés dans l’immobilier accompagnent les futurs acquéreurs et leurs présentent toutes les aides à l’investissement disponibles.

Prêt accession toulousain (PAT)

Le Prêt accession toulousain a été mise en place par la mairie de Toulouse au cours de l’année 2018. Ce “Pass Accession Toulousain” vient remplacer l’aide auparavant appelée aide au “Premier logement”. Sans intérêts, en vue de l’acquisition d’un premier bien immobilier pour les ménages résidant au sein de la ville de Toulouse, le PAT est attribué sous certaines conditions.

Des Toulousains peuvent contracter un “Pass Accession Toulousain” en respectant certaines conditions d’attribution :

  • Le bien immobilier choisi doit être la résidence principale des investisseurs,
  • ne pas dépasser un taux d’endettement de 33%,
  • souscrire une assurance avec laquelle la ville de Toulouse est partenaire ou avec l’assurance personnelle des acquéreurs,
  • Le PAT doit-être complémentaire d’un prêt bancaire et peut venir en complément du PTZ.

Dans l’immobilier neuf, le “Pass Accession Toulousain” permet de financer 6.000€ pour une opération immobilière effectuée dans l’ancien sur le sol de Toulouse, ou 10.000€ pour l’achat d’un bien immobilier neuf.

prêt immobilier toulouse - immeuble neuf en construction à Toulouse

Pour autant, la mairie de Toulouse a défini 12 quartiers, où les accédants peuvent avoir recours aux “Pass Accession Toulousain”. Dès lors, les secteurs de l’Ouest de Toulouse tels que : Les Pradettes, la Cépière-Beauregard ou encore les Arènes, ou encore du Sud : comme Empalot ; et le Nord autour du secteur de la Vache.

Prêt 0% Bordeaux Métropole

Tout comme Toulouse, la ville de Bordeaux offre des aides à ses habitants pour devenir propriétaire de leur bien immobilier. L’une d’elle est le Prêt 0% de Bordeaux Métropole. Il s’agit véritablement d’un coup de pouce pour accéder au logement neuf en coeur d’agglomération.

Dès lors, sous condition de ressources et selon la composition du foyer de l’investisseur, ce dernier peut éventuellement bénéficier de ce prêt à taux zéro pouvant atteindre 20.000€ du montant total de la transaction immobilière. En outre, Bordeaux Métropole se charge de payer les intérêts du crédit, qui doivent être souscrits auprès d’un organisme bancaire partenaire tels que : CIC Sud-Ouest, Crédit Mutuel du Sud-Ouest ou Crédit Agricole d’Aquitaine. Tout comme le Prêt Accession Toulousain, détaillé ci-dessous, le prêt 0% Bordeaux Métropole peut être cumulé avec un PTZ octroyé par l’État.

En conclusion, les éventuels investisseurs peuvent avoir recours à différents outils pour accéder à la propriété. Un courtier spécialisé dans le neuf est apte à conseiller et accompagner dans toutes les démarches d’acquisition d’un bien immobilier. Certains peuvent aussi effectuer un rachat de leur ancien prêt immobilier auprès d’un organisme bancaire dans le but d’en contracter un nouveau plus avantageux. Une simulation pourra donc être faite auprès d’experts en agence.

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LOI PINEL 2020

Exemple d'investissement sur 9 ans.

Graphique Loi Pinel

*Document non contractuel

EXEMPLE CHIFFRÉ POUR UN INVESTISSEMENT DE 170 000 €
T2 42m2 + 8m2 Terrasse + Parking sous-sol
Financement : Investissement loi pinel financement 934 € /mois
Economie Impôts : Investissement loi pinel économie 283 € /mois
Loyer Perçu : Investissement loi pinel loyer 530 € /mois
Plan Epargne Fiscal :   121 € /mois
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