Investir dans l’immobilier à Toulouse centre : Miser sur le bien-être pour son futur business plan toulousain

Caroline Tison

le 08 janvier 2021

[ mis à jour le 11 janvier 2021 ]

Avant d’investir dans l’immobilier à Toulouse, mieux vaut se renseigner sur le marché local et les différents quartiers les plus prisés des actifs, des familles, mais aussi des étudiants. De manière générale, il n’est pas très difficile de louer un appartement dans le centre-ville de Toulouse. Mais il est plus ardu de fidéliser ses locataires pour qu’ils occupent le logement sur une longue durée. Le préavis de départ d’un locataire est souvent source d’angoisse et de perte de temps pour les propriétaires-bailleurs. Deux solutions : avoir recours à une agence de gestion locative à Toulouse, et miser sur les quartiers où l’immobilier y est en bonne santé.

Comment déterminer la bonne santé immobilière des quartiers toulousains ? Quels sont les indicateurs d’un quartier où il fait bon vivre ? Quels sont les secteurs où l’immobilier neuf à Toulouse assurent aux investisseurs des locataires fidèles ? Réponse.

L’immobilier à Toulouse : le centre-ville et les salle de sport ont le vent en poupe

Hors période de crise sanitaire, s’il y a bien un secteur qui marche à Toulouse, c’est le culte du corps. En quelques années à peine, ce n’est pas moins de trois salles de sport qui se sont ouvertes rien que sur les Allées Jean Jaurès : Deux Interval et un Basic Fit.

Si la firme Interval a pu se permettre d’ouvrir une succursale à 220 mètres de la première, c’est qu’il y avait une demande supérieure à l’offre et un besoin crucial de désengorger celle des Allées.

En 2019, Basic Fit n’a pas eu froid aux yeux en s’installant à quelques pas d’Interval, sur les ramblas. Preuve que la clientèle est motivée et a un budget dédié à l’entretien de son corps. Avec plus de 750 salles, la firme se porte comme un charme face à sa concurrente Fitness Park qui se développe aussi à grande échelle sur tout le territoire français (214 salles).

Si les salles de sport se développent autant dans le centre-ville de Toulouse, c’est que la clientèle locale est en demande. Ces salles sont des salles de proximité, fréquentées par les habitants du quartiers, locataires ou propriétaires.

En France, les abonnements fitness se multiplient chaque année et font fructifier l’économie du marché sportif. Le nombre d’adhérents s’élevait à 5,96 millions en 2018 pour un abonnement moyen et mensuel de 39 €.

Selon l’Enquête Budget des Familles, le logement se place en 4^ème position du classement des dépenses des ménages les plus aisés en France, soit après celles dédiées aux transports (1^er poste de dépenses), aux “autres biens et services” et à l’alimentation.

Ce qui veut dire que les plus aisés en France placent l’essentiel de leur budget ailleurs que dans le logement alors que pour les ménages les plus modestes, le logement arrive en pole position dans les dépenses mensuelles avec 20,6 % du budget global qui part dans le paiement des loyers. Investir à proximité d’une salle de sport, c’est aussi viser juste au niveau de la population locale.

Ce n’est pas un hasard si ce sont les contribuables les plus aisés qui fréquentent les lieux sportifs. Cette démocratisation urbaine du sport en salle n’est pas sans rappeler la culture du Body System directement issue des États-Unis et plus particulièrement de Los Angeles et de sa population hollywoodienne qui, dans les années 50-60, voit émerger cette tendance bourgeoise de la remise en forme via des cours collectifs d’aérobic. Cette culture du corps provient de la préoccupation de bourgeois et bourgeoises américaines et s’étendra plus tard et de manière générale au fitness et la musculation en salle.

Le quartier de Jean Jaurès n’est pas le seul à avoir vu son marché sportif évoluer. Compans-Caffarelli a également misé sur ses salles de sport sur son esplanade. La rue de Bayard, non loin de la gare Matabiau, s’est aussi dotée d’une salle de sport dernière génération : Fitness Park.

Néanmoins, la pratique d’une activité physique n’est pas le seul critère pour assurer le bien-être d’une population citadine.

Investir dans l’immobilier toulousain : les magasins bio s’acoquinent au Body System

"Pour votre santé, mangez au moins cinq fruits et légumes par jour"

"Pour votre santé, pratiquez une activité physique régulière"

"Pour votre santé, évitez de manger trop gras, trop sucré, trop salé"

"Pour votre santé, évitez de grignoter entre les repas"

Les messages publicitaires nous le rabâchent à longueur de temps, prendre soin de soi passe non seulement par une activité sportive, mais également par l’alimentation.

Selon une étude de 2017 de l’ANSES à propos de l’évolution des habitudes et modes de consommation, ”Un individu exerçant la profession de cadre ou ayant au minimum le bac en consomme [des produits bio] deux fois plus qu’un ouvrier ayant arrêté son cursus au collège ou au lycée. Une observation également valable chez les enfants, en fonction du niveau d’études et de la profession de leurs parents.”.

De même, les niveaux d’étude élevés sont moins regardant sur le prix des produits consommés alors que les niveaux d’étude les plus faibles y portent une attention plus particulière. Par ailleurs et toujours selon la même étude, une attention est portée sur les origines et provenances des produits, les modes de production ainsi que les signes de qualité de la part des ménages les plus aisés.

En centre-ville, les commerces de proximité estampillés “bio” s’installent un peu partout. Mais leur implantation respecte une certaine logique.

Manger bio va dans le sens des recommandations hygiéniques et sanitaires de ces dernières années ainsi qu’écologiques. Les commerces “bio et équitables” sont essentiellement investis par des clients sensibilisés aux nouvelles conditions environnementales et préoccupés par une hygiène alimentaire saine, mais qui peuvent aussi être plus regardants sur les modes de production sans nécessairement s’inquiéter du prix.

Les préoccupations écologiques et de santé de la clientèle des magasins bio vont de concert avec la pratique des activités sportives tarifées mensuellement dans les salles de sport. Ne soyez donc pas étonnés de trouver un Biocoop ou un Bio c’ Bon non loin des salles de sport mentionnées précédemment. Au sein d’un même quartier, comme en témoigne le quartier Jean Jaurès à Toulouse, l’économie locale se concentre autour d’une certaine logique : le bien-être, les loisirs, l’alimentation, le shopping...

Les coffee-shops en vogue : un indicateur de bonne santé immobilière à Toulouse centre

Après l’effort... le réconfort. En matière de bien-être, la détente a aussi son importance.

Jugé comme un “troisième lieu” entre la maison et le lieu de travail, les coffee-shops sont une véritable manne économique pour les grandes firmes et les petits indépendants.

Toutefois, attention à bien étudier la zone géographique d’implantation... L’installation de ces échoppes de boissons chaudes (et désormais alimentaires puisque des encas y sont proposés) ne se fait pas au hasard.

Juste avant d’entrer dans le métro, pour se donner un coup de fouet avant le travail ou une journée studieuse, hop, un passage par le Starbucks du coin où le café est prêt en deux minutes et personnalisé. Une journée shopping rue Saint-Rome qui se finit sur Esquirol ? Quoi de mieux pour bien terminer cette séance de soldes par un bon café ou chocolat chaud au Columbus Café ?

Qu’on ne s’y trompe pas, les chaînes de café à emporter ont bien étudié le marché : près des zones d’activités économiques, sur le chemin du travail ou à proximité des campus pour ce qui est du quartier de Compans-Caffarelli.

Acheter un gobelet de café ou autres boissons chaudes chaque matin avant de se rendre sur son lieu d’étude ou de travail nécessite un certain budget. Avec un panier moyen de 7 €, les coffee shops ont une rentabilité économique et témoignent des catégories socioprofessionnelles des clients qui allouent une enveloppe à ces commerces alimentaires qui ne sont pourtant pas de première nécessité. Acheter son café directement dans des salons, qu’ils soient issus de chaînes ou indépendants, peut tout à fait se substituer au fait de préparer soi-même sa tasse ou son thermos avec une cafetière, ce qui, au final, reviendrait à une économie significative (et écologie ?).

Parmi les quartiers toulousains disposant de grandes chaînes de coffee-shops nous retrouvons bien évidemment Jean Jaurès et son Starbucks qui a pignon sur rue, mais aussi Esquirol qui possède lui aussi son salon de la même chaîne américaine ainsi qu’un Columbus Café. Quant à Compans-Caffarelli, le quartier a suivi le modèle d’Esquirol avec ses deux coffee-shops de chacune des firmes.

À l’instar du Body System, l’américanisation des habitudes françaises en matière d’alimentation et de consommation caféinée reflète la tendance actuelle. Destinée à une clientèle locale qui peut se permettre des dépenses régulières, la présence de coffee-shops dans un quartier témoigne de sa bonne santé économique et dynamique et donc d’un marché immobilier prospère selon la population occupante.

Les quartiers “in” de Toulouse où faire fructifier son business plan

Le centre de Toulouse semble réservé à deux catégories de population : les cadres supérieurs et les professions libérales aisées qui peuvent prétendre à l’accession à la propriété et les moins de 25 ans qui constituent un tiers de la démographie. Ces derniers sont essentiellement des étudiants qui vivent dans des studios ou des logements à surface modérée, mais loués très chers. Par exemple, un T2 de 38 m² près des Allées Jean Jaurès s’élève à 536 €, charges comprises.

L’immobilier à Toulouse Jean-Jaurès

Le quartier Jean-Jaurès est le quartier idéal pour chaque personne souhaitant s’installer près de toutes les commodités nécessaires : sport, loisirs, transports, commerces de bouche, magasins. À proximité de la gare Matabiau, Jean-Jaurès a bénéficié d’un renouveau urbain, avec notamment les ramblas. La présence de pharmacies et d’une parapharmacie, de cinémas, de nombreux restaurants et du métro accompagné d’un important réseau de bus en fait un secteur privilégié.

Ici, les prix de l’immobilier restent élevés avec une moyenne de 4 820 €/m² sur le marché traditionnel.

Récemment, 2 programmes immobiliers neufs à Toulouse Jean-Jaurès ont vu le jour. Ces petites copropriétés sont composées de 25 et 33 appartements neufs allant du studio au trois pièces.

À Toulouse, le quartier phare qui regroupe ces trois secteurs d’activités de manière tout à fait significative est celui de Jean Jaurès : 3 salles de sport, 3 magasins bio dans un rayon de moins de 2 km et un Starbucks Coffee, aucun doute que le quartier situé dans l’hypercentre toulousain est un des plus prisés et “branchés” de la métropole.

La refonte des allées Jean Jaurès avec les nouvelles ramblas qui devraient accueillir des petits commerces selon le projet initial devraient également conférer une plus-value à ce quartier déjà en passe d’être qualifié de “branché” avec son activité économique centrée sur la jeunesse et le modèle dynamique américain.

L’immobilier à Toulouse centre : Esquirol et Compans-Caffarelli

À la suite de Jean Jaurès, viennent Esquirol puis Compans-Caffarelli qui recensent également des professionnels des marchés sportifs et alimentaires.

Esquirol supplante Jean Jaurès concernant le prix du mètre carré puisqu’il faudra débourser en moyenne 4 870 €/m² ce qui est 53,7 % plus cher que la globalité toulousaine. En revanche, le quartier de Compans profite d’un m² légèrement plus abordable avec 4 000 €/m². Si vous souhaitez investir malin et toulousains ces trois quartiers ont déjà tenu leur promesse d’un développement et d’une économie locale florissante.

D’autres quartiers sont également prisés tels que les Carmes ou encore Saint-Sernin qui possède déjà deux salons de thé et un café en face de la basilique.

Concernant l’immobilier neuf dans ces quartiers, Compans-Caffarelli propose quelques programmes avec des logements allant du studio au 4 pièces.

Par ailleurs, si le neuf est réputé pour proposer des logements onéreux, il reste tout à fait possible d’acheter un appartement neuf à moindre coût grâce au prix maîtrisé à Toulouse. Avec un montant plafonné à 3 000 €/m², ces biens permettent au plus grand nombre de devenir propriétaire à moindre coût et de profiter d’un appartement moderne, sain et écologique.

L’immobilier neuf à Toulouse : une valeur ajoutée pour les locataires

Si les quartiers de l’hypercentre toulousains ont la cote et attirent nombre de locataires, il ne faut pas oublier que pour fidéliser l’occupant de son logement, ce dernier doit être aux normes, proposer un certain confort de vie, mais aussi économique, et répondre aux besoins actuels.

Si l’ancien garde son charme indéniable, de plus en plus de personne recherchent un logement neuf :

• Les espaces extérieurs sont désormais devenus un critère important dans la recherche d’un logement. Les confinements dus au coronavirus ont fait naître des envies de balcons et de terrasses. Les programmes neufs à Toulouse proposent tous des biens avec ces espaces.
• L’immobilier neuf est tenu de respecter les dernières normes environnementales et de construction (RT2012 et bientôt RE2020), conférant aux occupant une économie d’énergie non négligeables.
• Les prestations des biens neufs ne sont plus à démontrer : sécurité, place de stationnement, modernité, grandes surfaces vitrées, isolation phonique et thermique renforcée, etc.

Investir dans un appartement neuf dans l’hypercentre de Toulouse, c’est l’assurance de louer rapidement, efficacement et de fidéliser ses locataires sans courir le risque de la vacance locative et du préavis de départ au bout de seulement quelques mois.

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